آیا پایتخت زمین دیگری برای فروش دارد؟/شهرداری تهران شهر را پیش فروش کرده است

سالها است که ساخت و سازهای بی‌رویه و خارج از ضوابط طرح تفصیلی وضعیت پایتخت را برای عده زیادی از مسئولان کشوری و شهری نگران کننده کرده است، چرا که شهرداری تهران با تراکم فروشی و یا بهتر است بگوییم شهر فروشی، مشکلات اجتماعی، آلودگی و افزایش تراکم جمعیت را در شهر به وجود آورده است.
 
مدت زمان زیادی است که عده ای از کارشناسان شهرسازی و معماری بر این عقیده هستند که تهران یک شهر پیش فروش شده است و در آینده ای نه چندان دور به دلیل همین پیش‌فروشی، با مشکلات عدیده ای دست و پنجه نرم خواهد کرد.
 
اواخر اسفند سال 93 بود که رحمت الله حافظی رئیس کمیسیون سلامت محیط زیست و خدمات شهری شورای شهر تهران، حول حالنا الی احسن الحال را اجتناب از خرید باغات مردم به نام و با قیمت فضای سبز و تغییر کاربری آن به مسکونی و فروش آن به مردم و تعاونی‌های مسکن و شهرداری خواند و گفت: اگر کمی دقت و تامل کنیم به راحتی در‌ می‌یابیم که احسن حال یعنی هدایت قطار مدیریت شهری و مدیریت جهادی روی ریل خود محوری به عقلانیت و کار‌شناسی مبتنی بر مبانی علمی و فنی.
 
وی اضافه کرد: حول حالنا یعنی توفیق و تاکید بیشتر برای اجرای قانون چرا که در ماده ۱۳ آیین نامه اجرایی ماده یک قانون اصلاح حفظ و گسترش فضای سبز در شهر‌ها مصوب 88/4/20 مجمع تشخیص مصلحت نظام چنین آمده است «وزارت مسکن و شهرسازی و شهرداری‌ها موظفند در جهت حفظ باغات مخصوصا در شهرهایی که سرانه فضای سبز آن‌ها کمتر از استاندارد است در مطالعات طرح جامع شهر‌ها حتی الامکان باغات را در کاربری فضای سبز پیش بینی کنند» اما می‌بینیم که ۱۲۰ هکتار باغات به هم پیوسته کن در پهنه مسکونی قرار می‌گیرند، حول حالنا یعنی تدوین ساز و کار منضبط برای تحقق و نظارت بر منابع غیر نقد بودجه شهر تهران که در سال ۹۳ بیش از ۵۰ درصد کل بودجه شهرداری بوده است.
 
حافظی ادامه داد: حول حالنا الی احسن الحال یعنی اینکه نبایستی خارج از طرح‌های تفضیلی و جامع شهر طی ۴ سال بیش از ۱۵ هزار میلیارد تومان از فروش و تغییر کاربری‌های عمومی درآمد ناپایدار و نامشروع کسب کرد، حول حالنا یعنی تصویب شناسنامه باغات و محدوده حریم شهر هر ۵ سال یک بار با استناد به قانون حفظ و گسترش فضای سبز انجام شود.
 
بدون تردید این نطق حافظی برای شهرداری تهران بسیار گران تمام شد، به‌ نحوی که شهرداری در اسفند همان ‌سال از رحمت‌الله حافظی به صورت رسمی به قوه ‌قضائیه شکایت کرد اما اینکه چرا شهرداری تهران از شکایت خود منصرف شد، خود جای سوال دارد؟
 
در حال حاضر تراکم فروشی در شهر تهران موجبات نارضایتی زیادی را برای برخی از منتقدان به وجود آورده است، به گونه ای که پژمان پشمچی زاده معاون معماری و شهرسازی شهرداری تهران سال گذشته در پاسخ به برخی از سوال ها در خصوص مفهوم فروش تراکم در دهه 70 گفت: مفهوم فروش تراکم در دهه 70 به این معنا بود که فرد با پرداخت پول و عوارض می توانست تراکم را به صورت سیار خریداری کند و در هر نقطه ای از تهران از این حق تراکم استفاده کند اما امروز این فروش تراکم معنا و مفهومی ندارد.
 
