سرویس اقتصادی «انتخاب»: بانک مرکزی ایران چند روز پیش گزارش تحولات بازار مسکن در اردیبهشت ماه را منتشر کرد که حاوی اطلاعات قابل توجهی است. در این گزارش تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده به ۱۰ هزار و ۵۰۰ واحد رسیده که نسبت به ماه قبل رشد ۲۰۶ درصدی را تجربه کرده و نسبت به مدت مشابه سال قبل نیز افزایش ۱۶۶ درصدی داشته است. یعنی در فروردین ۱۴۰۱ کلا ۳۴۲۷ واحد معامله شده بود که این رقم اکنون به ۱۰ هزار و ۵۰۰ واحد رسیده است که نشان‌دهنده یک تغییر معنادار است. همچنین حدود ۳۰ درصد از این تعداد بین رقم‌های هر متر ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان معامله شده است.
همچنین در این گزارش آمده است که متوسط قیمت خرید و فروش هر متر مربع از مرز ۳۶ میلیون تومان عبور کرده و نسبت به ماه قبل یعنی فروردین که میانگین هر متر مربع حدود ۳۴ میلیون تومان بود، افزایش ۶ درصدی داشته و نسبت به اردیبهشت ۱۴۰۰ (هر متر ۲۸ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان) نیز افزایش ۲۶ درصدی داشته است.
افزایش قیمت مسکن هم‌راستا با رشد ارز
تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد که افزایش قیمت مسکن هم‌راستا با قیمت دلار بوده است و هر زمان نرخ دلار در ایران جهش کرده قیمت مسکن نیز در همان راستا جهش کرده است. یک بررسی مقایسه‌ای این موضوع را به ما نشان می‌دهد.
در اردیبهشت سال ۱۳۹۷ متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران حدود ۶ میلیون تومان بوده است و در منطقه ۱۰ تهران این رقم حدود ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود. در همان حین در اردیبهشت ۹۷ قیمت دلار حول و حوش ۶۵۰۰ تومان نوسان داشت. در آذرماه همان سال که قیمت هر دلار بعد از تحریم‌های ترامپ به ۱۳ هزار تومان رسید که بالاترین قیمت سال ۹۷ نیز بود متوسط قیمت هر متر مربع مسکن به حدود ۹ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان افزایش یافت و در منطقه ۱۰ تهران این رقم به بیش از ۶ میلیون تومان رسید.
بررسی سال ۱۴۰۰ نشان می‌دهد که نرخ دلار در تمام سال تقریبا حول و حوش ۲۷ تا ۲۸ هزار تومان نوسان داشته و در مقاطع بسیار کوتاهی کمتر یا بالاتر از این رقم را تجربه کرده است. یعنی نرخ دلار در این سال تقریبا ثبات داشته که به دلیل شروع مذاکرات برجامی ایران با کشور‌های اروپایی و امید مردم به توافق برجام بود. قیمت هر متر مربع مسکن در فروردین ماه ۱۴۰۰ حدود ۲۹ میلیون تومان بود که این رقم در اسفند ۱۴۰۰ به حدود ۳۴ میلیون تومان رسید. یعنی در کل یک سال رشد قیمت مسکن حدود ۱۳ تا ۱۵ درصد بوده است که با توجه به تورم سال‌های اخیر ایران رقم زیادی محسوب نمی‌شود.
اما در سال ۱۴۰۱ نرخ دلار به یک باره از حدود میانگین ۲۵ هزار تومان به اکنون بالای ۳۲ هزار تومان رفته و گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که جهش قیمت مسکن نیز هم‌راستا با نرخ دلار اتفاق افتاده و اکنون از ۳۴ میلیون تومان ماه قبل به بالای ۳۶ میلیون تومان رسیده است. در حال حاضر قیمت هر متر مربع مسکن در منطقه ۱۰ تهران حدود ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان است.
برسی قیمت مسکن از اردیبهشت سال ۹۷ تاکنون نشان می‌دهد که تنها طی سه سال قیمت بیش از ۴۵۰ درصد افزایش یافته است. نرخ دلار نیز از آن زمان تاکنون حدود ۴۰۰ درصد رشد کرده است. این آمار‌ها رابطه کاملا مستقیم قیمت مسکن و دلار را به ما نشان می‌دهند و حتی در جهش‌های ارزی نیز این دو تقریبا هم‌راستای هم حرکت کرده‌اند.
