آیا بازار "اجاره مسکن" با آتش بنزین شعله‌ورتر می‌شود؟

سرویس اقتصادی انتخاب / فرشاد بیرانوند: افزایش فقر و کوچکتر شدن طبقه متوسط متناسب با افزایش تورم مساله ای است که در دو سال گذشته و مخصوصا همزمان با نوسانات اقتصادی رخ داده تشدید شده است. بخش عمده این گسترش فقر و بالا رفتن خط فقر در کلانشهرها محصول افزایش قیمت مسکن به عنوان یک کالای اساسی در زندگی شهروندان این مناطق است، امری که باید منتظر ماند و دید که دولت تدبیر و امید چه تدبیری برای آن خواهد اندیشید.

بر اساس آخرین گزارشی که مرکز پژوهش های مجلس در آذرماه سال گذشته از وضعیت خط فقر در شش ماهه نخست سال ۱۳۹۷در کشور ارائه داد، بالاترین خط فقر ماهیانه برای شهرستان تهران به دست آمد که در سال ۱۳۹۵ برای یک خانوار چهار نفره دو میلیون و ۷۶ هزار تومان بوده اما در تابستان ۱۳۹۷ به حدود دو میلیون و ۷۲۸ هزار تومان افزایش پیدا کرده است.

طبق این پژوهش رسمی، خط فقر در تهران تنها در تابستان ۱۳۹۷ نسبت به بهار ۱۳۹۷، در حدود ۳۰۰ هزار تومان برای یک خانوار چهار نفره افزایش داشته است. با توجه به اینکه در زمان انجام این پژوهش متوسط نرخ رسمی تورم هنوز کمتر از 15 درصد بود، وضعیت خط فقر در شرایط فعلی که تورم رسمی عددی بالای 40 درصد است احتمالا شدیدتر از سال گذشته است.

وزن سنگین مسکن درسبد خانوارهای شهری

علاوه بر افزایش هزینه های خوراکی و خدماتی که بخش عمده ای از سبد مصرفی شهروندان را تشکیل می دهد بخش عمده ای از علت افزایش خط فقر در مناطق شهری و مخصوصا کلان شهرهایی مانند تهران افزایش هزینه های مربوط به تهیه مسکن است.

بر اساس آمارهای اعلام شده توسط بانک مرکزی نرخ اجاره بها در تهران در دوسال گذشته 58 درصد رشد داشته است. این میزان از افزایش اجاره بها با توجه به افزایش کمتر از 20 درصدی حقوق و دستمزدها به خوبی نشان دهنده فشاری است که از ناحیه اجاره مسکن بر مستاجرها وارد می شود. در کنار اجاره بها البته قیمت خرید مسکن نیز در همین بازه زمانی حدود 165 درصد افزایش داشته است.

واکنش دولت به گرانی ها در بازار مسکن چه بوده است؟

در مردادماه سال 1397 و همزمان با اوج گیری التهابات بازار ارز و اثرگذاری آن بر دیگر بازار از جمله بازار مسکن، حسین میرشجاعیان معاون وقت وزارت اقتصاد از تهیه طرحی فوری با عنوان مالیات بر عائدی سرمایه برای مقابله با دلال بازی ها در بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن خبر داد اما این طرح بعد از گذشت بیش از یک سال هنوز به مجلس هم راه پیدا نکرده است.

تابستان امسال سازمان امور مالیاتی خبر از تهیه لایحه ای با عنوان "مالیات بر عائدی سرمایه" داد که بخش مهم و تاثیرگذار آن مالیات بر مسکن بود که می توانست از طریق کنترل دلال بازی ها در این حوزه بخش عمده ای از خانه های خالی را وارد چرخه بازار کند تا قیمت مسکن کنترل شود. طرح مالیات بر عائدی سرمایه اما در روزهای آخر بدون هیچ توضیح مشخصی از دستور کار هیئت دولت خارج و به سازمان امور مالیاتی ارجاع شد و به جای آن طرحی با عنوان "مالیات بر فعالیت های اختلال زا" مطرح شد که مسکن در آن لحاط نشده بود.

