تحولات جدید در بازار مسکن/ حرکت منابع بانک‌ها به سمت ساخت و ساز و تکان خوردن قیمت‌ها

بازار مسکن وارد مرحله جدیدی شده است چنانکه به گفته فعالان بازار بعد از بخشنامه جدید بانک مرکزی مبنی بر الزام رعایت نرخ سود ۱۵ درصد، سرمایه‌ها در حال خروج از بانک‌ها و رفتن به سمت ساخت و ساز است.

به گزارش فارس، ردگیری اثرگذاری کاهش نرخ سود بانکی حاکی از جدیدترین آژیر این اقدام بر بازار مسکن بعد از ماه‌ها انتظار برای دادن رونق به این بخش رکود زده و بصورت گسترده تر در اقتصاد کلان بود.

هر چند تأثیرگذاری این اقدام بر بازار مسکن هنوز زود است و باید ماه‌ها منتظر ماند تا دید آیا منابع و سرمایه‌ها از بانک‌ها به سمت این بازار سرازیر تولید خواهد شد یا خیر، اما همین اقدام دولت نشان داد که بعد از 4 سال دولت به این نتیجه رسیده است که رونق بهتر از کنترل تورم است.

اکثر مشاوران املاک و کارشناسان مسکن بر این باور هستند که کاهش نرخ سود در وهله نخست بر بازار اجاره تاثیر گذاشته و سپس می‌تواند موجب رونق ساخت و ساز و خرید و فروش شود.

مشاوران املاک معتقد هستند که کاهش نرخ سود بانکی وزن اجاره‌بهای ماهانه و مبلغ ودیعه را تغییر می‌دهد یعنی به این معنا که موجب افزایش اجاره‌بهای ماهانه ملک در برابر ودیعه کمتر می‌شود.

البته برخی از مشاوران املاک می گویند که این روزها ورود متقاضیان خرید بیش از گذشته شده است و افرادی که قبلا در بانک ها سپرده گذاری کرده بودند با ابلاغ بخشنامه جدید بانک مرکزی تصمیم به خرید مسکن گرفته‌اند و تقاضا تا حدودی افزایش یافته است.

نتایج یک تحقیق نشان می‌دهد که کاهش نرخ بهره در برخی سال‌ها در اقتصاد ایران، تا حدود 50 درصد از تورم در مسکن را می‌تواند توضیح دهد. این تحقیق که در خصوص بررسی رابطه بین متغیرهای «نرخ بهره سپرده‌های بانکی» و «قیمت مسکن» در اقتصاد ایران انجام شده، از سوی یکی از پژوهشگران معاونت اقتصادی و برنامه‌ریزی وزارت بازرگانی و یکی از محققان موسسه مطالعات و پژوهش‌ها تهیه شده است.

عنوان تحقیق«بررسی رابطه نرخ سود سپرده‌های بانکی و قیمت مسکن در ایران» است و در مجله تحقیقات اقتصادی به چاپ رسیده است. در این تحقیق از آمارهای فصلی (سه ماه یک بار) سال‌های 1370 تا 1386 برای استخراج یافته‌ها و نتیجه‌گیری در مورد ارتباط بین متغیرها، استفاده شده است. این تحقیق با استفاده از متغیرهای کلیدی بازار مسکن و بازار بانکی و آمار چند سال اخیر، اثبات کرده یک رابطه منفی بین نرخ‌های سود سپرده بانکی و قیمت مسکن برقرار است، یعنی با کاهش نرخ بهره سپرده‌ها، قیمت مسکن تمایل به افزایش پیدا کرده و افزایش در نرخ‌های سود حقیقی سپرده‌های بانکی نیز منجر به کاهش قیمت مسکن شده است.

مالکی یکی از مشاوران املاک معتقد است که کاهش نرخ سود بانکی یک فرصت برای رونق معاملات مسکن و حتی رونق ساخت‌وساز تلقی می‌شود، اما این عدد باز هم باید کاهش یابد هر چند احتمال دور زدن بانک ها از این بخشنامه جدید بانک مرکزی وجود دارد.

او می گوید: کاهش نرخ سود اگر به خوبی اجرا شود می‌تواند در رونق ساخت و ساز موثر باشد چرا که در همین دو هفته گذشته برخی از انبوه سازانی که علاقه‌ای به ورود به عرصه ساخت و ساز نداشتند با شنیدن کاهش نرخ سود بانکی اقدام به خرید واحدهای کلنگی کرده‌اند و برای ساخت و ساز ترغیب شده‌اند.

وی افزود: ورشکسته شدن بانک‌ها نیز باعث شد تا متقاضیان خرید مسکن سرمایه‌های خود را از بانک‌ها و موسسات مالی خارج کنند و برای خرید مسکن اقدام کنند.

اکثر مشاوران املاک می‌گویند که رکود بازار مسکن در حال حاضر وارد پنجمین سال خود شده است و رونق ساخت و ساز باعث ایجاد اشتغال خواهد شد. بنابراین نرخ سود بانکی باید تک رقمی شود تا رونق را به عینه در اقتصاد ببینیم.

حمیدرضا محمدیان یکی از مشاور املاک در منطقه یک تهران معتقد است که روند‌های زمانی بررسی شده دریک دوره 20 ساله نشان می‌دهد میان نرخ سود حقیقی سپرده و قیمت مسکن یک ارتباط منفی برقرار است به گونه‌ای که با کاهش نرخ‌ یا جذابیت سود سپرده‌های بانکی، قیمت مسکن افزایش یافته است.

