تهران همچنان بدقواره است

طرح تفصيلي شهر تهران پس از كش و قوس‌هاي فراوان بالاخره در كلان شهر تهران اجرايي شد.
قرار است مراسم رونمايي از طرح تفضيلي پايتخت 25 ارديبهشت در سالن همايش‌هاي برج ميلاد برگزار شود و بر اساس اين طرح، تهران براي اولين بار داراي سندي مي‌شود كه براي همه موضوعات آن تعيين تكليف شده است.طرح تفصيلي، نقشه راه مديريت شهري براي هرگونه تصميم‌گيري و اقدام در شهري با بيش از 13 ميليون نفر جمعيت است. تاكنون تهران بر اساس بخشنامه و دستورالعمل‌هاي موردي اداره مي‌شد و از اين پس فعاليت‌هاي ساختماني بايد بر اساس طرح تفضيلي انجام شود.
معمولا طرح‌هاي شهري،يك دسته از طرح‌هاي شهرسازي و معماري ايراني مي‌باشند كه مسائل محيط مصنوع را در مقياس شهري مورد مطالعه قرار مي‌دهند و به چندين گروه اصلي تقسيم مي‌شوند كه مهم‌ترين آنها عبارتند از:
1)طرح جامع شهري كه عبارت از طرح بلند مدتي است كه در آن نحوه استفاده از اراضي و منطقه‌بندي مربوط به حوزه‌هاي مسكوني، صنعتي، بازرگاني، اداري و كشاورزي و تأسيسات و تجهيزات و تسهيلات شهري و نيازمنديهاي عمومي شهري، خطوط كلي ارتباطي و محل مراكز انتهايي خط (ترمينال) و فرودگاهها و بنادر و سطح لازم براي ايجاد تأسيسات و تجهيزات و تسهيلات عمومي مناطق نوسازي، بهسازي و اولويتهاي مربوط به آنها تعيين مي‌شود و ضوابط و مقررات مربوط به كليه موارد فوق و همچنين ضوابط مربوط به حفظ بنا و نماهاي تاريخي و مناظر طبيعي، تهيه و تنظيم مي‌گردد. طرح جامع شهر بر حسب ضرورت قابل تجديدنظر خواهد بود.
2)طرح تفصيلي كه عبارت از طرحي است كه بر اساس معيارها و ضوابط كلي طرح جامع شهر نحوه استفاده از زمين‌هاي شهري در سطح محلات مختلف شهر و موقعيت و مساحت دقيق زمين براي هر يك از آنها و وضع دقيق و تفصيلي شبكه عبور و مرور و ميزان تراكم جمعيت و تراكم ساختماني در واحدهاي شهري و اولويتهاي مربوط به مناطق بهسازي و نوسازي و توسعه و حل مشكلات شهري و موقعيت كليه عوامل مختلف شهري در آن تعيين مي‌شود و نقشه‌ها و مشخصات مربوط به مالكيت بر اساس مدارك ثبتي تهيه و تنظيم مي‌گردد.
براي نخستين بار قرار بود در سال 1349 طرح جامع تهران به اجرا در آيد اما با اتفاقاتي كه در آن زمان افتاد عملا اين طرح به مرحله اجرا نرسيد.
شايد اجراي اين طرح در آن مقطع مي‌توانست بسياري از مشكلات امروز تهران را حل كند اما موانعي مثل تهيه نشدن طرح تفضيلي و مهاجرت زياد به شهر تهران مانع از آن شد كه طرح جامعي براي ساماندهي شهر تهران به اجرا در آيد.
در سال 1371 طرح ساماندهي ديگري براي شهر تهران تهيه شد اما اين طرح نيز به دليل عدم هماهنگي وزارت شهرسازي و مديريت شهري در آن زمان اجرا نشد.
اما اولين طرح‌ جامعي كه به نتيجه رسيد با همكاري دولت، شهرداري، شوراي اسلامي شهر و در سال 1387 تهيه و ابلاغ شد. براساس اين ابلاغيه كه به دستور شوراي عالي شهرسازي و معماري انجام شد شهرداري موظف به تهيه طرح تفضيلي شد كه قرار بود اين طرح در سال 90 رونمايي شود. اما شهرداري آن را به تعويق انداخت تا اين طرح از اول سال جاري در تهران اجرا شود.