وی گفت: امروز تراکم بر اساس طرح تفصیلی صادر می شود که به مالک اجازه ساخت و ساز در محدوده مشخص و بر اساس سطح تعیین شده پروانه صادر شده توسط کمیسیون ماده 100 را می دهد، بنابراین می توان نتیجه گرفت که امروز موضوعی تحت عنوان فروش تراکم، معنا و مفهومی ندارد و عملا کابرد خود را از دست داده است.
 
وی اضافه کرد: ما شاهد ساختمان های بلند مرتبه در شهرها هستیم که این سوال به ذهن می رسد که چطور این ساختمان ها تراکم گرفته اند که این موضوع به قطعه زمین و محلات و نیز قابلیت های ویژه زمین بستگی دارد تراکم این قطعه ها بر اساس کمسیون ماده 5 تعیین می شود که کاملا قانونی است.
 
جالب است که معاون شهردار در خصوص بلند مرتبه سازی و همچنین بی معنا بودن "شهر فروشی" ببخشید "تراکم فروشی" در تهران به این راحتی سخن گفته است.
 
اگر گذرتان به شمال شهر تهران افتاده باشد متوجه می شوید که بدون شک روند ساخت و ساز در این منطقه نسبت به مناطق دیگر تهران بیشتر است چرا که در این منطقه باغات زیادی وجود دارد، البته بهتر است که بگوییم وجود داشت به این دلیل که بیش از دو دهه است که نابودی باغات در تهران به راحتی یک آب خوردن انجام می شود.
 
تراکم فروشی جرم است
 
رئیس شورای شهر تهران سال گذشته در خصوص تراکم فروشی در شهر تهران گفت: تراکم فروشی جرم است و با فروش تراکم مجاز فرق دارد، در فروش تراکم مجاز بر اساس طرح تفصیلی قطعه زمین و عرض کوچه ارزیابی و تراکم استاندارد تعیین می شود.
 
مهدی چمران در واکنش به سخنان یکی از مسئولان ارشد دولتی درباره فروش غیرقانونی تراکم در پایتخت برای افزایش نقدینگی شهرداری گفت: بنده به مسولان دولتی و شهروندان اطمینان می دهم که تمامی ساخت و سازهایی که در حال حاضر در تهران انجام می شود بر اساس طرح جامع و تفضیلی است.
 
وی با بیان اینکه در افکار عمومی این گفتار (تراکم فروشی در پایتخت) رایج است و همه آن را تکرار می کنند، افزود: اگر در منطقه ای از شهر تهران خلاف طرح جامع و تفصیلی ساخت و سازی صورت بگیرد، قطعا با قاطعیت و شدت با آن برخورد خواهد شد.
 
وی اظهارداشت: مباحثی که درباره ی تراکم مطرح می شود را نمی توان فروش تراکم گفت، زیرا این مباحث ریشه در دهه ۷۰ دارد که در آن زمان تراکم فروخته می شد و هر فردی با پرداخت پول می توانست به راحتی تراکم بخرد که در سال های بعد این روند کند شد و تنها به ساخت پنج طبقه محدود شد.
 
رئیس شورای اسلامی شهر تهران تاکید کرد: امروز با تصویب طرح تفصیلی ساختمان ها باید بر اساس تراکمی که شورای شهر تهران تعیین می کند ساخته شوند و ساخت و ساز بیشتر از حد تعیین شده تخلف است که حتی با پرداخت پول نیز قابل جبران نیست.
 
وی با اشاره به تخلف فروش تراکم گفت: تراکم فروشی جرم است و با فروش تراکم مجاز فرق دارد، در فروش تراکم مجاز بر اساس طرح تفصیلی قطعه زمین و عرض کوچه ارزیابی و تراکم استاندارد تعیین می شود.
 
