سرویس تاریخ «انتخاب»: روز سه‌شنبه ۱۶ آذر ۱۳۵۵، روزنامه کیهان در یکی از صفحات خود طی گزارشی میدانی علل شش برابر شدن قیمت خانه و زمین در تهران در طول ۵ سال منتهی به آن سال را مورد بررسی قرار داد. گزارشگر این روزنامه در بررسی خود همه عوامل دخیل در این گرانی را به صورت مجزا زیر ذره‌بین گذاشت و در نهایت به نتایجی جالب دست یافت، در نتیجه این گزارش مهم‌ترین عواملی که سبب افزایش قیمت شده بود عبارت بودند از: «بورس‌بازی زمین و بالا رفتن سرسام‌آور قیمت آن، عدم توزیع صحیح مصالح ساختمان و عدم تناسب بین عرضه و تقاضا، افزایش نرخ مصالح ساختمان و خدمات ساختمانی، بالا رفتن نرخ انشعاب آب، برق و گاز و بالاخره نبودن یک سیاست مشخص در امر مسکن».
مشروح گزارش مفصل کیهان به این شرح بود:
به علت کمبود و نایابی مصالح ساختمان و بالا رفتن قیمت زمین در تهران قیمت خانه و آپارتمان در ۵ سال گذشته ۶ برابر شده است. «یک خانه سه‌طبقه که ۵ سال قبل در گیشا ۳۴۰ هزار تومان فروخته شد، الان دو میلیون و دویست هزار تومان قیمت پیدا کرده است.» گشتی هم در شهر و سر کشیدن به بنگاه‌ها و ساختمان‌های فروشی یک نتیجه را به دست می‌دهد این‌که: در تهران، خانه و یا آپارتمان کمتر از مترمربعی ۴ هزار تومان نمی‌توان یافت.
یک بررسی آماری هم نشان می‌دهد که هر متر مربع آپارتمان در تهران‌پارس ۴ هزار تومان، در گیشا ۵ هزار تومان، در عباس‌آباد بین ۶ تا ۷ هزار تومان، در جردن بین ۸ تا ۹ هزار تومان و در بعضی از گوشه‌های خیابان پهلوی بین ۱۰ تا ۱۲ هزار تومان قیمت دارد و یک سوال پیش می‌آید: «چرا؟».
اما در جواب این سوال یک پاسخ گنگ وجود دارد، این‌که «در کار ساختمان چرا وجود ندارد».
در یک مختصر مهم‌ترین عواملی را که سبب این افزایش قیمت شده‌اند می‌توان در بورس‌بازی زمین و بالا رفتن سرسام‌آور قیمت آن، عدم توزیع صحیح مصالح ساختمان و عدم تناسب بین عرضه و تقاضا افزایش نرخ مصالح ساختمان و خدمات ساختمانی، بالا رفتن نرخ انشعاب آب، برق و گاز و بالاخره نبودن یک سیاست مشخص در امر مسکن خلاصه کرد.
«زمین» که در تهران لحظه به لحظه قیمت آن سیر صعودی دارد، در حال حاضر بین ۳۰ تا ۵۰ درصد از هزینه کل ساختمان را می‌بلعد. با در نظر گرفتن این‌که هزینه هر مترمربع ساختمان طی این ۵ سال از ۵۰۰ تومان به دو هزار تومان در حدود ۴ برابر رسیده است. می‌توانیم بگوییم که هزینه تمام‌شده هر متر مربع ساختمان در این ۵ سال تقریبا ۵ برابر شده است.