ابلاغ بخشنامه اجراي طرح در فروردين ماه
در فروردين ماه شهردار تهران، بخشنامه اجراي طرح تفصيلي شهر تهران را به همه مجموعه مديران شهرداري ابلاغ و بر ضرورت توجه و اقدام كليه مديران و كارشناسان واحدهاي تابعه شهرداري تهران بر اساس اين طرح تاكيد كرد.در بخشي از اين بخشنامه آمده است: ويژگي راهبردي - ساختاري اسناد توسعه شهري جديد شهر تهران (طرح جامع و تفصيلي) از يك طرف نيازمند راهبري، پايش و كنترل مستمر و از طرف ديگر ماهيت سيال و منعطف طرح‌هاي مذكور در كنار كالبد زنده شهر و مسائل مبتلا به آن نيازمند بررسي و ارزيابي بازخوردهاي ناشي از اجراي آن است كه تلاش مضاعف و پيوسته‌اي را به منظور تدقيق، اصلاح و تكميل طرح، طلب مي‌نمايد، اين مهم توسط معاونت شهرسازي و معماري با همكاري ساير واحدهاي تابعه در طول يكسال اول اجراي طرح تفصيلي جديد، صورت خواهد گرفت.در بخش ديگري از اين بخشنامه آمده است: به منظور عملياتي شدن طرح تفصيلي جديد، معاونت شهرسازي و معماري و سازمان فناوري اطلاعات و ارتباطات نسبت به اعمال اسناد طرح به صورت هوشمند در سامانه يكپارچه شهرسازي و سامانه طرح تفصيلي با هدف بهره‌برداري در كليه فرآيندها و اقدامات شهرسازي به صورت مكانيزه اقدام نموده‌اند كه از ابتداي سال 1391 هرگونه اقدامي صرفا دراين چارچوب صورت مي‌پذيرد
تشريح جزئيات طرح تفضيلي
چندي قبل جزئيات طرح تفصيلي جديد شهر تهران در جلسه مشترك سخنگوي شهردار با معاون شهرسازي شهردار و رئيس سازمان فناوري و اطلاعات شهرداري تهران درحضور خبرنگاران تشريح شد.
براساس طرح تفصيلي، كل مناطق شهر تهران به چهار پهنه اصلي با نام‌هاي پهنه R سكونت، ‌پهنه M سكونت و فعاليت، پهنه S كارو فعاليت تجاري واداري و خدماتي و پهنه J سبز و باز و حفاظت تشكيل شده است.
'پهنه' يعني مجموعه‌اي از پلاك‌هاي املاك كه در يك مجموعه قرار مي‌گيرند.
اين پهنه‌ها داراي 55 زير پهنه هستند كه با كدهاي سه رقمي تقسيم بندي مي‌شوند بطور مثال پهنه R 122 يعني ساختماني مسكوني با تراكم 300 درصد با 5 طبقه ساخت.

سامانه طرح تفصيلي جديد شهرتهران در سامانه شهرداري تهران درج شده و شهروندان مي‌توانند براي آگاهي از وضعيت ملك خود به سايت tehran.ir مراجعه كنند و با ورود كد ملك به سامانه ياد شده اطلاعات لازم را دريافت كنند. همچنين شهروندان براساس اطلاعات دريافتي قادر خواهند بود وضعيت ساخت و ساز ملك خود را محاسبه كنند. بر اساس اين گزارش، مساحت شهر تهران داراي 631 كيلومتر مربع است كه بر اساس پهنه‌هاي تعيين شده 39 درصد از مجموع اين مساحت در پهنه سكونت، 10 درصد در پهنه سكونت و فعاليت،‌ 28 درصد در پهنه كارو فعاليت و تجاري و اداري و خدماتي و 21 درصد در پهنه سبز و بار و حفاظت قرار گرفته است. بر اساس طرح تفصيلي جديد، شهرداري تهران مجاز است در صورت نياز هر پنج سال يك بار تغييرات احتمالي در طرح مذكور اعمال كند.
اعتبار طرح جامع و تفصيلي جديد شهرتهران تا سال 1405 است و اين مهم سبب خواهد شد تا سرمايه گذاران اين بخش بدون دغدغه اقدام كنند.تاكنون موضوع كاربري‌ها، بخشنامه‌ها يكساله بوده و شهروندان براي آگاهي از وضعيت ملك خود پايان هر سال دغدغه داشتند.
حل مشكلات شهرسازي تهران
معاون مالي و اداري شهر تهران با بيان با اجراي طرح جامع و تفضيلي مشكلات شهرسازي تهران برطرف مي‌شود،گفت: با بررسي دقيق تاريخچه شهر تهران شاهد عدم وجود برنامه‌اي جامع شهرسازي در 50 سال گذشته بوده ايم. همين امر مشكلات تراكم و گسترش بي‌رويه اين شهر را به همراه داشته است، كه خوشبختانه امروز، تهران صاحب طرح جامع و طرح تفضيلي شهرسازي شده است.