نهضت ملی مسکن؛ شعاری توخالی برای آیندگان
دولت با شعار ساخت سالی یک میلیون مسکن، آن هم مسکن ارزان، وارد عرضه شد و وزیر راه و شهرسازی با آب و تاب زیاد در رسانه‌ها روی این طرح مانور داد. کارشناسان این عدد را غیرواقعی برآورد کردند چرا که هم تامین زمین این میزان مسکن کار راحتی نیست و هم اینکه بهای تمام شده ساخت هر واحد به دلیل افزایش سرسام آور قیمت مصالح ساختمانی به گونه‌ای است که مسکن دست کم ارزان ساخته نمی‌شود. از طرفی تجربه تصدی‌گری دولت در زمان احمدی‌نژاد درقالب مسکن مهر وجود داشت و افتضاح آن طرح نیازی به توضیح ندارد.
پیش از این دولت تقریبا حدود یک ماه پیش اعلام کرد که آورده هر فرد برای نهضت ملی مسکن ۴۰ میلیون تومان است و دولت نیز ۴۵۰ میلیون تومان در قالب تسهیلات ارائه خواهد کرد. اقساط هر طرح نیز برای مسکن بین ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان خواهد بود. آیا پرداخت اقساط ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومانی در یک بازه زمانی ۵ ساله مسکن ارزان محسوب می‌شود آن هم در حالی که کف حقوق یک نیروی کار در حال حاضر حدود ۶ میلیون تومان است؟
اما مسئله فقط به اینجا ختم نخواهد نمی‌شود و وزیر راه و شهرسازی در جدیدترین اظهار نظر خود اعلام کرده که قیمت تمام شده مسکن نهضت ملی قابل پیش‌بینی نیست و با توجه به افزایش قیمت مصالح ساختمانی قیمت نهضت ملی مسکن افزایش خواهد یافت. نتیجه‌ی این وضعیت چه شد؟
آمار‌ها واضح سخن می‌گویند. طبق آمار‌های منتشر شده از بین متقاضیانی که به دلیل تبلیغات بالای دولت در راستای ساخت مسکن ارزان ثبت نام کرده بودند یعنی حدود ۲ میلیون و ۳۰۰ هزار نفر تایید شده تنها ۲۲۰ هزار نفر یعنی حدود ۱۰ درصد متقاضیان آورده خود را واریز کرده‌اند، همان آورده ۴۰ میلیون تومانی. برای این امر محتملا دو دلیل وجود دارد:
اول اینکه بسیاری از متقاضیان حتی از آورده نقدی ۴۰ میلیون تومانی نیز ناتوان هستند و نتوانسته‌اند وجوه خود را به موقع واریز کنند. دوم اینکه هرچه زمان جلوتر رفت متقاضیان نسبت به ارزان بودن مسکن دچار شک و تردید شدند چرا که پرداخت این اقساط در توان آن‌ها نیست و با شعار‌های اولیه دولت در تضاد است. در ابتدای کار مسئولان از اقساط ۴ و ۵ میلیون تومانی سخن گفتند، اما سپس این رقم به ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان رسید؛ بنابراین می‌توان گفت که این طرح با اقبال جامعه مواجه نشده است و بازار مسکن نیز واکنش مثبتی به این طرح نشان نداده که هیچ بلکه با افزایش دوباره قیمت به آن ریشخند می‌زند.
در حال حاضر هنوز قیمت قطعی هر واحد مسکونی و نیز میزان اقساط تعیین شده مشخص نیست و هر کدام از مسئولین دولتی ارقام متفاوتی را ارائه می‌دهند. طبق گزارش‌ها برخی متقاضیان به عنوان مثال در شهر جدید پرند گفته‌اند که تاکنون ۱۶۰ میلیون تومان واریز کرده‌اند و هنوز پیشرفت پروژه‌شان به ۱۰ درصد هم نرسیده است.
