رمزگشایی از نرخ واقعی اوراق مسکن/ روند تاریخی سود «تسه»ها

اوراق تسهیلات مسکن در نخستین روز معاملاتی پس از ابلاغ رسمی افزایش سقف وام مسکن، با رشد قیمت محدودی مواجه شدند. بنابراین هر چند نرخ سود واقعی تسهیلات جدید مسکن از حدود 20 درصد به 6/ 22 درصد رسیده، اما این تغییر نرخ به علت افزایش 5/ 2 واحد درصدی نرخ سود اسمی ابلاغی بانک مسکن از 16 به 5/ 18 بوده است. این در حالی است که در تجربه پیشین افزایش سقف وام، شاهد جهش بیش از 90 درصدی قیمت «تسه»ها بودیم. واکنش آرام قیمت اوراق به افزایش سقف وام جدید می‌تواند دو ریشه داشته باشد. نخست، امکان عدم تقویت تقاضا به کمک تسهیلات جدید است که با توجه به رشد بیش از 70 درصدی مبلغ وام و قرار داشتن قیمت مسکن در کف، چندان قابل‌دفاع نیست. از سوی دیگر، این رفتار دومین سیگنال پس از کاهش تدریجی نرخ سود بین بانکی است که از مسیر کاهشی نرخ سود همگام با تورم در بازارها حکایت می‌کند. به‌عبارت دقیق‌تر، رشد قیمت «تسه»ها به افزایش نرخ سود واقعی تسهیلات منجر می‌شود. در نتیجه، عدم افزایش پرشتاب قیمت‌ها، بیانگر تعدیل انتظارات بازار درباره نرخ سود است. سابقه تغییر قیمت اوراق، متناسب با اخبار مربوط به تغییر نرخ سود بانکی نیز مهر تاییدی بر استنتاج مزبور است.


در سال‌های اخیر یکی از بهترین ابزارهای افزایش قدرت خرید در بخش مسکن، اوراق تسهیلاتی بوده که در فرابورس عرضه می‌شود. براساس آخرین آمارها تا‌کنون بیش از یک میلیون نفر برای خرید مسکن از این اوراق استفاده کرده‌اند که این آمار تاکیدی بر موفقیت این ابزار از حیث جذب متقاضیان است. اکنون نیز انتظار می‌رود با مصوبه اخیر مبنی بر افزایش سقف تسهیلات مسکن، قدرت خرید بالا رود و به دنبال آن متقاضیان خرید مسکن رشد یابند. این موضوع در حالی است که بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان از رشد نرخ سود واقعی دریافت وام مسکن دارد. امری که هرچند اکنون بیشتر تحت تاثیر رشد نرخ سود اسمی از 16 به 5/ 18 درصد است، اما در گذشته نیز (اواخر سال 92 که سقف وام از 20 به 35 میلیون تومان افزایش یافت) شاهد رشد نرخ سود واقعی تسهیلات با جهش قیمت «تسه»های فرابورس بودیم.


ابلاغ رسمی تسهیلات 60 میلیون تومانی
به این ترتیب و در حالی متقاضیان افزایش وام مسکن منتظر ابلاغ و اجرایی شدن این مصوبه بودند که سرانجام بعد از مدت‌ها انتظار، این مصوبه به‌صورت رسمی ابلاغ شد و شرکت فرابورس نیز شرایط جدید معامله و نرخ اوراق «تسه» را اعلام کرد. طبق مصوبه 18 آذر ماه شورای پول و اعتبار‏‌‏‌‏‏، سقف تسهیلات مسکن از محل گواهی حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن «تسه» از 35 به 60 میلیون تومان افزایش یافت. همچنین سود تسهیلات این اوراق که پیش از این 16 درصد بود‏ با 5/ 2 واحد درصد افزایش به 5/ 18 درصد رسید.

در این راستا علیرضا توکلی، مدیر ابزارهای نوین مالی فرابورس با اشاره به مصوبه اخیر بانک مسکن در راستای افزایش تسهیلات، گفت: بر این اساس، سقف فردی تسهیلات خرید و ساخت مسکن از محل گواهی حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در تهران 60 میلیون تومان و معادل 120 ورقه 500 هزار تومانی، در مراکز استان‌ها و شهرهای بیش از 200 هزار نفر 50 میلیون تومان معادل 100 ورقه و در سایر مناطق شهری 40 میلیون تومان معادل 80 ورقه تعیین شده است. وی ادامه داد: همچنین استفاده از تسهیلات جدید در نماد تسهیلات مسکن آبان «تسه 9408» و نمادهای بعدی امکان‌پذیر خواهد بود. بر این اساس، پرداخت تسهیلات از محل اوراق گواهی حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن صادره در نمادهای «تسه 9407» و ماقبل، صرفا تا سقف تسهیلاتی قبلی (50 میلیون تومان برای زوجین و 35 میلیون تومان برای سایر اقشار) امکان‌پذیر است.

