امروز و فردای بازار مسکن/ مردم خانه بخرند یا نخرند؟

هفته نامه تجارت فردا گزارش اصلی این هفته خود را به بررسی تحولات بازار مسکن وپیش بینی آینده این بازار اختصاص داده است.

دراین مجموعه طولانی با کارشناسان وصاحب نظران اقتصاد مسکن گفت وگو شده اما شاخص ترین مطلب این مجموعه،گفت وگو با حسین عبده تبریزی است که درآن،نکات قابل توجهی در مورد وضعیت امروز وفردای بازار مسکن مطرح کرده است.

رشته تخصصي حسین عبده تبریزی حوزه مالي است، اما علاقه‌اش کار در حوزه‌های مالي، املاك و مستغلات است. به همین دلیل در شركت‌هاي انبوه‌سازي متعدد مدير بوده است؛ از جمله اقدامات خود را افزایش سقف اعتبارات مسكن می‌داند. تا قبل از سال ۸۰ سقف اعتبارات مسکن در بانك مسكن به رقم پنج ميليون تومان محدود می‌شد، عبده در سال ۱۳۸۰ و زمانی که در بانک اقتصاد نوين بود این سقف را به ۵۰ ميليون تومان رساند؛ وقتي به بورس رفت از دلبستگی خود به مسکن غافل نشد تا پايش به مديريت بورس رسيد، اولين شركت ساختماني را در بورس پذيرش كرد. ميدان علاقه وي فقط به حوزه‌های مالی مسکن محدود نمی‌شود.

طراحي ابزارها و نهادهاي جديد در حوزه زمين و مسكن از دیگر دلبستگی‌های اوست. او با توجه به این علاقه و دلبستگی‌ها به تحلیل روندهای بازار مسکن و سمت و سوهای آن پرداخته است. محوریت گفت و گو بر مسیر حرکتی مسکن در روزهای مانده از سال جاری بود. در کنار این علامت سوال بزرگ این روزها ایستگاه بعدی حجم کلان نقدینگی است. از عبده سوال شد با توجه به رکوردشکنی‌های نقدینگی آیا پول‌های تزریق‌شده به اقتصاد کماکان در تاروپود بازار ارز و طلا حرکت می‌کند یا با دل کندن از این بازار مسکن را برای سکنی می‌گزیند. این صاحب نظر معتقد است: الگوي قيمتي مسكن تغيير كرده است. او در بیان دلایل این تغییر تحلیل‌های منحصر به خود را دارد. عبده در گفت‌و‌گوی خود با بررسی احتمال حرکت نقدینگی به سوی بازار مسکن وظایف در این شرایط را نیز شرح داده است

خلاصه این گفت وگو به شرح زیر است:

- در چند ماه گذشته چندین رویه تازه در بازار مسکن به ویژه بعد از بالا رفتن قیمت ارز، قابل ‌مشاهده است. اول آنکه بخشی از تقاضاهای مصرفی مسکن که به سمت بازار ارز و طلا رفته بود؛ می‌تواند به بخش مسکن برگردد و طرف تقاضا را تقویت کند.

- تقاضاهای پس‌اندازی املاک و مستغلات هم که به سمت طلا و ارز رفته بود، حالا می‌تواند به بخش مسکن برگردد و طرف تقاضا را تقویت کند.

-روند قابل ‌ملاحظه دیگر در چند ماه گذشته به بازار معاملات مسکن مربوط می‌شود که منجر به نقد شدن معاملات شده است. با توجه به افزایش قیمت ارز و طلا، و عدم تثبیت قیمت آنها در دامنه‌ای معین، اقتصاد تا حد زیادی دلاریزه شده است. این پدیده در بازار مسکن نیز اثر خود را گذاشته است.

  - در حال حاضر کمتر تولیدکننده مصالح آماده است تا اجناس خود را نسیه بفروشد. به همان سیاق، انبوه‌سازان نیز دیگر آماده پیش‌فروش (مثلاً با دریافت پیش‌پرداخت، بخواهند مسکن را به اقساط ۳۰‌ماهه و در طول دوره ساخت بفروشند) نیستند چون نگران قیمت‌های تمام‌شده‌اند.

- شکاف زمانی (lag) پیدا شده است. از طرفی دیگر انبوه‌سازان تولیدات خود را عرضه نمی‌کنند (فروشنده کم شده است). تولیدکنندگان مصالح نیز، به ویژه آنهایی که به واردات مواد اولیه وابسته‌اند، قیمت نمی‌دهند. مجموعه این عوامل به ویژه نقد شدن معاملات سرعت و شتاب معاملات را کند و تعداد معاملات را کاهش داده است.

- سرامیک و کاشی‌سازان ایرانی حالا دیگر می‌توانند با تولیدکننده چینی هم رقابت کنند، اما با بالا رفتن قیمت‌ها، حجم سرمایه در گردش مورد نیاز افزایش یافته است. به ویژه در مورد ورود مواد اولیه از خارج، چون گشایش‌های اعتباری نیز وجود ندارد و پرداخت‌ها به شکل انتقال نقدی (TT) است، سرمایه ‌در گردش مورد نیاز به شدت افزایش یافته است.

