تماشا کنید: شکستی دیگر در راه است؟ / ماجرای طرح دولت برای اخذ مالیات از فروشندگان ملک چیست؟

سرویس اقتصادی «انتخاب»: روز ۲۹ فروردین ماه ۱۴۰۲ جلسه‌ای شکل می‌گیرد با حضور معاون اول رئیس جمهور و برخی وزرا از جمله وزیر راه و شهرسازی که هدف از این جلسه اتخاذ تصمیماتی در راستای ساماندهی بازار مسکن در سال ۱۴۰۲ بود. نتیجه جلسه این بود که وزارت راه و شهرسازی مکلف به تهیه پیش‌نویس اولیه لایحه دو فوریتی تحت عنوان «مالیات بر معاملات مکرر مسکن» شد که پس از تصویب در جلسه هیأت دولت راهی مجلس شود تا به قانون تبدیل شود.

پیش‌نویس مورد نظر در دو ماده در وزارت راه تهیه و به تصویب هیئت دولت نیز می‌رسد و طبق اخباری که الان وجود دارد در انتظار رسیدن به مجلس شورای اسلامی است که نمایندگان درباره این لایحه تصمیم‌گیری کنند.

محتوای لایحه مالیات بر معاملات مکرر مسکن
بر اساس ماده یک پیش‌نویس اولیه مالیات بر معاملات مکرر واحد‌های مسکونی و اراضی با کاربری مسکونی، تمام اشخاص حقیقی و حقوقی که اقدام به تملک واحد مسکونی یا زمین با کاربری مسکونی از هر طریق پس از ابلاغ این قانون می‌کنند در صورتی که نسبت به انتقال مالکیت از هر طریق به شخص حقیقی یا حقوقی دیگر در کمتر از سه سال پس از تاریخ تملک کنند مشمول مالیات بر معاملات مکرر مسکن می‌شوند. در واقع با گذشت زمان نرخ مالیات نیز همزمان کاهش خواهد یافت.

سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزار راه با بیان اینکه معاملات مکرر مسکن مشمول ۶۰ درصد مالیات می‌شود گفت دو فوریت این طرح بعد از تصویب در مجلس تا پیش از تابستان عملیاتی خواهد شد.

جزئیات این ماده این گونه است که به عنوان مثال اگر شخصی یک واحد مسکونی را با قیمت ۵ میلیارد تومان خریداری کند و تا مدت یک سال آن را به قیمت ۱۰ میلیارد تومان به فروش برساند مابه‌التفاوت قیمت خرید و فروش این واحد مسکونی مشمول مالیات بر معاملات مکرر مسکن می‌شود و باید ۶۰ درصد معادل ۳ میلیارد تومان آن را مالیات بدهد. اگر این ملک بعد از سه سال با قیمت ۱۰ میلیارد تومان به فروش برسد نرخ مالیات کاهش خواهد یافت و اگر سالی ۲۰ درصد محاسبه شود و بر فرض این موضوع که سال اول ۶۰ درصد، سال دوم ۴۰ درصد و سال سوم ۲۰ درصد مشمول مالیات شود باید معادل ۲۰ درصد در سال سوم یعنی یک میلیارد تومان به دولت مالیات بدهد. در صورتی که ملک مورد نظر در سال چهارم به فروش برسد ۱۰ درصد و در سال پنجم نیز ۵ درصد مشمول مالیات خواهد شد. طبق گفته ابوالفضل نوروزی این مالیات برای افرادی است که در کوتاه‌مدت وارد بازار شده و در این بازار اختلال ایجاد می‌کنند و این مالیات به هیچ عنوان شامل املاک نوساز و مردم عادی نمی‌شود و هدف از آن خروج دلالان از بازار مسکن است.

این طرح در واقع به نوعی در ادامه طرح جنجال برانگیز مالیات بر عایدی سرمایه تنظیم شده و با وجود اینکه طرح مالیات بر عایدی سرمایه با گذشت سه سال بعد از اعلام وصول هنوز برخی مواد آن در مجلس تصویب نشده و هیچ دورنمایی از بررسی آن در مجلس نیز وجود ندارد دولت این لایحه دوفوریتی ویژه مسکن را تنظیم کرده است.

