افزایش کرایه و دریافت ودیعه مسکن در ایران ممنوع شد

سرویس تاریخ «انتخاب»؛ روز دوشنبه ۲۹ بهمن ۱۳۵۲ قانون «تعدیل و تثبیت اجاره‌بها» توسط مجلس سنا تصویب و جهت اجرا به دولت وقت ابلاغ شد. بر اساس ماده اول این قانون تا پایان سال بعد یعنی ۱۳۵۳ هر دعوایی مبنی بر افزایش اجاره‌بها رد می‌شد. نکته جالت‌تر ماده ۹ این قانون بود که «دریافت هرگونه وجه یا مال یا سند به صورت چک و سفته و غیر آن به عنوان ودیعه با وجه التزام از مستاجر» را ممنوع می‌کرد؛ قانونی که اگر امروز به تصویب می‌رسید بدون تردید دعای جمعیت فراوانی را بدرقه راه باعث و بانیانش می‌کرد. یکی از معضلات مستاجران ایرانی در شهر‌های بزرگ علاوه بر نرخ سرسام‌آور اجاره، میزان ودیعه یا رهن مسکن است که هر سال افزایش پیدا می‌کند، این در حالی است که در بسیاری از کشور‌های توسعه‌یافته اصلا چنین رسمی در قراداد‌های اجاره وجود ندارد، موجران در نهایت یک یا دو ماه اجاره را هنگام عقد قرارداد دریافت می‌کنند.

به نظر می‌رسد این ودیعه‌های چند صد میلیونی و میلیاردی هم رسم عجیبی است که از همیان جامعه دلال‌پرور ما بیرون آمده. به هر روی به نظر می‌رسد قانونی که در سال ۵۲ در این زمینه تصویب شد و گرفتن ودیعه را ممنوع کرد، راه‌حلی منطقی برای این مسئله باشد. در ادامه متن کامل قانون یازده‌ماده‌ای «تعدیل و تثبیت اجاره‌بها» را که در روزنامه اطلاعات مورخ دوشنبه ۲۹ بهمن ۵۲ منتشر شد، می‌خوانیم:

ماده ۱- از تاریخ تقدیم این لایحه (۱۳۵۲.۹.۲۷) تا پایان سال ۱۳۵۳ هیچ‌گونه دعوایی به خواسته افزایش اجاره‌بهای مستغلات مسموع نمی‌باشد و دادخواست‌های که در این فاصله تسلیم شود رد خواهد شد.

ماده ۲- در مورد دعاوی به خواسته افزایش اجاره‌بهای مستغلات که قبل از تقدیم این لایحه اقامه شده و تا تاریخ تصویب آن به صدور حکم منتهی نگردیده است دادگاه‌ها می‌توانند فقط به مأخذ اجاره‌بهای اسفندماه ۱۳۵۱ حکم صادر نمایند.

نسبت به احکام قطعی دادگاه‌ها دایر به افزایش اجاره‌بها که تا تاریخ اجرای این قانون منجر به تنظیم سند اجاره نشده و میزان اجاره مقرر در حکم بیش از مأخذ اجاره‌بهای اسفندماه ۱۳۵۱ باشد مستاجر می‌تواند با مراجعه به دادگاه صادرکننده حکم تقاضای اصلاح آن و تغییر میزان اجاره‌بها را بنماید و در این صورت دادگاه اجاره‌بها را به مأخذ اجاره‌بهای اسفندماه ۱۳۵۱ تعیین خواهد کرد.

ماده ۳- در صورتی که برای بعد از پایان اسفندماه ۱۳۵۱ به موجب سند رسمی یا عادی بین موجر و مستاجر درباره افزایش اجاره‌بها توافق صورت گرفته و یا با تنظیم اجاره‌نامه جدید اجاره‌بها افزایش یافته باشد و نیز در مورد اطاق‌های کرایه یا هر نوع مستغل دیگری که قبل از فروردین‌ماه ۱۳۵۲ به اجاره داده شده و بین موجر و مستاجر اجاره‌نامه اعم از رسمی و عادی تنظیم نشده و بعد از پایان اسفندماه ۱۳۵۱ اجاره‌بها افزایش یافته باشد مستاجر می‌تواند اجاره‌بها را به ماخذ اجاره‌بهای اسفندماه ۱۳۵۱ پرداخت نماید.

ماده ۴- ماخذ اجاره‌بهای اسفندماه ۱۳۵۱ از نظر این قانون عبارت است از آخرین اجاره‌بهایی که تا قبل از فروردین‌ماه ۱۳۵۲ به موجب سند اجاره یا حکم دادگاه پرداخت شده و یا در غیر موارد مذکور بین طرفین مقرر و عملی بوده است به اضافه درصد رشد شاخص کل بهای کالا‌ها و خدمات مصرفی از تاریخ بها تا اسفندماه ۱۳۵۱ در تهران و هر یک از شهر‌های بزرگ شاخص کل بهای کالا‌ها و خدمات مصرفی مربوط به همان شهر و در سایر نقاط شاخص مربوط به متوسط شهر‌های کوچک منتشر از طرف بانک مرکزی ملاک عمل خواهد بود.