قیمت مصالح
۵ سال قبل «سیمان در بازار آزاد کیسه‌ای ۸۵ ریال، آجر فشاری هزاری ۵۸ تومان، آجر سفال هزاری ۱۴۰ تومان، گچ پاکتی ۳۵ ریال، خاک رس متری ۱۵۰ ریال، آهن کیلویی ۲۲ ریال، آهک خرواری ۱۵۰ ریال، ماسه متر مکعبی ۳۰۰ ریال، موزاییک ساده متر مربعی ۸۰ ریال، موزاییک مرمر متر مربعی ۳۰۰ ریال و کاشی دانه‌ای ۵ تا ۷ ریال فروخته می‌شد. آخرین نرخ‌ها را که نتیجه بررسی‌های‌مان است. برای‌تان می‌آوریم:
«سیمان کیسه‌ای ۵۰ تومان، آجر فشاری هزاری ۱۶۰ تا ۱۸۵ تومان، آجر سفال هزاری ۶۰۰ تا ۷۰۰ تومان، گچ کیسه‌ای ۱۱۰ ریال، خاک متری ۲۵۰ ریال، آهن کیلویی ۲۹ ریال، آهک خرواری ۴۰ تومان، ماسه متر مکعبی ۷۰ تومان، موزاییک ساده متری ۲۲۰ ریال، موزاییک مرمر متری ۳۰۰ ریال و کاشی دانه‌ای ۱۰ تا ۱۵ ریال به فروش می‌رود». با توجه به محاسبات کارشناسان که می‌گویند: «هر متر مربع ساختمان به طور متوسط ۱۵۰ آجر، دو پاکت سیمان، دو پاکت گچ، یک متر آهن، ۵۰ سانتی‌متر مکعب ماسه و تقریبا همین مقدار هم خاک می‌برد» می‌توان گفت که افزایش نرخ مصالح ساختمان در این ۵ سال نیز تاثیر بسزایی در گران شدن ساختمان داشته است.
حسین حدادزاده، پیمان‌کار ساختمان را که در گیشا به حرف کشیدیم و از علت ترقی قیمت‌ها پرسیدیم، می‌گفت: «پنج سال قبل هر متر مربع ساختمان در منطقه گیشا ۵۰۰ تومان تمام می‌شد، اما الان هزینه تمام‌شده یک بنای معمولی در این منطقه، با در نظر گرفتن این‌که نرخ انشعاب آب و بعضی از عوارض تفاوت فاحشی در این سال‌ها داشته است، حداقل متر مربعی ۲ هزار تومان تمام می‌شود.»، اما علت عمده افزایش نرخ مصالح ساختمان را عدم تناسب عرضه و تقاضا سبب شده است، چراکه در حال حاضر بسیاری از مصالح ساختمانی، چون کاشی، سیمان، گچ و آهک یا در بازار نایاب است و این کمبود سبب شد که نرخ‌ها به طور غیر رسمی نیز افزایش یابد.
اما دلایل کمبود‌ها را از زبان دست‌اندرکاران مسئول بشنوید:
غلامعلی بهروان، رئیس اتحادیه فروشندگان گچ و آهک، در مورد کمبود این مصالح می‌گوید: «مشکل کمبود گچ از کمبود و نبود سنگ گچ خلاصه می‌شود، چراکه سنگ در دسترس شرکت معادن و ذوب فلزات است و این شرکت به مقدار کافی سنگ گچ در اختیار تولیدکنندگان قرار نمی‌دهد. در حال حاضر از روزی ۴ هزار تن سنگ گچ استخراجی، فقط ۱۵۰۰ تن در اختیار تولیدکنندگان گچ و آهک قرار می‌گیرد. در این مورد به وزارت بازرگانی، وزارت صنایع و معادن، وزارت آبادانی و مسکن، اتاق اصناف پایتخت، کمیته ملی حمایت از مصرف‌کننده نامه نوشته‌ایم، ولی متاسفانه تمام نامه‌پراکنی‌ها بی‌اثر بوده است.»