هدف از تصویب چنین لوایحی به صورت ساده جلوگیری از سوداگری در بازار‌های غیرمولد است که مسکن یکی از این موارد است و این در حالیست که طرح مالیات بر عایدی سرمایه شامل مواردی مانند خودرو و ارز و طلا نیز می‌شد. اما پرسش این است که آیا این لایحه به جلوگیری از سوداگری در بازار مسکن می‌انجامد یا خیر. یعنی آیا به همین راحتی می‌شود با دو ماده دلالان را از بازار خارج کرد؟ طبیعتا این لایحه موافقان و مخالفانی دارد.

موافقان چه می‌گویند؟
برخی از کارشناسان عقیده دارند که اکنون در بازار مسکن سرمایه‌گذاری‌های مخربی وجود دارد که باید سرمایه‌های منطقی جایگزین آن شود و این لایحه دولت در همین راستا عمل می‌کند. از منظر موافقان، مالیات به کاهش ضریب جینی و کاهش اختلاف طبقاتی می‌انجامد و این نوع از مالیات نیز از جمله پایه‌های مهم مالیاتی به شمار می‌رود. با توجه به اینکه برخی عقیده دارند که دلالان از کسب و کار‌های غیرمولد سود‌های بادآورده کسب می‌کنند و موضوع اخذ مالیات از چنین افرادی جدی گرفته نمی‌شود اکنون فضای اقتصادی به نفع این دلالان است و از اختلاف قیمت‌ها سود‌های کلانی کسب می‌کنند.

نایب رئیس انجمن اقتصاد ایران یکی از موافقان طرح مالیات بر عایدی سرمایه است و عقیده دارد که فضای اقتصادی و کسب و کار بدون اجرای این طرح تبدیل به بهشت مالیاتی شده است. فرشاد پرویزیان همچنین دلیل اصلی تصویب نشدن این طرح را فشار‌های سیاسی می‌داند به طوری که این طرح اکنون رنگ و بوی سیاسی به خود گرفته و عده‌ای به خاطر منافع افرادی خاص این طرح را تصویب نمی‌کنند. همچنین این کارشناس اقتصاد بر این باور است که با تصویب چنین طرح‌هایی سرمایه به جای اینکه وارد بازار‌های غیرمولد شود به سمت تولید و اشتغال هدایت خواهد شد و می‌تواند جلوی دلالی و کسب سود‌های کلان و بادآورده را تا حد زیادی بگیرد.

دیدگاه موافقان در واقع این است که تصویب چنین طرح‌هایی یعنی مالیات بر عایدی سرمایه و یا حتی مالیات بر معاملات مکرر مسکن می‌تواند بخش واقعی اقتصاد را حمایت کند، بخشی که اکنون تقریبا دیگر صرفه اقتصادی ندارد و سرمایه جذب نمی‌کند. سرمایه به جای اینکه ارزش افزوده تولید کند و منجر به رشد و اشتغال شود عملا به سمت بازار‌هایی مانند ارز، طلا و سپرده‌های بانکی هدایت می‌شود که هیچ ارزش افزوده‌ای ندارند. به صرفه نبودن بخش واقعی اقتصاد از طرف دیگر منجر به رسوب هزاران میلیارد تومان سرمایه در بخش بانکی شده که بازاری جذاب برای خروج آن‌ها فراهم نیست.

از منظر آن‌ها تصویب چنین طرح‌های مالیاتی می‌تواند در هدایت سرمایه به سمت تولید و اشتغال مفید باشد و فعالیت برای کسب و کار دلالان و کسب سود‌های بادآورده ناامن شود.

مخالفان طرح چه می‌گویند؟

اما این طرح و طرح مالیات بر معاملات مکرر مسکن مخالفانی نیز دارد و استدلال آن‌ها نیز قدرتمند است و به شرایط تورمی کشور ارجاع می‌دهند. از منظر مخالفان در شرایط تورمی این خود تورم است که در هزینه مالیات بر عایدی سرمایه در بخش قیمت‌های مصرف‌کننده اعمال می‌شود بدین معنی که طرح مالیات بر عایدی سرمایه خود عاملی برای رشد قیمت‌هاست چرا که شرایط کشور اکنون تورمی است.

از دید مخالفان طرح کسب مالیات از سودی که افراد به واسطه فروش دارایی‌هایشان به دست می‌آورند آن هم در شرایطی که مردم برای فرار از بی‌ارزش شدن سرمایه خود به سمت خرید دارایی و تبدیل پول نقد به اشکال مختلفی از دارایی روی می‌آورند باعث می‌شود که افراد به خرید دارایی به واسطه اخذ مالیات اعتماد نکنند و به کل سرمایه‌های خود را از کشور خارج کنند.