رئیس شورای اسلامی شهر تهران با بیان اینکه شهردار تهران نیز بارها تاکید کرده است که با هرگونه ساخت و ساز غیر مجاز و بدون ضابطه در این شهر حتما برخورد خواهد کرد، گفت: امروز به جرات می توان ادعا کرد که نه صد در صد اما تا حد زیادی توانسته ایم بر اساس طرح تفصیلی جلوی تراکم های غیر مجاز را بگیریم و با موارد تخلف نیز برخورد کنیم.
 
چمران با تاکید بر اینکه در حال حاضر در هر نقطه از شهر که قرار است ساخت و سازی انجام شود حتما طبق ضوابط خواهد بود، حتی باید اعلام کنم که بلند مرتبه سازی ها نیز دارای قوانین خاص خود است، افزود: بنده معتقدم که در هر جای شهر نمی شود بلندمرتبه سازی کرد؛ تراکم داد و کلاً مخالف بلندمرتبه سازی هستم، هم اکنون قانون بلند مرتبه سازی در شورای عالی شهرسازی در حال بررسی است و تا قانون جدید ابلاغ نشود پروانه جدیدی برای بلند مرتبه سازی در تهران صادر نخواهد شد و همچنین بلند مرتبه سازی هایی که هم اکنون در منطقه ۲۲ در حال ساخت است نیز پروانه ساختشان برای سالهای قبل است.
 
بهمن ماه سال گذشته بود که حافظی رئیس کمیسیون سلامت و محیط زیست و خدمات شهری شورای اسلامی شهر تهران با اشاره به اینکه بخش درآمدهای بودجه 1395، مبلغ حدود 10 هزار میلیارد تومان از منابع بودجه شامل تملک دارایی سرمایه‌ای یعنی عوارض ساخت و ساز، تغییر کاربری و تراکم مازاد پیش‌بینی شده است، گفت: همچنین در بخش تملک دارایی مالی 1292 میلیارد تومان در لایحه پیش‌بینی شده است.
 
وی افزود: از 4917 میلیارد تومان درآمد مستمر پیش‌بینی نشده در مصوبه بودجه 94 تنها 2814 میلیارد تومان محقق شده است.، به این ترتیب حتی درآمدهای مستمر شهرداری نیز امسال در حد انتظار محقق نشده است و با این وضع جای سوال است که چگونه میزان درآمدها در سال آینده با افزایش روبه‌رو خواهد بود، تملک دارای‌های مالی شامل وام و وصول مطالبات است، 700 میلیارد تومان از این رقم وام بانکی است.
 
حافظی تصریح کرد: به این تریتب در واقع 11 هزار و 300 میلیارد تومان از لایحه بودجه شهرداری تهران برای سال 95 مبتنی بر تملک دارایی سرمایه‌ای و وام و استقراض است، در واقع شهرداری منابع مالی خود را با فروش تراکم تغییر کاربری تأمین خواهد کرد.
 
جالب است که محمدباقر قالیباف شهردار تهران با اشاره به اینکه نرخ رشد جمعیت پایتخت در حال حاضر به 5/1 درصد رسیده است اما در مناطق پیرامون شهر تهران این عدد برابر با 7/4 درصد است، می گوید: این آمار نشان می‌دهد که با روند مذکور تا سال 1400 جمعیت مجموعه شهر تهران به بیش از 22 میلیون نفر خواهد رسید که باید برای آن فکر و برنامه‌ریزی جدی شود.
 
شهردار تهران می افزاید: شاید ما خط و خطوطی رسم کنیم که شهر تهران را در میان آن محدود نماییم، اما برنامه‌ریزی باید برای کل منطقه تهران و جمعیت آن باشد، زیرا همان‌گونه که با موج‌های مختلفی از جمله آموزش، مسکن، اشتغال و غیره روبرو بوده‌ایم؛ در آینده موج‌های جدیدی از جمله پیری و معضلات اجتماعی گریبان گیر ما خواهد بود.
 
شهردار تهران، مدیر ارشد شهرداری در حالی از آینده تهران ابراز نگرانی می کند که گویی خود از همه کارهایی که در شهر تهران انجام شده است، بی خبر است و نمی داند که خود این نهاد با تراکم فروشی یا همان شهر فروشی بیش از حد چه آسیب هایی به شهر وارد کرده است.
 