وی می افزاید: در کنار عواملی مثل رشد نقدینگی و نرخ ارز که با افزایش تقاضا و هزینه تولید منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود، کاهش نرخ سود بانکی جذابیت بازارهایی مثل مسکن را در برابر بخش بانکی بالا می‌برد و به انتقال دارایی‌ها از بازار سپرده به مسکن منجر می‌شود.

اکثر مشاوران املاک در سطح شهر تهران معتقد هستند که رونق خرید و فروش و افزایش 10 تا 15 درصدی قیمت مسکن تنها مربوط به کاهش نرخ سود بانکی نیست بلکه این روند از چند ماه پیش و با گران شدن تیرآهن و میلگرد آغاز شده است.

آنان معتقد هستند از یک ماه و نیم گذشته که قیمت تیرآهن افزایش یافت و پس از آن میلگرد گران شد تا حدودی بر قیمت تمام شده مسکن تاثیر گذاشت و احتمال افزایش قیمت مسکن را کلید زد.

*رشد خرید و فروش مسکن تاوان کاهش نرخ سود بانکی یا رونق اقتصادی؟

صابری یکی از مشاوران املاک در خیابان فرشته نیز معتقد است که یک جو عمومی ایجاد شده است که قیمت مسکن تا حدودی افزایش یافته است اما این افزایش به معنای جهش قیمت‌ها نیست چرا که قدرت خرید شاید در برخی مناطق مثل شمال شهر تهران بی‌معنی باشد اما به هر حال هنوز به اندازه‌ای نیست که بگوییم متقاضیان خرید می‌توانند به خرید مسکن اقدام کنند.

وی با بیان اینکه کاهش نرخ سود بانکی تا حدودی بر روی قیمت‌ها اثرگذار بوده است گفت: همین که تحولات بازار مسکن به گونه‌ای شده که نسبت به پنج ماه قبل میزان خرید و فروش بهتر شده است این به نوبه خود می‌تواند خبر خوبی باشد اما قطعا این بخشنامه جدید بانک مرکزی موجب رشد اجاره بها شده است.

وی تاکید کرد: به هر حال شاید این بخشنامه جدید بانک مرکزی موجب رشد نرخ اجاره بها شده باشد اما باید تاوان این رشد نرخ اجاره بها را به هر حال داد؛ چرا که این اقدام جدید اگر از سوی بانک ها به خوبی اعمال و اجرا شود می توان به سرازیر شدن سرمایه ها به سمت تولید و حتی ساخت و ساز و رونق اقتصادی امیدوار شد.

*واحدهای مسکونی نوساز نایاب شده

احسانی یکی از مشاوران املاک در میدان هفت تیر نیز می گوید: تعداد واحدهای مسکونی نوساز بسیار نایاب شده و این موضوع نشات گرفته از کاهش ساخت و ساز است اما وقتی آمار تعداد واحدهای خالی از سکنه اعلام می شود دلیل نبود عرضه مسکن را متوجه نمی شویم.

وی افزود:رشد قیمت مسکن را نمی توان به راحتی تایید کرد چرا که در این بازاری که هنوز در رکود به سر می برد سخت است که بگوییم قیمت مسکن افزایش یافته است.

گزارش میدانی خبرنگار فارس از چهارگوشه تهران نشان می دهد که قیمت ها در حدود 10 تا 15 درصد افزایش داشته است اما اینکه این رشد قیمت تنها به دلیل کاهش نرخ سود بانکی باشد را نمی‌توان به آسانی پذیرفت.

البته برخی مشاوران املاک در منطقه غرب تهران معتقد هستند که رشد قیمت بیش از 15 درصد را تجربه می کنند.

قیمت برخی واحدهای مسکونی در شهر تهران بدین شرح است:

قیمت یک واحد مسکونی نوساز در منطقه صادقیه و بلوار فردوس، متری هفت میلیون تومان و چند سال ساخت متری شش میلیون تومان

قیمت یک واحد مسکونی چند سال ساخت در میدان ونک(گاندی) هر متر هفت میلیون تومان

قیمت یک واحد مسکونی در ونک (شیخ بهایی) هر متر هشت میلیون و 500 هزار تومان

قیمت یک واحد مسکونی بازسازی شده در ولیعصر (پارک ساعی) هر متر مربع 6 میلیون تومان

قیمت یک واحد مسکونی نوساز در خیابان فرشته هر متر مربع 25 تا 30 میلیون تومان

قیمت یک واحد مسکونی سیزده سال ساخت در میدان فردوسی(ایرانشهر) متری چهار میلیون و 800 هزار تومان

قیمت واحد مسکونی 5 سال ساخت در میدان هفت تیر هر متر مربع 5 میلون و 500 هزار تومان

قیمت یک واحد مسکونی نوساز در میدان هفت تیر هر متر مربع 7 تا هفت و نیم میلیون تومان

قیمت یک واحد مسکونی در خیابان مطهری هر متر مربع شش تا هفت میلیون تومان

قیمت یک واحد مسکونی نوساز در تهرانپارس شرقی هر متر مربع 5 میلیون 400 هزار تومان

قیمت یک واحد مسکونی در تهرانپارس غربی هفت میلیون و 500 هزار تومان

قیمت یک واحد مسکونی نوساز در نازی آباد هر متر مربع 4 میلون تومان