- برای خرید تاسیساتی چون آسانسور و پله‌برقی که قیمت‌هایشان سه برابر شده، نقدینگی می‌خواهند و کم‌تر بانکی در دسترس است که این سرمایه ‌در گردش را به آنها بدهد.

- با افزایش قیمت‌ها، قدر مطلق‌ها هم خیلی بزرگ شده است. به عنوان مثال در بخش مسکن ارزان‌قیمت، هر یک مترمربع آپارتمان نوساز در پردیس بومهن در شروع سال جاری حدود یک تا یک میلیون و ۸۰ هزار تومان بود. این واحد اکنون متری یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان پیش‌فروش می‌شود.

- شاهد هستیم که قدر مطلق مبلغی که خانوار باید وارد معامله کند، به شدت افزایش یافته است. از طرفی دیگر هم پرداخت پیش‌قسط یا اقساطی که دو برابر شده، کاری دشوار شده است.

-مردم از خرید خانه دوم (خانه ییلاقی) عاجز شده‌اند چون بالا رفتن قیمت‌ها، قدرت طبقه متوسط را برای خرید خانه ییلاقی کاهش داده است.

-  زمین در مناطق ییلاقی اطراف تهران (دماوند، طالقان، کوهسار، باغ‌های هشتگرد و...) هم بالا نرفته است و شاید این قاعده در مورد شهرهای بزرگ دیگر هم صادق باشد. می‌بینیم که قدرت خریدی برای خانه‌های دوم (ییلاقی) باقی نمانده است.

-  اکنون دیگر تمام مناطق شمالی کشور به مناطق ییلاقی و تفریحی بدل شده است. دیگر کمتر اثری از زمین کشاورزی در مازندران می‌بینید. در اطراف شهرهای بزرگ هم اراضی قابل تبدیل به باغ و واحدهای ویلایی بزرگ فراوان است.

- فکر نمی‌کنم قیمت یک متر مربع زمین باغی مثلاً در ده مهرآباد رودهن، آب سرد دماوند، یا کردان کرج نسبت به سه سال قبل، خیلی تغییر کرده باشد. پس در واقع می‌توان گفت در عین اینکه قدرت خرید کاهش یافته عرضه هم زیاد شده است.

- بازار اجاره، بازار مستغلات را غنا می‌بخشد. بسیاری از افراد که برای مشاغل مختلف مکان‌هایی را برای سکنی برمی‌گزینند، نیازی ندارند که مسکن خود را خریداری کنند و بعداً بفروشند.

- علت ضعف این بازار در ایران و کشورهای در حال توسعه تورم است. در چنین کشورهایی، خانه ملکی به خانوارها امنیت می‌بخشد و این طور تلقی می‌شود که گویی سپری برای مقابله با تورم دارند و می‌توانند ارزش پول خود را حفظ کنند؛ اما در کشورهایی که تورم ندارند، عمدتاً بین خرید خانه و اجاره آن تفاوتی نیست. در بسیاری از کشورهای اروپایی چنین است.

- بین پرداخت اقساط خانه ملکی و پرداخت اجاره خانه اجاری تفاوت چندانی نیست. چنین است که در آن کشورها درصد کمتری از خانوارها واحدهای ملکی دارند.

- در ایران نیز در صورت کنترل تورم، بازار اجاره تقویت خواهد شد. در چند سال اخیر، به دلیل حبابی ‌بودن قیمت واحدهای تجاری، عمده بهره‌برداران ترجیح می‌دهند از واحدهای تجاری اجاری استفاده کنند.

- توضیح ساخت‌وسازهای گسترده در تهران، به ویژه در شمال شهر تهران، و پاره‌ای شهرهای بزرگ دیگر کار آسانی نیست. یک دلیل آن شاید کم شدن تعداد قطعات بزرگ زمین در تهران و سایر شهرهای بزرگ برای اجرای پروژه‌های بزرگ است.

- این وضعیت هم قیمت زمین را بالا برده است و هم رغبت به ساخت‌وساز را بیشتر کرده است. به نظر من دلیل عمده دیگر ساخت‌وسازها، ضعیف شدن و به تعطیلی نزدیک شدن بسیاری از صنایع و کسب‌وکارها در کشور ماست.

- اکنون نمی‌توان برای بخش املاک و مستغلات الگوی یکسانی ارائه کرد: لازم است الگوی مسکن ارزان‌قیمت از مسکن میان‌قیمت و گران‌قیمت جدا شود. عرضه و تقاضا در بخش واحدهای اداری شکل خود را دارد و در مورد واحدهای تجاری نیز منحنی‌های عرضه و تقاضا متفاوت است.

- امروز می‌بینیم که در مناطق حاشیه‌ای شهر و در مناطقی که از نظر موقعیت شهری اقتصاد ضعیف‌تری دارند، قیمت واحدهای مسکونی به واحدهای تجاری بسیار نزدیک شده است.

-بالا رفتن قیمت ارز و طلا بیش از همه به زیان شهرداری‌هاست، چرا که آنها نمی‌توانند قیمت‌های خود را بالا ببرند. متاسفانه شهرداری‌های بزرگ خود همچون بنگاه‌های اقتصادی انتفاعی عمل می‌کنند و هیچ حوزه مسوولیت عمومی و حاکمیتی برای خود قائل نیستند. به دنبال گردآوری پول به هر قیمت‌اند.