علی باوفا، رئیس اتحادیه صنف کاشی‌ساز و کاشی‌فروش، در مورد کمبود کاشی که سبب شده خریدار تا ۶ ماه در نوبت بماند، می‌گوید: «در حال حاضر دو کارخانه اصلی تولیدکننده کاشی در ایران، کاشی ساده تولید نمی‌کنند. بهانه‌شان هم این است که تولید کاشی ساده استفاده‌ای ندارد. به همین بهانه روی همان کاشی ساده را که باید بین ۴ تا ۶ ریال در فروشگاه‌ها به مصرف‌کننده فروخته شود با یک روکش تزئینی می‌پوشانند و کاشی تزئینی را دانه‌ای ۱۶ تا ۲۲ ریال به فروش می‌رسانند.»
نرخ کاشی ساده که به سه نوع درجه یک، درجه دو و درجه سه تقسیم شده، به ترتیب ۶، ۵ و ۴ ریال است، اما همان‌طور که اول آوردیم این کاشی‌ها فعلا در بازار حکم کیمیا را دارد و مانند سیمان نایاب است.
عارفی، دبیر اتحادیه فروشندگان آجر، هم ضمن آن‌که کمبود نسبی آجر را می‌پذیرد، می‌گوید: «در حال حاضر در غرب تهران جلوی خاکبرداری را گرفته‌اند و اگر کار به همین منوال باشد، در اوایل سال آینده با کمبود آجر روبه‌رو خواهیم بود.»
دستمزد‌ها
علت دیگر گران شدن مسکن را باید در افزایش نرخ خدمات ساختمان جستجو کرد، چراکه در این پنج سال رونق فعالیت‌های ساختمانی از یکسو و کمبود نیروی کار از سوی دیگر و همچنین بالا رفتن هزینه زندگی، سبب شده که این هزینه‌های ساختمانی نیز بین ۲ تا ۵ برابر شود.
چند نمونه را می‌آوریم:
پنج سال قبل کارگر ساده ساختمان روزی ۱۰۰ ریال، بنا روزی ۳۰۰ ریال، اسفالت‌کار متر مربعی ۵۰ ریال، مقنی متری ۲۰۰ ریال، گچ‌کار متر مربعی ۳۰ ریال، موزاییک‌کار متر مربعی ۳۰ ریال، کاشی‌کار متر مربعی ۷۰ ریال، نقاش متر مربعی ۶۰ ریال برای رنگ روغن، ۳۰ ریال برای پلاستیک و ۲۰ ریال برای لعابی، آهنگر برای ساختن در و پنجره پروفیل کیلویی ۵۰ ریال، برق‌کشی هر شعله ۴۰ ریال و لوله‌کش متری ۳۰ ریال می‌گرفت.
اما این نرخ‌ها در حال حاضر چنین است: کارگر ساده ساختمان روزی ۵۰۰ ریال، بنا روزی ۱۵۰۰ ریال، اسفالت‌کار متر مربعی ۱۸۰ ریال، مقنی متری ۷۰۰ ریال، گچ‌کار متر مربعی ۱۵۰ ریال، موزاییک‌کار متر مربعی ۱۵۰ ریال، کاشی‌کار متر مربعی ۲۶۰ ریال، نقاش متر مربعی ۱۵۰ ریال برای رنگ روغن، متر مربعی ۷۰ ریال برای پلاستیک و متر مربعی ۵۰ ریال برای لعابی، در و پنجره پروفیل کیلویی ۸۰ ریال، برق‌کشی هر شعله ۱۲۰ ریال، و لوله‌کشی متری ۸۰ ریال.
دستمزد کارگران ساده و متخصص ساختمان
باید بگوییم که این روز‌ها بسیاری از آن‌ها را باید بعد از مدت‌ها جستجو و سفارش به این و آن و با هزار منت پیدا کرد.
زمین، عامل مهم
مقایسه قیمت زمین در ۵ سال قبل تا حالا نشان می‌دهد که قیمت زمین در بعضی از نقاط تهران تا ۸ برابر افزایش قیمت داشته است.