جالب است که عباس آخوندی بارها از فروش تراکم در شهرداری‌ها گلایه کرده است،. او معتقد است شهرداری‌ها در گذشته «بی‌محابا اقدام به تراکم فروشی و کاربری فروشی» کرده‌اند که بعدتر همین کار را در یک «پوشش به ظاهر قانونی مثل طرح جامع و طرح تفصیلی» انجام می‌دهند.
 
آخوندی معتقد است «بیش از 70 درصد درآمد شهرداری‌ها متکی بر ساخت و ساز شده که بخش عمده آن هم از تراکم‌فروشی تامین می‌شود»،. البته وزیر راه و شهرسازی به این موضوع هم اشاره کرده که علت این کار شهرداری‌ها بی‌بهره‌ ماندن آنها از بودجه‌های دولتی است.
 
با تمام نقدهایی که به شهرداری تهران وارد شد، شهرداری مجبور شد که گزارشی از میزان صدور مجوز ساخت در سال‌های 90 و 91 به شورا ارسال کند که این گزارش بخشی از ماجرای فروش تراکم را روشن می‌کند، بر اساس این گزارش شهرداری در سال 90 تعداد 28 هزار و 699 فقره مجوز ساخت به مساحت 31 میلیون و 92 هزار مترمربع صادر کرده است، این رقم‌ها در سال 91 هم به همین منوال پیش می‌رود، در این سال شهرداری 25 هزار و 710 فقره مجوز ساخت صادر می‌کند که 32 میلیون و 216 هزار متر مربع می‌شود.
 
هم‌اكنون بخشی از درآمدهای شهرداری تهران از طریق عوارض و بخش دیگر با فروش تراكم در سطح مناطق 22 گانه شهر تهران تامین می‌شود، در واقع شهرداری‌های مناطق برای مالكان زمین‌هایی كه متقاضی ساخت‌ و ساز هستند، بر اساس قیمت زمین، متراژ و این‌كه در كدام منطقه واقع شده است، مجوز ساخت‌ و‌ ساز صادر می‌كنند.
 
متفاوت بودن بهای زمین در مناطق مختلف تهران موجب متغیر بودن قیمت فروش تراكم شده است و همین موضوع سبب شده شورای اسلامی شهر تهران بر اساس مصوبه‌ای نرخ ثابتی به عنوان تخفیف برای فروش تراكم در تمام مناطق در نظر بگیرد.
 
اعضای شورای اسلامی شهر تهران بر اساس آخرین مصوبه خود در این زمینه در حالی مصوبه فروش تراكم بر مبنای تخفیف 18 درصد در تمام مناطق را به تصویب رسانده‌اند كه برخی شهرداری‌های مناطق با نادیده گرفتن این مصوبه به متقاضیان ساخت‌ و‌ ساز تا 50 درصد تخفیف هم برای خرید تراكم می‌دهند كه این موضوع موجب اعتراض و انتقاد اعضای شورای شهر تهران شده است.
 
شاید در وهله اول به نظر برسد این اقدام برخی شهرداری‌های مناطق به ضرر آنها تمام می‌شود، اما واقعیت این نیست، چرا كه فروش تراكم به بهای زیر پا گذاشتن مصوبات شورای شهر و انجام یك كار غیرقانونی برای برخی شهرداری‌های مناطق می‌تواند به تجارتی پرسود تبدیل ‌شود.
 
رحمت‌الله حافظی، عضو شورای شهر تهران در خصوص میزان فروش تراکم در شهرداری تهران در 9 ماهه گذشته نیز گفت: بر اساس گزارشی که خود شهرداری در اختیار اعضای شورا قرار داده عوارض در پروانه ساختمانی در زیربنا مصوب شورا 400 میلیارد تومان بوده که عملکرد شهرداری 88 میلیارد تومان بوده و در بخش عوارض بر پروانه ساختمانی شورا 500 میلیارد تومان مصوب کرده و عملکرد شهرداری 340 میلیارد تومان بوده و همچنین در حوزه عوارض بر پروانه ساختمانی غیر مجاز مصوب شورا 88 میلیارد تومان بوده که عملکرد شهرداری 35 میلیارد تومان بوده است.
 
