قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چه می گوید؟ / خرید و فروش قولنامه‌ای املاک همچنان معتبر است؟/ اسناد غیر رسمی معاملات سابق، رسمی می‌شوند؟

سجاد دهقانی؛ وکیل پایه یک دادگستری: مدت‌های مدیدی است که بسیاری از معاملات املاک به دلیل عدم ثبت رسمی، مشکلاتی جدی برای مردم ایجاد کرده است. معاملات غیررسمی، با استفاده از قولنامه‌های دستی یا قراردادهای ساده، یکی از رایج‌ترین شیوه‌های خرید و فروش ملک در کشور ما بوده که به دلیل عدم شفافیت و عدم ثبت رسمی، مشکلات زیادی را در پی داشته و در نتیجه آن، بسیاری از مردم به‌جای آسودگی از خرید یا فروش ملک، با دعواهای طولانی در دادگاه‌ها، کلاهبرداری‌ها و ادعاهای تکراری مالکیت روبه‌رو می‌شوند. مواردی مانند فروش چندباره یک ملک به چندین نفر مختلف، جعل اسناد، عدم تطابق وضعیت ملک با آنچه در قرارداد قید شده، و مشکلات مربوط به ارث و مالکیت، بارها برای خریداران و فروشندگان پیش آمده و می‌آید. این مسائل علاوه بر ضررهای مالی قابل توجهی که به مردم وارد کرده، باعث حجم بالایی از دعاوی در دادگاه‌ها نیز شده است. 

 

با توجه به این مشکلات، نیاز به قوانینی که ثبت معاملات املاک را الزامی کند، به شدت احساس می‌شد. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سال ۱۴۰۱ برای همین هدف تصویب و در سال ۱۴۰۳ توسط مجمع تشخیص مصلحت، موافق با مصلحت نظام تشخیص داده شد. این قانون و آیین‌نامه‌های مربوطه آن به‌دنبال ایجاد شفافیت و امنیت حقوقی در معاملات املاک هستند و به مردم کمک می‌کنند تا با آرامش و اطمینان بیشتری معاملات خود را انجام دهند.

 

 

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، به‌طور خاص برای کاهش دعاوی حقوقی، کلاهبرداری‌ها و تقلب‌ها در حوزه املاک و مستغلات تصویب شده است. این قانون تاکید می‌کند که هر نوع معامله ملکی، حتماً باید در سامانه‌های رسمی ثبت و تایید شود و در صورت انجام نشدن این ثبت، معامله از نظر قانونی فاقد اعتبار است. این امر موجب می‌شود که طرفین معامله از سلامت و قانونی بودن معامله مطمئن باشند و در صورت بروز اختلاف، مرجعی مشخص برای بررسی و تایید معاملات وجود داشته باشد.

 

 

یکی از اقدامات اصلی این قانون، راه‌اندازی سامانه‌ای الکترونیکی توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است که تمام معاملات اموال غیرمنقول باید در آن ثبت شود. این سامانه به چند دلیل اهمیت دارد:

 

۱. ثبت اولیه پیش‌نویس قرارداد: وقتی خریدار و فروشنده برای معامله به توافق رسیدند، مشاور املاک موظف است پیش‌نویس قرارداد را در سامانه ثبت کند. این پیش‌نویس شامل اطلاعات دقیق طرفین، مشخصات ملک، شرایط و موارد توافق شده بین طرفین است. به این ترتیب، جزئیات قرارداد به صورت شفاف و مشخص وارد سامانه می‌شود و همه جزئیات قرارداد در دسترس قرار می‌گیرد. البته باید توجه داشت که این مانع از این نیست که مردم برای معاملات خود مستقیما به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.

 

۲. تایید و اعتبارسنجی اطلاعات: سامانه، به‌طور خودکار هویت و اعتبار طرفین معامله و اصالت اسناد را بررسی می‌کند تا مطمئن شود طرفین، قانونی و معتبر هستند و ملک مورد معامله نیز از نظر قانونی مشکلی ندارد. این تاییدیه اولیه از بروز بسیاری از مشکلات و اختلافات جلوگیری می‌کند و به خریداران و فروشندگان اطمینان بیشتری می‌دهد.

 

۳. ارسال پیش‌نویس به دفتر اسناد رسمی: بعد از ثبت اولیه پیش‌نویس در سامانه، اطلاعات به‌طور خودکار به دفاتر اسناد رسمی فرستاده می‌شود. در این مرحله، طرفین معامله ظرف پنج روز باید به دفترخانه مراجعه کنند تا مراحل نهایی ثبت و رسمی شدن معامله طی شود.