در واقع استدلال آن‌ها این است که در صورت وضع مالیات به این راحتی نیست که سرمایه به سمت تولید و اشتغال برود چرا که بخش واقعی اقتصاد بازدهی کافی نسبت به بازار‌های غیرمولد ندارد و در جذب سرمایه ناتوان است. در نتیجه سرمایه نه تنها به سمت تولید و اشتغال نخواهد رفت بلکه برعکس منجر به خروج سرمایه از کشور خواهد شد که تبعات به مراتب بدتری دارد. همچنین رکود تورمی در بازار‌های غیرمولد در صورت وضع مالیات منجر به معاملات غیرشفاف، افزایش خروج سرمایه از کشور، افزایش نوسانات در بازار‌های مالی و .. خواهد شد.

بخش مسکن نیز به صورت ویژه مخالفت خود را با طرح مالیات بر عایدی سرمایه اعلام کرده و به نظر می‌رسد همین رویه نیز در طرح مالیات بر معاملات مکرر مسکن نیز اتخاذ شود.

فعالان بخش مسکن عقیده دارند که چنین طرح‌هایی در راستای درآمدزایی برای دولت است و تأثیری منفی بر ساخت و ساز خواهد گذاشت که در نهایت خود را کاهش تولید مسکن نشان می‌دهد، آن هم در شرایطی که اکنون عرضه مسکن برای کشور بسیار حیاتی است. سرمایه‌گذاران بخش مسکن طرح‌هایی از این جنس را بیشتر در راستای درآمدزایی دولت ارزیابی می‌کنند چرا که در غیر اینصورت چنین طرح‌هایی تاثیری منفی بر تولید مسکن خواهد گذاشت که این خود می‌تواند منجر به افزایش تورم در بخش مسکن شود.

سازندگان مسکن به نکته دیگری درباره طرح مالیات بر عایدی سرمایه اشاره می‌کنند که می‌تواند برای طرح مالیات بر معاملات مکرر مسکن نیز درست باشد. سازندگان می‌گویند که تولیدکنندگان به دنبال این هستند که واحد‌های مسکونی ساخته شده را سریعا بفروشند و در جایی دیگر نقدینگی خود را استفاده کنند، اما مسأله این است که اگر دلالان حضور نداشته باشند آن‌ها دیگر نمی‌توانند به سرعت واحد‌های خود را بفروشند و باید زمان زیادی را صبر کنند تا مشتری مصرف‌کننده پیدا شود و آن واحد‌ها را خریداری کند. آن‌ها می‌گویند کار دلالان به این صورت است که واحد‌های ساخته شده را با قیمت کمتری خریداری می‌کنند، اما در عوض پول سازنده‌ها را می‌دهند و خودشان مسکن را با قیمت‌های بالاتری در راستای کسب سود به فروش می‌رسانند؛ بنابراین طرح مالیات بر عایدی سرمایه با توجه به اینکه با هدف حذف دلالان طراحی شده اتفاقا می‌تواند نتایج مخربی را دست کم برای سازندگان داشته باشد و انگیزه آن‌ها را برای تولید کاهش می‌دهد.

نکته دیگر اینکه از آنجایی که کار دلال همین است بنابراین راه خود را برای انجام معاملات دور از چشم دولت پیدا می‌کند به این ترتیب که در راستای فرار از مالیات به صورت وکالتی اقدام به خرید و فروش مسکن می‌کند یعنی مانند اتفاقی که در بازار خودرو افتاد به این صورت که دلالان خودرو را به صورت وکالتی خریداری می‌کنند و به صورت وکالتی هم آن را به فروش می‌رسانند که این خود هم نتایج مخربی در پی دارد؛ بنابراین عدم دریافت نقدینگی سریع سازندگان مسکن و خرید و فروش وکالتی از جمله معایبی هستند که از منظر مخالفان، طرح‌های مالیاتی دولت می‌تواند در پی داشته باشد. ضمن اینکه مالیات می‌تواند به ضد خود تبدیل شود یعنی به جای اینکه تورم و سوداگری را کنترل کند برعکس منجر به تورم شود و حتی اثر خود را روی کالا‌های مصرفی نیز بگذارد. به عنوان مثال با وضع مالیات بر معاملات مکرر مسکن، ممکن است نرخ اجاره واحد‌های مسکونی از این مصوبه تاثیر بگیرد و افزایش یابد که این خود بر خلاف اهداف این طرح است.