ساخت و سازهاي مسكوني در شهر تهران، دو آمار نگران کننده طي يك‌سال اخير از خود به نمايش گذاشته و اوضاع عرضه مسكن را از سكته ساختماني سال 93 به حالت كما تقليل داده است.
گزارش «دنياي‌اقتصاد» از اطلاعات جديد مربوط به پروانه‌هاي ساختماني حاكي است: سال گذشته ضربان ساختوساز در پايتخت، به لحاظ «تعداد واحد مسكوني» به كمترين حد در 5 سال گذشته و به لحاظ «شتاب كاهش» نيز به پايين‌‌ترين سطح در 10 سال گذشته رسيد. تيراژ ساخت مسكن در تهران طي 12 ماه سال 93، معادل 5/ 58 درصد افت كرد و در حد 99 هزار و 272 واحد مسكوني جديد متوقف شد.
كارنامه عملكرد سازنده‌ها در اين بازار نشان مي‌دهد: در سال‌هاي بعد از ركود مسكن 88، حجم آپارتمان‌سازي در تهران همواره بالاتر از 120 هزار واحد در سال بوده و توانسته پاسخگوي نياز سالانه تهران كه حداقل 100 هزار واحد مسكوني برآورد مي‌شود، باشد. از طرفي، كمترين نرخ رشد ساخت و ساز مسكن در تهران– شتاب سقوط پروانه‌هاي ساختماني- كه همواره در زمان ركود بروز مي‌كند، در طول 10 سال اخير رقمي معادل منفي 43 درصد بود كه سال 88 به ثبت رسيد.
به اين ترتيب، مشخص مي‌شود: ركودي كه سال گذشته فعاليت‌هاي ساختماني شهر تهران را فراگرفت، عميق‌ترين ركود مسكن بوده كه به لحاظ «افت تيراژ عرضه»، در يك دهه اخير و به لحاظ «كاهش رشد عرضه» نيز در نيم‌دهه اخير بي‌سابقه بوده است. شدت ركود ساختماني سال گذشته را مي‌توان از يك مسير ديگر و با مقايسه دو سيكل‌تجاري (دوره ركود- رونق در بازار مسكن) اثبات كرد. در سيكل تجاري سال‌هاي 85 تا 89 -كه سومين سيكل بازار مسكن در تاريخ دست‌كم 20 ساله ثبت آمارهاي اقتصادي اين بازار به حساب مي‌آيد- تحولات ساختماني به اين صورت بوده كه؛ سال 86 تحت تاثير افزايش بيش از 85 درصدي قيمت مسكن در تهران، هيجان سازنده‌ها براي ساختوساز بيشتر نيز به اوج مي‌رسد طوري كه تيراژ آپارتمان‌سازي در اين سال، 71 درصد افزايش يافت. اين هيجان در سال 88 كه بازار به اوج ركود رسيد، به طور كامل تخليه شد و ساختوساز در آن سال، 43 درصد نسبت به سال 87 افت كرد. اما در سيكل تجاري سال‌هاي 90 تا 93 يعني دوره فعلي، اگر چه ابعاد رشد فعاليت‌هاي ساختماني و قله‌پيمايي منحني قيمت مسكن به مراتب كمتر از دوره قبلي بود ولي شدت ركود بيشتر شده است. در سال 91 همزمان با رشد 50 درصدي قيمت مسكن در تهران، بار ديگر تيراژ ساختوساز نيز به اوج مي‌رسد اما نرخ رشد عرضه، اين بار فقط تا 9 درصد پيش رفت و در فاصله خيلي كمتر از رشد 71 درصدي سال 86 متوقف ماند. با اين حال، سقوط 5/ 58 درصدي اين شاخص در سال گذشته، گسترده‌‌تر از كاهش 43 درصدي سال 88 بوده است. هر چند «رشد» مثبت سالانه ساختوساز در سال‌هاي 90 تا 92 كمتر از اواسط دهه 80 بوده اما تيراژ در اين سه سال، براي اولين‌بار از مرز 200 هزار واحد مسكوني فراتر رفت و باعث شكل‌گيري مازاد عرضه در بازار شد.
سرايت ركود به بهار 94
ركود سال گذشته به دو ماه ابتداي سال 94 نيز كشيده شده و نبض ساختوساز در دو ماه اول بهار امسال را در آستانه توقف قرار داده است. در سال 93 به طور متوسط ماهي 8 هزار واحد مسكوني جديد در تهران ساخته شد كه اين وضعيت در مقايسه با احداث ماهانه 19 هزار واحد در سال‌هاي 90 تا 92، به خوبي عمق ركود مسكن را نشان مي‌دهد. با اين حال، در فروردين و ارديبهشت امسال، شدت ركود باز هم افزايش پيدا كرد طوري كه تعداد پروانه‌هاي ساختماني صادر شده توسط شهرداري‌هاي مناطق 22 گانه در هر يك از اين دو ماه، كمتر از 4 هزار واحد مسكوني بوده كه به ترتيب 55 درصد و حدود 70 درصد نسبت به فروردين و ارديبهشت سال 93 كاهش يافته است.