تبصره: در مواردی که اجاره‌بها بر اساس تغییر شاخص بهای اسفند ۱۳۵۱ تعدیل شد مدت سه سال مذکور در ماده سوم قانون روابط مالک و مستاجر مصوب خردادماه ۱۳۳۹ از اول فروردین‌ماه ۱۳۵۲ احتساب خواهد شد.

ماده ۵- در موارد مذکور در ماده ۳ هرگاه بین مالک و مستاجر درباره ماخذ اجاره‌بهای پرداختی اسفندماه ۱۳۵۱ اختلاف حاصل شود هر یک از طرفین می‌تواند بدون رعایت شرایط مقرر در ماده سوم قانون روابط مالک و مستاجر مصوب خردادماه ۱۳۳۹ برای تعیین و اعلام ماخذ مذکور به دادگاه صالح مراجعه کند.

ماده ۶- در مورد مستغلاتی که بعد از اجرای این قانون برای اولین بار اجاره داده می‌شوند میزان اجاره‌بها باید متناسب با ارزش مستغل تعیین شود.

کیفیت محاسبه ارزش مستغل و نسبت اجاره‌بها به ارزش عرصه و اعیان مستغل، تابع آئین‌نامه‌ای خواهد بود که به پیشنهاد وزارت‌خانه‌های دارایی – دادگستری – آبادانی و مسکن و تایید هیأت وزیران به تصویب کمیسیون‌های مربوط مجلسین خواهد رسید.

دولت مکلف است ظرف یک ماه از تاریخ تصویب این قانون آئین‌نامه مزبور را برای تصویب به مجلسین تقدیم نمایند.

ماده ۷- در مورد مستغلاتی که از اول فروردین‌ماه ۱۳۵۲ تا تاریخ اجرای این قانون برای اولین بار اجاره داده شده‌اند همچنین در مورد مذکور در ماده ۶ در صورتی که اجاره‌بها متناسب با ارزش مستغل طبق آئین‌نامه مذکور در آن ماده معین نشده باشد مستاجر می‌تواند بدون رعایت شرایط مقرر در ماده سوم قانون روابط مالک و مستاجر مصوب خردادماه ۱۳۳۹ برای تعدیل اجاره‌بها به دادگاه مراجعه نماید. رسیدگی به این دعاوی با رعایت صلاحیت در دادگاه بخش یا شهرستان خارج از نوبت به عمل آمده و دادگاه با توجه به ضوابط مذکور در آئین‌نامه موضوع ماده ۶ میزان اجاره‌بها را تعیین و این حکم از تاریخ اجرای این قانون در مورد اجاره‌بهای مستغلاتی که در اجاره بوده‌اند و از تاریخ شروع اجاره در مورد اجاره‌بهای مستغلاتی که بعد از تصویب این قانون اجاره داده می‌شوند اجرا خواهد شد.

ماده ۸- از تاریخ اجرای این قانون هرگاه محلی که آماده برای اجاره دادن است از طرف مالک بیش از ۶ ماه خالی نگاه داشته شود برای مدتی که مستغل بعد از انقضای مدت فوق خالی مانده است عوارضی معادل ۳۰ درصد ارزش جاری مستغل بر اساس ضوابط مذکور در آئین‌نامه موضوع ماده ۶ به وسیله وزارت دارایی پس از رسیدگی و احراز عدم موانع قانونی از مالک اخذ خواهد شد.

ماده ۹- از تاریخ اجرای این قانون جز اجاره‌بها یا اجرت‌المثل و هزینه‌های مربوط به مورد اجاره از قبیل هزینه مصرف آب و برق و تلفن و نظایر آن دریافت هرگونه وجه یا مال یا سند به صورت چک و سفته و غیر آن به عنوان ودیعه با وجه التزام از مستاجر ممنوع است.

در صورت تخلف، دادگاه به درخواست مستاجر حکم به رد وجه یا مال دریافتی و بی‌اعتباری اسناد ماخوذه و پرداخت خسارات دادرسی خواهد داد به علاوه موجر را به پرداخت بهره متعلق به وجوه دریافتی به ماخذ ۱۲ درصد در سال از تاریخ اخذ وجه تا استرداد آن محکوم خواهد کرد.

در مورد اخذ وجه دادگاه می‌تواند موجر را علاوه بر پرداخت وجوه فوق‌الذکر به تأدیه هزینه دادرسی از یک تا دو برابر وجه دریافتی محکوم نماید.

ماده ۱۰- مقررات این قانون شامل کلیه مستغلات مذکور در ماده یک قانون روابط مالک و مستاجر و تبصره‌های آن مصوب خردادماه ۱۳۳۹ در نقاطی که طبق ماده ۲۵ قانون مذکور اجرا می‌گردد خواهد بود.

ماده ۱۱- دولت مکلف است ظرف سه ماه آخر سال ۱۳۵۳ با توجه به شاخص قیمت‌های مصالح ساختمانی و دستمزد‌ها و سایر عوامل مربوط به منظور تعیین اجاره‌بهای متناسب مستغلات جدیدالاحداث در آئین‌نامه مندرج در ماده ۶ این قانون تجدید نظر نموده پیشنهاد لازم را جهت تصویب کمیسیون‌های مربوط مجلسین تقدیم قوه مقننه بنماید.