وی با بیان اینکه ممکن است در فضای پساتحریم گردش مالی در شهرداری رونق یابد گفت: اما باید بودجه فعلی را بر اساس واقعیت تنظیم کنیم و اگر اتفاقی در پسا تحریم رخ داد می‌توانیم متمم بودجه بیاوریم اما آن چیزی که مهم است، اینکه بایستی سقف ردیف‌های بودجه‌ای فروش تراکم مازاد و دریافت عوارض تغییر کاربری کاهش یابد و اعضای شورا با نظارت حداکثری مصر باشند که شهرداری پا را فراتر نگذارد.
 
حافظی با بیان اینکه دارایی‌های مالی اعم از وام‌ها و وصول مطالبات 1292 میلیارد تومان تخمین زده شده است افزود: 700 میلیارد تومان وام و مابقی اصول مطالبات است یعنی در اصل از 18 هزار و 716 میلیارد تومانی که شهرداری برای سال 95 پیشنهاد کرده است، 11 هزار و 300 میلیارد تومان مبتنی بر تملک دارایی‌های سرمایه‌ای، مالی و وام بوده است یعنی به عبارت ساده تر فروش تراکم، تغییر کاربری و استقراض محل عمده درآمدهای شهرداری است.
 
تراکم فروشی در شهرها علت تاخیر شناسنامه دار شدن باغات تهران
 
محمد حقانی رئیس کمیته محیط زیست شورای اسلامی شهر تهران در گفتگو با خبرنگار ما با بیان اینکه طرح شناسنامه دار شدن باغات تهران از سال 59 تاکنون به تاخیر افتاده است، اظهار داشت: یکی از دلایل مهم این تاخیر تراکم فروشی در شهرها است.
 
وی با اشاره به اینکه در آخرین مصوبه سال 93 برای بودجه بندی سال 94 برای این طرح، عددی 2 میلیارد تومانی در کد پروژه ها تعریف کردیم، افزود: با این کار به دنبال آن بودیم که طرح شناسنامه دار شدن باغات، بر اساس طرح اجرایی آیین نامه حفظ و گسترش فضای سبز صورت گیرد.
 
رئیس کمیته محیط زیست شورای اسلامی شهر تهران با تاکید بر اینکه طرح شناسنامه دار شدن باغات تهران قرار بود تا پایان سال 94 انجام شود، گفت: اوایل سال 95 این طرح مجددا به صحن شورا آمد و بنا به دلایلی که اعضاء داشتند برای مدت 6 ماه به تاخیر افتاد، به همین دلیل مصوب شد تا پایان شهریور امسال،گزارش شناسایی باغات و پلاک گذاری درختان اجرایی شود.
حقانی با بیان این که تاخیر در اجرای طرح شناسنامه دار شدن باغات دلایل متعددی دارد، تاکید کرد: این کار بیش از 37 سال است که به تاخیر افتاده و دلیل اصلی آن هم تراکم فروشی در شهرها است.
 
وی با اشاره به شهر فروشی توسط شهرداری ها که بیشتر به دلیل درآمدهای پایدار رخ می دهد اشاره کرد و گفت: شهرداری ها نیز معمولا در کشور نسبت به شناسایی باغات خیلی رغبتی نشان نمی دهند.
 
رئیس کمیته محیط زیست شورای اسلامی شهر تهران تاکید کرد: یکی از دلایل اصلی که شورا و شهرداری موفق نیستند در محاکم قضایی افرادی که درختان باغات خود را قطع می کنند، محاکمه و بر اساس قانون، باغ آنها را به نفع مردم مصادره و در اختیار شهرداری قرار دهند، این است که باغات شناسایی نشده اند به این منظور که در شناسایی باغات امضاء مالک نیاز بوده اما مالک نیز خود تاکید دارد که نه نیازی به این کار نیست.
 
در حال حاضر شهر تهران به دلیل ازدحام بیش از حد جمعیت با مشکلات زیادی دست و پنجه نرم می کند و اگر برای رفع آن ها فکری نشود، شاید در آینده نه چندان دور تنها از تهران فقط یک اسم بر روی نقشه ها باقی بماند!