ممنوعیت فروش تا 4 ماه
توکلی با اشاره به محدودیت‌های معاملاتی در نظر گرفته شده برای این اوراق گفت: به منظور جلوگیری از افزایش بی رویه قیمت، ناشی از افزایش تقاضاهای بیش از سقف فردی تسهیلات خرید و ساخت مسکن، محدودیت‌های معاملاتی اوراق گواهی حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن اعمال می‌شود؛ در محدودیت‌های در نظر گرفته شده سقف خرید اوراق حداکثر 90 ورقه برای هر کد معاملاتی در هر جلسه معاملاتی برای تمامی نمادهای «تسه 9407» و نمادهای ماقبل به قوت خود باقی است. محدودیت سقف خرید اوراق گواهی حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن حداکثر 140 ورقه برای هر کد معاملاتی در هر جلسه برای تمامی نمادهای «تسه 9408» و نمادهای بعدی خواهد بود.

وی در ادامه توضیح داد: محدودیت سقف خرید اوراق گواهی حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن جدید صادره در نمادهای «تسه 9407» و نمادهای بعدی به‌صورت توام با اوراق قدیم (صادر شده در نمادهای «تسه 9407» و نمادهای قبل از آن مجموعا به میزان 140 ورقه برای هر کد معاملاتی در هر جلسه برای تمامی نمادها است و در صورتی‌که این محدودیت‌ها رعایت نشود، کل معاملات شخص در کلیه نمادها در همان روز ابطال خواهد شد و ثبت درخواست‌های خرید بیشتر از حداکثرهای تعیین شده، صرفا توسط بانک مسکن یا شرکت کارگزاری بانک مسکن انجام خواهد شد. 
توکلی درخصوص محدودیت زمانی در نظر گرفته شده برای فروش این اوراق نیز اظهار کرد: به منظور جلوگیری از انجام معاملات سوداگرانه روی نمادهای معاملاتی اوراق گواهی، محدودیت‌هایی هنگام فروش اوراق در نظر گرفته شده است؛ به‌طوری که محدودیت زمانی برای فروش اوراق نمادهای «تسه 9408» و نمادهای قبلی دو ماه و نمادهای «تسه 9409» و نمادهای بعدی چهار ماه است، به بیان دیگر در صورت خرید اوراق جدید 60 میلیون تومانی تا 4 ماه امکان فروش وجود نخواهد داشت. 

مدیر ابزارهای نوین مالی فرابورس در ادامه با اشاره به نرخ سود تسهیلات مزبور گفت: طبق مصوبه 17 آذر شورای پول و اعتبار، این شورا تا اطلاع ثانوی با تقلیل نرخ سپرده قانونی حساب سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز (تسهیلات مسکن اوراق گواهی حق‌تقدم) از 10 به 2 درصد و همچنین تعیین حداکثر نرخ سود تسهیلات عقود غیرمشارکتی برای تسهیلات این حساب به میزان 5/ 18 درصد، با الزام به رعایت تعادل در منابع و مصارف این حساب از سوی بانک مرکزی موافقت کرد. بر این اساس با مصوبه جدید نرخ سود اسمی تسهیلات جدید 60 میلیون تومانی به 5/ 18درصد رسیده است.

اقساط چقدر است؟
با این حال، در مورد اوراق مزبور دو نکته قابل تامل وجود دارد، نخست نرخ سود واقعی که با خرید اوراق برای تسهیلات دریافتی باید پرداخت شود و دوم بحث سقف تسهیلات است که قدرت خرید متقاضیان را تحریک می‌کند. در صورتی که سود بازپرداخت وام 60 میلیون تومانی مسکن 5/ 18 درصد و دوره بازپرداخت 12 سال باشد، در روش پرداخت ساده و یکسان اقساط که معمولا توصیه می‌شود، متقاضی تهرانی باید حدود یک میلیون تومان اقساط ماهانه طی 144 ماه پرداخت کند. در این حالت باید برای دریافت وام 60 میلیونی حدود 90 میلیون تومان سود به بانک مسکن برگردد که مجموع اصل وام و سود را به 140 میلیون تومان می‌رساند. از سوی دیگر افرادی که در مراکز استان‌ها وام 50 میلیون تومانی مسکن دریافت خواهند کرد مکلفند که در 12 سال ماهانه حدود 850 هزار تومان قسط پرداخت کنند که در مجموع 144 ماه سود حدود 75 میلیون تومانی به همراه خواهد داشت. در نتیجه، وام 50 میلیون تومانی در مجموع 125 میلیون تومان بازپرداخت دارد.