پورزرندي افزود: طرح جامع شهر تهران به تصويب شوراي اسلامي شهر تهران و شوراي عالي شهر سازي رسيده و همين مسئله مي‌تواند اميد بخش وجود يك سند بالادستي براي اداره ابرشهري مانند تهران باشد.
وي با اشاره به نياز شهر تهران به طرح جامع درآمدهاي پايدار گفت: از سال 61 با خودكفا شدن شهرداري‌ها نياز به يك سند راهبردي احساس مي‌شد و قرار بر تهيه آن و تصويب مجلس شواري اسلامي وقت بود اما متاسفانه تا كنون اين لايحه به مجلس نرفته است.
وي ادامه داد: بنابراين هر شهرداري هر جا احساس مي‌كرد كه بايد براي انجام تعهدات و وظايف قانوني خود هزينه‌اي بپردازد شروع به فروش شهر و تامين هزينه‌ها مي‌كرد. به گفته معاون مالي و اداري شهرداري تهران، شهر تهران بدون يك سند راهبردي درآمدي و افزايش سهم 5 درصدي سالانه به درآمدهاي پايدار ديگر قادر به اداره شدن نيست. وي افزود: شهرداري تهران با درآمدي 20 درصدي از سبد درآمدهاي پايدار و درآمد 80 درصدي از سبد درآمدهاي ناپايدار نمي‌تواند به اهداف طرح جامع شهر تهران دست يابد.
تاثير طرح تفصيلي تهران بر قيمت مسكن
از چندي پيش كه خبر اجراي طرح تفصيلي تهران در رسانه‌هاي مكتوب منتشر شد، گروهي از دلالان ملكي در مناطق مختلف تهران، صحبت از اثرات مثبت و منفي طرح تفصيلي را در مناسبات خود با خريداران و فروشنده‌هاي ملك وارد كرده‌اند.تعدادي از متقاضيان مسكن اعلام كردند: مشاوران‌املاك مي‌گويند با اجراي طرح تفصيلي، قيمت مسكن در برخي محله‌ها افزايش پيدا مي‌كند و در برخي ديگر از مناطق، ارزش ملك با افت شديد مواجه مي‌شود.
در حال حاضر اين تصور در بازار مسكن به وجود آمده كه اجراي طرح تفصيلي، تهران را به دو بخش تقسيم مي‌كند؛ به طوري كه محله‌هايي كه در بخش اول قرار مي‌گيرند با رشد قيمت و محله‌هاي گروه دوم نيز با افت قيمت روبه‌رو خواهند شد.همچنين برخي دلالان ملكي در روزهاي اخير با سازنده‌هاي فعال در محله‌شان تماس گرفته‌اند و توصيه‌هايي بابت نحوه قيمت‌گذاري روي املاك فروشي‌ به آنها ارائه كرده‌اند.گروهي ديگر از اين واسطه‌ها نيز به خريداران توصيه كرده‌اند براي خريد عجله كنند تا مشمول زيان حاصل از اجراي طرح تفصيلي نشوند.اما با توجه به وقايع اين چند وقت، لازم است خريداران مسكن با واقعيت طرح تفصيلي آشنا شوند تا نسبت به برخورد با شايعه‌ها و سوءرفتارهاي گروهي دلال، رفتار مناسب از خود نشان دهند.
در همين حال معاون شهرسازي و معماري شهرداري تهران در تاثير طرح تفصيلي تهران بر قيمت مسكن اظهارداشت: تغييرات قيمت مسكن به مسائل زيادي بستگي دارد و در طرح جامع و تفصيلي نيز نگاه محدود‌كننده‌اي به تراكم‌هاي ساخت و ساز نيست و نگاه توسعه‌اي دارد تا ساخت و ساز منظم و ضابطه‌مند باشد اما تاثيري بر افزايش قيمت مسكن نيست و رونق ساخت و ساز به ويژه در محورهاي مسكوني و كار و فعاليت پيش‌بيني مي‌شود تا توزيع متناسب‌تر ايجاد شده و شهروندان بهتر بهره‌مند شوند.
وي يادآور شد: راهبردهايي براي بلند مرتبه سازي در طرح تفصيلي پيش‌بيني شده و مشاوري در حال تهيه طرح تكميلي است و پس از طي فرآيند تصويب در كميسيون ماده 5 و شوراي عالي شهرسازي و معماري اين موضوع نيز امسال تصويب مي‌شود و در صورت درخواست‌ها موردي در كميسيون ماده 5 رسيدگي مي‌شود.