در مجموع در دو ماه گذشته ساخت كمتر از 10 هزار واحد مسكوني در تهران آغاز شد در حالي كه طي همين مدت 19 هزار فقره معامله خريد آپارتمان در بنگاه‌هاي مسكن اين كلان‌شهر به ثبت رسيده است و از نابرابري شديد بين عرضه جديد و تقاضاي خريد حكايت دارد. روند تداوم ركود مسكن در يك‌سال اخير به اين صورت بوده كه بعد از كاهش 5/ 5 درصدي ساخت و ساز در پايتخت طي سال 92، در نيمه‌اول 93 تيراژ احداث واحد مسكوني با شيب تند 54 درصد كاهش يافت و سپس در مدت 8 ماه، نرخ سقوط به 80 درصد رسيد تا اينكه معدل يك‌سال93 اين بازار به كاهش 5/ 58 درصدي ختم شد. در دو ماه اول امسال نيز روند آپارتمان‌سازي باز هم شيب سقوط حداقل 50درصدي خود را حفظ كرده است.
تغيير جهت بازار ساخت؟
بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» درباره آنچه باعث تعميق ركود مسكن طي دست‌كم يك‌سال اخير شده، حاكي است: 7 متغير اقتصادي از درون و بيرون بازار مسكن اين وضعيت را رقم زده است كه البته در حال حاضر شرايط 4 متغير، كاملا عوض شده و در جهت «تحريك سازنده‌ها براي بازگشت به بازار» فعال شده است. «فروش نرفتن واحدهاي مسكوني نوساز در فاصله بعد از جهش قيمت بهار92 تاكنون»، «نامشخص بودن چشم‌انداز سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني در سال 93 به خاطر ابهام در برنامه دولت براي توانمندسازي قدرت خريد مصرفي»، «پيامد سونامي احداث آپارتمان در سال‌هاي 90 و 91 كه به واسطه جو رواني ناشي از اجراي طرح تفصيلي جديد تهران شكل گرفت» و همچنين «عدم دسترسي سازنده‌ها به تسهيلات بانكي نه‌چندان گران‌قيمت»، 4 متغير مهم و كليدي در بين 7 متغير اثرگذار بر رفتار بسازوبفروش‌ها و انبو‌ه‌سازان است كه مجموعه آنها در سال 93 به تعطيلي پروژه‌هاي مسكوني انجاميد.
هم‌اكنون همه اين 4 متغير وضعيت معكوس به خود گرفته، به طوري كه از يكسو با مصوبه اخير شوراي پول و اعتبار، كليه بانك‌هاي تجاري دولتي و خصوصي مكلف شده‌اند تسهيلات 60 ميليون توماني با نرخ حداكثر 24درصد به ساختوساز ارائه كنند و از سوي ديگر، سقف وام خريد مسكن نيز در تهران دو برابر شده كه تحت تاثير اين دو اتفاق، هم چشم‌انداز سرمايه‌گذاري و هم تكليف قدرت خريد و عاقبت فروش نوسازها، به شكل مطلوب سازنده‌ها، روشن شده است.
در اين ميان، جو رواني طرح تفصيلي نيز از بين رفته است. اما هنوز 3 متغير، «نقش مخالف» را بازي مي‌كنند كه شامل «تاثير منفي روند كاهشي تورم بر سود قابل تصور سازنده‌ها از فروش مسكن»، «افزايش قابل توجه عوارض ساخت از سمت شهرداري» و «ناهماهنگي شديد بين قدرت خريد و متراژ آپارتمان‌هاي جديد» مي‌شود.
سازنده‌ها با توجه به اثرگذاري تورم بر آرامش قيمت مسكن، فضاي موجود اقتصاد را براي كسب سود حداكثري مساعد نمي‌بينند. از طرفي، شهرداري تهران عوارض ساخت را امسال 25درصد افزايش داد و اين فاكتور كه 10 درصد كل هزينه ساخت را مي‌بلعد و بايد به صورت نقد در ابتداي پروژه پرداخت شود، باعث فشار مضاعف به بسازوبفروش‌هاي كوچك‌مقياس شد. در اين ميان، مساحت‌هايي كه سازنده‌ها براي آپارتمان‌هاي در حال ساخت تعريف مي‌كنند (ميانگين 136 مترمربع در پروانه‌ها) چون كه با قدرت خريد همخواني ندارد، باعث سختي در فروش و تعميق ركود معاملات و ساختوساز مي‌شود.
كارشناسان در اين باره معتقدند: اگر چه تبعات ركود شديد سال گذشته، امسال متوجه بازار معاملات و قيمت‌ها نمي‌شود، اما سال آينده به واسطه پرداخت تسهيلات جديد خريد مسكن و در نتيجه، بازگشت گسترده خريداران مصرفي، چالش كمبود عرضه به صورت جدي خود را نشان مي‌دهد. در حال حاضر از آنجا كه مسير بيش از نيمي از متغيرهاي موثر بر بازار ساخت و ساز، در جهت تحريك عرضه، برگشته است، پيش‌بيني مي‌شود تيراژ ساخت بيش از اين كاهش پيدا نكند و ساختوساز از تابستان امسال احيا شود.