 

 

آیین‌نامه اجرایی ماده ۳ قانون، نقش مشاوران املاک یا دلالان معاملات را در ثبت معاملات افزایش داده است. مشاوران املاک اکنون نه تنها مسئول ایجاد ارتباط اولیه بین خریدار و فروشنده هستند، بلکه باید با دقت و مسئولیت بیشتری اطلاعات لازم را به سامانه وارد کنند. این اطلاعات شامل هویت و آدرس طرفین، مشخصات کامل ملک، شرایط مالی و شروط توافق شده است.

 

از طرف دیگر، مشاوران املاک نمی‌توانند اطلاعات را تغییر داده یا به دلخواه خود شرط‌های قراردادی اضافه یا حذف کنند؛ چراکه سامانه اطلاعات را به‌طور دقیق ثبت کرده و هرگونه تغییر نیازمند تایید طرفین و در نهایت تایید دفترخانه است. این امر موجب افزایش دقت و شفافیت در معامله می‌شود.

 

 

دفاتر اسناد رسمی، مرحله نهایی در ثبت رسمی معامله را انجام می‌دهند. دفترخانه‌ها مسئولیت دارند که پس از دریافت پیش‌نویس قرارداد از سامانه، صحت و اعتبار اسناد را بررسی کنند. اگر ملک از نظر قانونی مشکل نداشته باشد و همه شرایط قانونی رعایت شده باشد، سند رسمی معامله را صادر و ثبت می‌کنند.

این مرحله نه تنها اطمینان بیشتری برای طرفین معامله فراهم می‌کند، بلکه امکان بروز هرگونه کلاهبرداری یا فروش هم‌زمان یک ملک به چند نفر را از بین می‌برد.

 

 

برای معاملات عادی و ساده، قانون امکان استفاده از «قراردادهای یکسان» را فراهم کرده است. این قراردادها فرم‌های استاندارد و از پیش‌تعیین‌شده‌ای هستند که تغییر در آن‌ها ممکن نیست و برای معامله‌های ساده مناسب‌اند. استفاده از قراردادهای یکسان به افراد این امکان را می‌دهد که بدون نیاز به مراجعه حضوری به دفترخانه، معامله را ثبت کنند. این روش به خصوص برای خرید و فروش‌هایی که پیچیدگی خاصی ندارند و معمولاً نیاز به بررسی‌ها و استعلامات پیچیده ندارند، طراحی شده است. این قراردادها شامل مفادی از پیش‌تعیین‌شده و غیرقابل تغییرند، که کلیه شرایط اصلی و استاندارد معاملات املاک را در بر می‌گیرد. به عنوان مثال، مواردی چون مشخصات ملک، هویت طرفین، تعهدات مربوط به طرفین، تاریخ تنظیم سند و شروط پرداخت در آن‌ها از قبل تعیین شده است. در نتیجه، استفاده از قراردادهای یکسان باعث کاهش اختلافات احتمالی میان طرفین می‌شود، چرا که شرایط به طور کامل و به صورت استاندارد مشخص و قابل درک است. همچنین، به دلیل بررسی‌های سیستمی و اعتباربخشی‌هایی که در سامانه انجام می‌شود، امکان تقلب و تخلفات کمتری در این نوع قراردادها وجود دارد.

 

 

یکی از مزایای این قراردادها، عدم نیاز به مراجعه حضوری به دفاتر اسناد رسمی برای ثبت است. طرفین می‌توانند پس از توافق اولیه، قرارداد را در سامانه به صورت الکترونیکی امضا کرده و اطلاعات آن را به سامانه وارد کنند. سامانه سپس اطلاعات را بررسی می‌کند و در صورت تایید صحت هویت طرفین و شرایط معامله، قرارداد به‌صورت رسمی ثبت می‌شود. البته برای رفع برخی محدودیت‌ها، همچون محدودیت‌های حقوقی یا مشکلاتی مانند وثیقه بودن ملک، ممکن است نیاز به مراجعه حضوری به دفاتر اسناد رسمی باشد.

 

 

با وجود سهولت و مزایای این نوع قراردادها، محدودیت‌هایی نیز در استفاده از آن‌ها وجود دارد. به عنوان مثال، معاملات غیرمعوض، املاکی که در بازداشت هستند، معاملات برای اشخاص زیر ۱۸ سال، یا معاملاتی که به واسطه ولی، وصی یا قیم انجام می‌شوند، نمی‌توانند از این نوع قراردادها استفاده کنند. همچنین، در مواردی که ملک نیاز به اخذ تأییدیه‌های خاص از سازمان‌های مربوطه دارد، ثبت قرارداد یکسان ممکن نیست. این محدودیت‌ها با هدف تضمین دقت و اعتبار معاملات و جلوگیری از هرگونه سوءاستفاده اعمال شده است. همچنین با توجه به اینکه این قراردادها فرم‌های استاندارد و از پیش‌تعیین‌شده‌ای هستند که تغییر در آن‌ها ممکن نیست، اگر طرفین شرایط خاصی را مد نظر دارند نمی‌توانند از این قراردادها استفاده کنند و باید مستقیما به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.