جاويد تاكيد كرد: همچنين طرح ويژه مسكن نيز از سوي دولت و وزارت راه و شهرسازي در نظر گرفته شده كه هم اكنون در منطقه 21 احداث هشت هزار تا 10 هزار واحد مسكوني به تصويب كميسيون ماده 5 رسيده كه وزارت شهرسازي در حال پيگيري است و همچنين در منطقه 4 نيز در خيابان استخر تعداد واحدهاي مسكوني ديگر پيش‌بيني شده كه هنوز به تصويب كميسيون ماده 5 نرسيده است.
احتمال تخلف در اجرا
سخنگوي شوراي شهر تهران از احتمال بروز تخلف و اشكالاتي در اجراي طرح تفصيلي تهران خبر داد و به شهروندان نسبت به اظهارنظرهاي جديد برخي از افراد در قالب مامورين شهرداري براي اجراي طرح تفصيلي جديد هشدار داد.گرچه سخنگوي شوراي شهر تهران بر نبود احتمال تغيير پهنه‌هاي طرح تفصيلي تهران تاكيد كرد، اما با اشاره به ارائه گزارش بروز برخي تخلفات در اجراي طرح تفصيلي تهران در جلسه غيرعلني شورا، بر احتمال بروز تخلف در اجراي طرح تفصيلي صحه گذاشت.خسرو دانشجو عضو شوراي شهر تهران با تاكيد بر اطمينان كامل شهروندان از ثبات موقعيت املاك خود در يكي از چهار پهنه طرح تفصيلي اظهار كرد: پهنه‌هايي كه در طرح تفصيلي جديد تهران آمده به هيچ عنوان قابل تغيير نيستند.
نظارت مستتر بر طرح تفصيلي
سخنگوي شوراي شهر تهران در خصوص نحوه نظارت بر اجراي طرح تفصيلي تهران گفت: مكانيزم اجراي طرح تفصيلي به گونه‌اي تدوين شده كه نظارت در درون آن مستتر است، يعني تمامي مراحل اجرايي آن به صورت سيستماتيك و مكانيزه پيش خواهد رفت.دانشجو افزود: البته احتمال بروز تخلف در هر سيستمي وجود دارد..وي به تذكر حمزه شكيب، رئيس كميسيون توسعه و عمران شوراي شهر تهران در خصوص برخي اقدامات كميسيون ماده 5 و شوراي عالي شهرسازي و معماري در خصوص طرح تفصيلي و اعمال برخي تغييرات در آن اشاره كرد و گفت: رئيس كميسيون عمران ايرادي در خصوص نحوه تعامل با شوراي عالي شهرسازي و معماري مطرح كرد، چرا كه اگر چه طبق قانون اين شورا حق اعمال تغيير در طرح تفصيلي را دارد، اما بايد ديد كه تغييرات اعمال شده لطمه‌اي به اجراي آن مي‌زند يا نه؟
به موقعيت املاك خود اطمينان كنيد!
دانشجو در باره ميزان اطمينان مردم از موقعيت قرارگيري املاك خود در چهار پهنه طرح تفصيلي گفت: پهنه‌هاي طرح تفصيلي قابل تغيير نيست، مگر‌اينكه مالك خواهان تغيير كاربري تعيين شده در طرح باشد و مثلا بخواهد كاربري مسكوني ملك خود را به كاربري سبز تغيير دهد.وي افزود: بنابراين استعلام افراد از طرح تفصيلي در خصوص موقعيت املاكشان كاملا قابل اطمينان است.وي درخصوص اين موضوع كه ظاهرا عده‌اي با نام مامور شهرداري تهران به در منازل مسكوني شماري از شهروندان مراجعه كرده و به آنها اعلام كرده‌اند كه ملك شما در پهنه سبز قرار دارد و بايد هرچه زودتر نسبت به فروش آن اقدام كنيد و اين در حالي است كه در طرح تفصيلي ملك آنها در پهنه مسكوني قرار داشته گفت: شهروندان نسبت به مراجعات و اظهارنظرهاي افراد ناشناس اطمينان نداشته باشند و تنها سايت شهرداري تهران را به عنوان سيستم و كانال رسمي ارتباطي با خود بشناسند. دانشجو تاكيد كرد: قرار نيست هيچ اتفاق پشت پرده‌اي در خصوص طرح تفصيلي رخ دهد.
در پايان اين نكته حائز اهميت است كه بنا به اظهارنظر بسياري از كارشناسان حوزه شهري، همراهي مردم و جديت مسئولان در اجراي طرح تفضيلي شهر تهران شايد بتواند مركز كشور را به سمت شهري يك دست و قانونمند سوق دهد.