طرح ملی مسکن مدتی است که از سوی وزیر راه و شهرسازی در دستور کار معاونت مسکن راه و شهرسازی و نهادهای زیر مجموعه این معاونت قرا گرفته و می‌توان گفت اولویت معاونان وزیر در بخش مسکن سیاست‌گذاری و اجرای این طرح عظیم است. در این مقاله دو مورد از ابهامات موجود در این طرح مرور میشود.
به گفته وزیر راه و شهرسازی، تا امروز قرارداد بیش از 160 هزار واحد از 400 هزار واحدمسکونی که قول ساخت آنها را داده، منعقد شده است.
قراردادهایی که با وزارت دفاع و بنیادمسکن بسته شده و تامین نیاز مسکن پرسنل نیروهای مسلح، قشر مورد هدف این میزان خانه‌ها هستند. اما به گفته مسئولان وزارت‌خانه، افراد تحت پوشش اداره بهزیستی و بنیاد مستضعفان قشر مورد هدف بیشتر واحدهای طرح ملی هستند. در این میان ابهاماتی در پروسه ساخت و فروش به وجود آمده که به برخی از آنها پرداخته میشود.
ابتدا تامین مالی سمت تقاضای این پروسه مطرح میشود. میزان تسهیلاتی که در ابتدای طرح اعلام شده به هیچ وجه پاسخگوی خرید واحد مسکونی نیست و حتی کسانی که پس اندازی هم اندازه مبلغ تسهیلات را دارند، نمی‌توانند خانه‌ای با متراژ و شرایط مناسب خریداری کنند. مگر با ساخت‌وسازی که هزینه آن بسیار کم بوده و حمایت و یارانه دولت پشتیبان آن باشد.
پیمانکارانی که وارد ساختوساز برای یک نهاد دولتی قدرتمند همچون وزارت راه و شهرسازی می‌شوند، انتظار بازگشت سود قابل توجهی دارند. چرا که این حجم از واحدمسکونی به سرمایه‌گذاری بسیار زیادی نیاز دارد و پیمانکاران انتظار دارند در ازای چنین سرمایه‌گذاری زیادی، بازگشت منابع متناسب با مشکلات موجود در امر ساختوساز در این شرایط را داشته باشد.
مشکلاتی که به واسطه تحریم‌ها چند برابر شده و نیازمند سرمایه‌گذاران بسیار قدرتمند از لحاظ مالی برای انجام چنین طرح‌هایی است. در این میان موانع دیگری وجود دارد که انبوه‌سازان را از ورود به این طرح باز می‌دارد. مشکلاتی همچون منع پیش فروش واحدها که خود مانع بزرگی برای ورود به این پروژه است. گفتنی است از مدتی پیش، قانون پیش فروش دارای اشکالاتی بوده که مجلس در حال تحقیق و اصلاح آن است.
حال سوالی پیش می‌آید که تسهیلات 100 میلیون تومانی به متقاضیان خرید این واحدها می‌تواند هزینه ساخت، مبلغ زمین یا سایرهزینه‌های جاری ساختوساز را پوشش دهد. از طرفی پرداخت همین مقدار تسهیلات با مشکلات بسیاری همراه است. مشکلاتی که بحث تامین مالی پروژه‌ها وجود دارد و حتی ابتدای کلنگ‌زنی این طرح ملی مطرح شد. البته رییس جمهور نوید داد مشکلی در تامین مالی پیش نمی‌آید و حتی از پایه پولی برداشتی نشود. اما اگر ازصندوق ملی برداشتی نشود و تسهیلات پرداختی به متقاضیان حداکثر 100 میلیون تومان باشد، چگونه هزینه ساخت‌وسازها تامین میشود و چگونه می‌توان سرمایه گذاران را برای ورود به طرح تشویق کرد؟!
از طرفی شناسایی دقیق متقاضیای واجد شرایطی که عضو نیروهای مسلح نیستند و درسازمان بهزیستی هم نامی از آنها برده نشده چگونه امکان‌پذیر است واین خانواده‌ها چگونه می‌توانند با این میزان تسهیلات کم که می‌توان گفت شاید یک چهارم هزینه یک واحد 50 متری را در برمی‌گیرد، به خرید مسکن امیدوار باشند؟
حال باید منتظر ماند، اصلاحاتی در خصوص این طرح رخ بدهد تا انبوه‌سازان بتوانند به عنوان متولی بخش عظیمی از این طرح وارد همکاری شوند و افزون بر این که بخش خصوصی تقویت و تعداد زیادی اشتغال ایجاد میشود، مشکل نیاز به مسکن قشر عظیمی از متقاضیان که توانایی خرید خانه دراین بازه زمانی را ندارند حل شود.
روزهایی پشت سر گذاشته میشود که قیمت‌ها به طور افسار گسیخته‌ای در حال افزایش است و دیگر نمی‌توان با پس‌انداز و مقداری تسهیلات به فکر خرید خانه بود و باید سازوکاری جدید برای تامین نیاز مسکن در نظر گرفت. این افزایش قیمت‌ها دلایل زیادی دارد که بخش عظیمی از آن به اقتصاد کلان می‌رسد؛ منتها ابزارهایی وجود دارد که می‌تواند کمک شایانی به ثبات در قیمت‌ها ایجاد کند.
استارت‌آپها ابزار کنترلی قیمت‌ها در بازار مسکن
دراین بازار آشفته که راه‌های سوداگری برای کسانی که مقداری املاک دارند بسیار راحت شده و قیمت‌های باور نکردنی برای املاک خود در نظر گرفته‌اند، ابزارهایی هستند که می‌توانند یاری‌بخش تعادل‌سازی در قیمت‌ها باشند. متعادل سازی از طریق ایجاد شفافیت در بازار که در حال حاضر توسط سامانه‌های املاک رخ می‌دهد و می‌توانند مسکن را به قیمت واقعی خود در فضای رقابتی برسانند.
در این میان مجموعه‌ای با عنوان «کیلید» توانسته قدمی فراتر برداشته و تخمینی از قیمت املاک ارائه دهد. این امر در کنار کمک به جستجوی ملک برای متقاضیان، ارزش افزوده‌های فراوانی برای بازارمسکن به همراه دارد. کیلید سامانه‌ای است که 85 درصد تهران را پوشش می‌دهد و علاوه بر تعداد زیادی فایل ارائه شده ازسوی مشاورین املاک، کاربران عادی نیز می‌توانند املاک خود را برای فروش یا اجاره در این سامانه بارگذاری کنند.
به طورمثال خرید خانه در محله کاشاناک تهران توسط سایت کیلید با سرعت بیشترو قیمت مناسب‌تری انجام میشود. چراکه به واسطه وجود تخمین قیمت در این سامانه، نرم افزار سایت کیلید لیست خانه‌های محله کاشانک را دارد و سوداگران نمی‌توانند قیمت‌های خودشان را بالاتر از ارزش واقعی ملک در این منطقه ارائه بدهند و بدین طریق متعادل‌سازی در این بازار آشفته روی می‌دهد.
در کنار این ویژگی‌ها فرصت‌های بازار مسکن در کیلید، دید بازی نسبت به آینده ملک در یک منطقه به متقاضیان ارائه می‌دهد و گزارشی که در بازه‌های زمانی متفاوت از این اطلاعات تولید میشود، سیاستگذاران را برای اعمال تصمیمات بهتر در بازار مسکن کمک می‌کند. گفتنی است این اطلاعات از طریق هوش مصنوعی استخراج، طبقه بندی و منتشر می‌شوند و به همین دلیل از دقت بسیار بالایی برخوردار است.