نکته دیگری که در مورد ابعاد طرح ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی طی چهار سال باید گفت این است که در حال حاضر تعداد آپارتمان‌های مسکونی در تهران حول و حوش ۳ میلیون تا ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد است و تعداد واحد‌های مسکونی در شهری مانند مشهد حول و حوش ۱ میلیون تا ۱ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد است. این بدین معناست که دولت قصد دارد طی چهار سال به اندازه کل تهران واحد مسکونی بسازد و یا اینکه دو تا شهر مشهد طی چهار سال ساخته شود. واضح است که این پروژه به راحتی قابل دسترس نیست.
وام مسکن؛ استخوانی در گلوی گیرندگان
در حال حاضر سقف تسهیلات خرید مسکن به زوجین از طریق اوراق در شهر تهران حدود ۴۸۰ میلیون تومان است، یعنی به هر کدام از زوجین ۲۰۰ میلیون تومان تعلق می‌گیرد و ۸۰ میلیون تومان نیز می‌توانند وام جعاله یا همان تعمیر و نگهداری دریافت کنند. البته متقاضیان برای خرید این تسهیلات باید حدود ۱۳۰ میلیون تومان اوراق خریداری و هزینه کنند.
در حال حاضر قیمت متوسط هر متر مربع مسکن حدود ۳۶ میلیون تومان است و قیمت یک مسکن ۵۰ متری به طور متوسط حدود ۱ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان است. اگر وام ۴۸۰ میلیون تومانی را در نظر بگیریم این وام تنها ۲۶ درصد از قیمت مسکن را پوشش می‌دهد. یعنی اگر فردی این وام را دریافت کند و ماهانه بیش از ۸.۵ میلیون تومان قسط پرداخت کند تنها می‌تواند ۲۶ درصد یک مسکن ۵۰ متری را خریداری کند. نکته اینجاست که دریافت‌کنندگان این وام در نهایت باید بیش از ۱ میلیارد تومان بازپرداخت کنند یعنی رقمی بیش از دو برابر وام دریافت شده.
در سال ۹۵ قیمت هر متر مربع مسکن حدود ۶ میلیون تومان بود و وام مسکن اوراق در آن دوره ۱۰۰ میلیون تومان بود که تقریبا معادل ۳۳ درصد قیمت مسکن بود؛ بنابراین روند تاریخی نشان می‌دهد که نسبت وام مسکن به قیمت مسکن طی سال‌های اخیر کاهش پیدا کرده است. همچنین تجربه کشور‌های دیگر نشان می‌دهد که وام مسکن بیش از ۷۰ درصد ارزش کل یک ملک را پوشش می‌دهد و نکته این است که دوره زمانی بازپرداخت این اقساط در کشور‌های توسعه‌یافته بسیار زیاد است و به همین دلیل مبلغ اقساط فشار سنگینی را بر روی متقاضیان خرید مسکن وارد نمی‌کند.
همچنین تجربه نسبت تسهیلات بانکی به قیمت مسکن نشان می‌دهد که افزایش سقف تسهیلات مسکن برای تحریک تقاضای مسکن نه تنها تاثیر پایداری در افزایش قدرت خرید مردم نداشته است بلکه اتفاقا برعکس با توجه به نقدینگی تزریق شده به بازار و کمبود عرضه، زمینه افزایش قیمت مسکن را فراهم کرده و قدرت خرید را کاهش داده است. اخیرا زمزمه‌هایی از افزایش تسهیلات مسکن به ۷۰۰ میلیون تومان از جانب وزارت راه و شهرسازی مطرح شد که البته توسط شورای پول و اعتبار رد شد. افزایش تسهیلات به این میزان ممکن است که در کوتاه‌مدت به طور ظاهری تقاضا را افزایش دهد، اما قطعا بعد از یک بازه زمانی تورم مسکن را ایجاد خواهد کرد. تسهیلات مسکن زمانی کارایی خواهد داشت که همزمان سویه‌ی عرضه نیز تقویت شود تا پشتوانه نقدینگی ایجاد شده توسط نظام بانکی باشد.