 

 

یکی از مهم‌ترین ابزارهای حمایتی این قانون، استفاده از «حساب امانی» است. این حساب که به واسطه همکاری با بانک مرکزی ایجاد شده، نقش واسطه را در پرداخت وجوه معامله ایفا می‌کند.

 

روش کار این حساب امانی به این شکل است که پول مربوط به معامله در آن واریز شده و تا زمانی که همه شرایط معامله تکمیل نشده، آزاد نمی‌شود. این حساب به خریدار و فروشنده این اطمینان را می‌دهد که مبلغ معامله به شکل امن پرداخت می‌شود و هیچ‌یک از طرفین با مشکلی مالی مواجه نمی‌شوند.

 

اگر به هر دلیلی یکی از طرفین نتواند تعهدات مالی خود را انجام دهد، طرف دیگر می‌تواند از طریق سامانه به‌سرعت و بدون نیاز به مراجعه به دادگاه، درخواست فسخ قرارداد را ثبت کند. این فرآیند به کاهش دعاوی حقوقی کمک زیادی می‌کند و راهکاری ساده و موثر برای حل مشکلات مالی احتمالی است.

 

 

یکی از نکات جالب توجه در آیین‌نامه اجرایی، امکان فسخ هوشمند قرارداد است. این امکان به طرفین این اجازه را می‌دهد که در صورت تخلف از شرایط مالی یا عدم پرداخت‌ها، بدون نیاز به دادگاه، قرارداد را از طریق سامانه فسخ کنند. برای مثال، اگر در قرارداد شرط شده باشد که خریدار باید قسط خاصی را در موعد مقرر پرداخت کند و این اتفاق نیفتد، فروشنده می‌تواند از طریق سامانه درخواست فسخ قرارداد را ثبت کند.

 

این امکان، به افراد کمک می‌کند که در معاملات خود احساس امنیت بیشتری داشته باشند، زیرا می‌دانند که در صورت بروز مشکل، نیازی به پیگیری‌های حقوقی طولانی ندارند و به راحتی می‌توانند به حق خود برسند.

 

 

هدف از تصویب این قانون صرفا ساماندهی معاملات پس از تصویب آن نبوده و معاملات پیش از آن را نیز هدف گرفته است. بر اساس ماده ۱۰ این قانون، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور باید ظرف یک¬ سال از تاریخ ابلاغ قانون، سامانه ای با عنوان «ساماندهی اسناد غیررسمی» ایجاد می‌کند. پس از ایجاد این سامانه، مردم دو سال فرصت دارند تا اسناد و اطلاعات مربوط به معاملات قبل از اجرایی شدن این قانون را که فاقد سند رسمی هستند در آن ثبت نمایند. پس از درج این اطلاعات و ادعاها در سامانه، دو سال فرصت دارند تا برای اخذ سند رسمی و یا طرح دعواهای مربوطه در محاکم دادگستری اقدام نمایند.  نقل و انتقال‌های بعدی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد و در دفاتر اسناد رسمی به صورت قانونی ثبت می‌شوند و اگر این فرآیندها طی نشود، دعواهای مطرح در مراجع قضایی با اسناد عادی دیگر قابلیت استناد نخواهند داشت. سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، در واقع گامی موثر برای ساماندهی وضعیت املاک فاقد سند رسمی است و با ایجاد این بستر قانونی، بسیاری از مشکلات مالکیت‌ها و دعاوی مربوط به این املاک حل خواهد شد. همچنین، مالکانی که به دلیل مشکلات مختلف امکان ثبت رسمی اموال خود را نداشته‌اند، با استفاده از این سامانه قادر خواهند بود مالکیت خود را به صورت رسمی و معتبر به ثبت برسانند.

 

 

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و آیین‌نامه اجرایی آن، به عنوان یک اقدام موثر برای کاهش مشکلات حقوقی و افزایش شفافیت در معاملات املاک تصویب شده‌اند. این قوانین نه تنها به‌خوبی از حقوق مردم در معاملات محافظت می‌کنند، بلکه با راه‌اندازی سامانه‌های الکترونیکی، امنیت و دقت در معاملات را افزایش داده و از وقوع دعاوی حقوقی بیهوده جلوگیری می‌کنند.

 

اجرای این قانون، به معنای آن است که هر معامله ملکی باید به‌صورت رسمی ثبت و تایید شود؛ از این رو، امکان بروز تقلب یا ادعاهای نادرست در مالکیت املاک به شدت کاهش می‌یابد. این قانون و آیین‌نامه، به‌ویژه برای کسانی که قصد خرید و فروش ملک دارند، فرصتی فراهم می‌کند تا با اطمینان خاطر، معاملات خود را انجام دهند و از پیچیدگی‌های حقوقی و مشکلات احتمالی در امان باشند.