همچنین وام 40 میلیون تومانی که برای سایر مناطق شهری تعیین شده هم با سود 5/ 18 درصد، قسط ماهانه حدود 700 هزار تومان و سود 12 ساله 60 میلیونی برای متقاضی رقم خواهد زد، این وام در مجموع باید 100 میلیون تومان بازپرداخت شود. به هر حال به نظر می‌رسد با برطرف شدن موانع اجرایی شدن وام 60 میلیون تومانی مسکن از سوی شورای پول و اعتبار، بانک مسکن به زودی و در نهایت ظرف یک ماه پیش رو با تعیین سازوکاروهای پرداخت و خرید اوراق حق‌تقدم، اجرایی شدن این تسهیلات را در دستور کار شعب خود قرار دهد که بنا به گفته عضو هیات مدیره بانک مسکن، پرداخت تسهیلات مزبور از اواخر دی‌ماه یا اوایل بهمن ماه امسال آغاز خواهد شد.

نرخ سود واقعی این وام چقدر است؟
در حال حاضر قیمت هر برگ اوراق حق‌تقدم (اوراق تسهیلات مسکن) در فرابورس حدود 71هزار و 500 تومان است. با هر برگ اوراق حق‌تقدم می‌توان 500 هزار تومان وام دریافت کرد، به عبارت دیگر برای دریافت وام 60 میلیون تومانی خرید یا ساخت مسکن متقاضی باید با مراجعه به فرابورس 8 میلیون و 580 هزار تومان پرداخت كند. بر این اساس در قیمت‌های فعلی، نرخ سود واقعی تسهیلات 60 میلیون تومانی معادل 6/ 22درصد خواهد بود.

چنانچه فرد متقاضی بخواهد 10 میلیون وام جعاله را نیز دریافت کند باید برای آن معادل یک میلیون و 430 هزار تومان هزینه جهت خرید 20 برگه اوراق تسه پرداخت کند که به این ترتیب سود واقعی این وام نیز رقمی معادل 5/ 26 درصد است (زیرا مهلت پرداخت این وام 5 سال است). چنانچه متقاضی دریافت وام بخواهد به‌صورت ترکیبی از دو وام مزبور استفاده کند یا به عبارتی دیگر در مجموع 70 میلیون تومان وام دریافت کند، نرخ سودی معادل 2/ 23 درصد برای وی در بر خواهد داشت. این در حالی است که بانک مسکن در ابلاغیه مزبور اعلام کرده که نرخ سود وام 60 میلیون تومانی را از 16 به 5/ 18 درصد و نرخ سود جعاله را نیز از 16 به 19 درصد افزایش داده است. شاید در نگاه اول افزایش 25 میلیون تومان وام برای خرید خانه برای افراد جذاب باشد و به نظر برسد که این افزایش متقاضیان زیادتری را به دنبال خواهد داشت اما این نکته را نیز باید مدنظر قرار داد که همزمان نرخ سود نیز افزایش یافته است. البته این اقدام درخصوص افزایش نرخ سود با بررسی روند تاریخی تغییرات نرخ سود واقعی اوراق تسهیلات مسکن(تسه) منطقی به نظر می‌رسد؛ در بررسی مزبور مشاهده می‌شود که در سال 92 زمانی که سقف تسهیلات از 20 به 35 میلیون تومان افزایش یافت، قیمت اوراق «تسه» با افزایش ناگهانی از 35 تا 40 هزار تومان در هر برگه به بیش از 70 هزار تومان رسید که این موضوع جهش نرخ سود واقعی اوراق را در پی داشت که سبب شد تا فرابورس به اعمال محدودیت برای کنترل اوراق مزبور به منظور جلوگیری از افزایش قیمت بی‌رویه و کنترل سفته بازی بپردازد. اعمال محدودیت خرید تا حداکثر 90 برگه تسه و همچنین عدم امکان فروش تا 2 ماه پس از خرید از جمله محدودیت‌های مزبور بود.