طبق گفته‌ی کارشناسان در صورتی که پس‌انداز افراد را در نظر بگیریم یعنی افراد ۵۰ درصد درآمد خود را پس‌انداز کنند انتظار برای خانه‌دار شدن بالای ۴۰ سال است و اگر پس‌انداز را در نظر نگیریم یعنی قیمت یک واحد مسکونی عادی را بر نیمی از درآمد سالانه افراد (فرض کنیم نیمی از درآمد صرف مخارج فرد می‌شود) تقسیم کنیم رقمی حول و حوش بالای ۵۰ سال به دست می‌آید در حالی که افراد تنها می‌توانند ۳۰ سال کار کنند.
مقایسه قیمت مسکن در ایران و کشور‌های دیگر
افزایش سرسام‌آور نرخ تورم مسکن در ایران هم‌راستا با جهش‌های ارزی شرایط را برای بسیاری از مردم به شدت دشوار کرده و اکنون بخش عمده‌ای از سبد هزینه‌ی خانوار حتی شاید بیش از ۷۰ درصد راهی مسکن می‌شود. حال در اینجا قصد داریم که بین قیمت مسکن در ایران و کشور‌های دیگر مقایسه ساده‌ای انجام دهیم.
در شهری مانند دبی به عنوان مثال می‌توان واحد‌هایی نوساز را در برخی مجتمع‌های مسکونی خریداری کرد که ارزش آن‌ها بین ۲۰۰ هزار تا ۲۵۰ هزار دلار نیز باشد. یعنی با دلار ۳۰ هزار تومانی در ایران معادل یک آپارتمان با قیمت ۷ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان. بسته به اینکه واحد مسکونی مورد نظر در کدام منطقه یک شهر باشد قیمت نیز تغییر می‌کند. اما با این رقم ۲۰۰ هزار تا ۲۵۰ هزار دلار به راحی می‌توان یک مسکن خریداری کرد.
در ترکیه نیز شرایط به همین گونه است و حتی در برخی از مجتمع‌ها به عنوان مثال در آنتالیا می‌تواند یک واحد ۶۰ متری را با حتی زیر ۱۰۰ هزار دلار نیز خریداری کرد. تاکید می‌شود که منطقه مورد نظر در قیمت مسکن تاثیر بسزایی دارد.
همچنین اگر به سری به آمریکا بزنیم، در «سیلمار» که در حومه شهر لس‌آنجلس آمریکا قرار دارد می‌توان بین ۳۰۰ هزار تا ۴۰۰ هزار دلار یک آپارتمان را خریداری کرد که این موضوع نیز به سال ساخت بنا و همچنین محله مورد نظر بستگی دارد. اما نگاهی به وبسایت‌های خرید و فروش املاک مانند realtor.com نشان می‌دهد که با این قیمت می‌توان یک منزل مسکونی خریداری کرد.
در حال حاضر قیمت مسکن در شهری مانند تهران در حال نزدیک شدن به میانگین نرخ جهانی مسکن است و این در حالیست که قدرت خرید مردم ایران به شدت کاهش یافته و سال انتظار برای خانه‌دار شدن این موضوع را به خوبی نشان می‌دهد. همچنین در کشور‌های دیگر وام مسکن می‌تواند حتی در حدود ۷۰ درصد قیمت مسکن آن هم با اقساط کم، ولی بازه زمانی طولانی‌مدت را پوشش دهد در حالی که در ایران وام مسکن به زحمت تا ۲۵ درصد قیمت یک آپارتمان معمولی را پوشش می‌دهد که البته این وام با بهره‌های سنگین و سرسام‌آور پرداخت می‌شود.
بخش مسکن کاملا وابسته به ساختار کلی اقتصاد یک کشور و همچنین نظام‌بانک‌داری است و تا زمانی که اصلاحات اساسی در این ساختار صورت نگیرد همچنان شاهد ادامه بی‌سامانی بخش مسکن و به تبع آن فشار سنگین و مضاعف بر اقشار مختلف جامعه خواهیم بود. بخش مسکن همانند بخش خودرو در وضعیت به شدت آشفته‌ای به سر می‌برد و هیچ تناسبی با قدرت خرید مردم ندارد. به نظر می‌رسد دولت توان ساماندهی این بازار را ندارد که باید ریشه آن را در اقتصاد سیاسی دولت‌های ایران جستجو کرد، دولت‌هایی که هیچ دستاوردی برای مردم نداشته غیر از تورم افسارگسیخته و جهش‌های ارزی که موجب فرسایش اجتماعی شده است.