۵ سال قبل قیمت زمین در گیشا متری ۷۰۰ تومان بود، ولی در حال حاضر قیمت زمین در این منطقه بین ۲۵۰۰ تا ۵ هزار تومان است.
قیمت زمین در فرح‌آباد ژاله ۵ سال قبل در حدود ۶۰۰ تومان بود، ولی حالا بین ۱۵۰۰ تا ۲۵۰۰ تومان خرید و فروش می‌شود؛ و این یکی دو نمونه که گفتیم، در شمار ارزان‌ترهاست وگرنه قیمت زمین در تهران حالا به متر مربعی ۲۰ هزار تومان هم رسیده است.
دست‌اندرکاران هم عقیده دارند که مهم‌ترین دلیل گرانی مسکن را باید در همین افزایش بی‌رویه نرخ زمین جستجو کرد.
علی‌اکبر هاتف، مشاور املاک «خانه و زمین» در گیشا که از باسابقه‌ترین بنگاه‌داران به شمار می‌رود، می‌گوید: «از زمانی که فروش زمین شرایط تازه‌ای پیدا کرده، فروشنده‌ها به ندرت زمین را می‌فروشند و قیمت زمین‌های فروشی هم بالا رفته است. در همین منطقه گیشا کسانی هستند که از ۱۵ سال قبل زمین را متری ۴ تومان خریده‌اند و حالا متری ۲۰۰۰ تومان هم فروشنده نیستند، به نظر من علت اصلی گران شدن خانه همین است و در نتیجه این‌که تنها در ۷ ماه گذشته، قیمت آپارتمان در منطقه گیشا دو برابر شده است. مثلا عید گذشته یک آپارتمان ۲ اتاق خوابه را ۴۷۰ هزار تومان فروختیم، ولی الان همان آپارتمان بین ۷۵۰ تا ۸۰۰ هزار تومان مشتری دارد و مالک نمی‌فروشد.
اما گذشته از هزینه خدمات و مصالح ساختمان و قیمت زمین، بسیاری از لوازم دیگر ساختمان نیز در بازار نایاب است و گران. بسیاری از وسایل بهداشتی را تنها در بازار سیاه و به چند برابر قیمت می‌توان یافت. قیمت در و پنجره، شیشه، لولا، کلید و ده‌ها قلم کالای دیگر هم در این ۵ سال حداقل ۲ برابر شده است. همین‌طور هزینه خاکبرداری و سایر خدمات ساختمان. نرخ اشتراک آب هم چند برابر شده، با این تفاوت که دیگر جنبه ودیعه هم ندارد و غیر قابل برگشت است. این افزایش قیمت هم در نرخ ساختمان بی‌تاثیر نیست. برای مثال مالک ۶ دستگاه آپارتمان در خیابان تاج در این مورد می‌گوید: «سازمان آب منطقه‌ای برای اشتراک آب ساختمان من که ۱۳۷۰ متر مربع زیربنا دارد، در حدود ۱۱۰ هزار تومان گرفته است. برای انشعاب یک اینچ ۲۷ هزار تومان برای هر متر مربع ساختمان هم ۷۰ ریال گرفته‌اند. این پول قبلا به صورت وامی بود که این سازمان از مالکان می‌گرفت، ولی حلا پرداخت اجباری است و بدون برگشت.»
به هر حال نبودن یک سیاست مشخص در مورد مسکن را باید علت اصلی بالا رفتن هزینه تمام‌شده ساختمان دانست. در حال حاضر تهران با داشتن ۵۳۰ هزار واحد مسکونی، رشدی برابر ۸ ر. ۵ درصد را در امر ساختمان داشته است، با این حال نیاز به واحد‌های مسکونی بیش‌تر هر روز محسوس‌تر می‌شود. اما اعتقاد کارشناسان این است که باید سیاست ارزان‌سازی و فراوان‌سازی را ترویج داد و در این راه برای کاهش هزینه‌ها از راه‌های مختلف کوشید.