واکنش دیگر دولت به افزایش قیمت مسکن و اجاره آن در تیرماه امسال و همزمان با اوج گیری نرخ کرایه خانه ها بود؛ زمانی که فرهاد دژپسند، وزیر امور اقتصادی و دارایی گفت که «با توجه به این که در فصل جابجایی مستأجران قرار داریم و این اقشار در این ایام فشار مضاعفی را تحمل می‌کنند، به دنبال تعیین رابطه‌ای میان رهن و اجاره هستیم و در این زمینه هدفمان نوعی طرفداری از مستأجران است؛ در این راستا صندوقی را طراحی و به رئیس جمهوری پیشنهاد دادیم که در آن با سپرده گذرای و تأمین منابع از روش‌های پیشنهادی، وجهی قرار بگیرد تا وام‌های به مستأجران اعطا شود».

او همچنین گفت که «پیش بینی ما این است که تا ۷۰ درصد از مبلغ رهن خانه از محل اعتبارات این صندوق پرداخت شود با این حال این رقم هنوز قطعی و تصویب نشده و در دست بررسی است؛ در این باره از دستگاه‌های مختلف در حال نظرخواهی هستیم».

همانطور که میبینیم سطح توقعات دولت از خود برای تهیه مسکن برای شهروندان از مسکن مهر و طرح هایی که دست کم هدف آنها صاحبخانه کردن مردم اعلام شده بود، به طرح هایی همچون وام رهن رسیده که حتی وزیر راه و شهرسازی هم از آن ابراز بی اطلاعی می کند و اساسا معلوم نیست که منابع چنین طرح بزرگی قرار است از کجا تهیه شود و آیا دولت توان انجام آن را دارد؟

۷ میلیون مستاجر با سالی ۱۲ میلیون هزینه در مسکن

بر اساس آخرین آمارها از وزارت راه و شهرسازی، هفت میلیون خانوار در ایران مستأجر هستند که هر خانوار برای تأمین مسکن خود نیز به طور میانگین ١٢ میلیون تومان در سال هزینه می‌کند.

با این حساب و بر اساس وعده‌ای که وزیر اقتصاد از پرداخت ۷۰ درصدی رهن مستأجران داده است، اگر به همین هفت میلیون مستأجر حداقل مبلغ ۱۰ میلیون تومان هم وام رهن پرداخت شود مبلغی حدود ۷۰ هزار میلیارد تومان خواهد شد که با حساب و کتاب بودجه‌ای دولت نمی‌خواند.

از طرف دیگر حتی به فرض فراهم بودن همه مقدمات قانونی و مالی پرداخت وام رهن به مستأجران، بازپرداخت آن (علاوه بر سود احتمالی) باعث می شود فشار بیشتری علاوه بر پرداخت اجاره خانه بر مستأجران تحمیل شود. با این همه به نظر می رسد طرح وعده هایی مانند وام رهن بیشتر نوعی ابزار دلگرمی به مردم باشد که در زمان هایی مانند فصل نقل و انقالات مستاجران برای دادن روحیه به آنها مطرح می شود.

با این مقدمات و با توجه به افزایش 300 درصدی قیمت بنزین به عنوان یک کالای استراتژیک و احتمال تاثیرگذاری آن بر دیگر کالاها و خدمات از جمله مسکن به نظر می رسد با شروع فصل نقل و انتقالات مستاجران در اوایل سال آینده احتمالا شاهد نوساناتی در قیمت مسکن و نرخ اجاره بها باشیم که این مساله حتی اگر درحد یک احتمال هم باشد نیازمند برنامه ریزی جدی توسط دولت از همین حالا است. دولت برای اثرگذاری بر بازار مسکن ابزارهای جدی در اختیار دارد که یک اقتصاددان آن را تشریح می کند.

کمیل طیبی -عضو هیئت علمی دانشگاه اصفهان- در گفتگو با «انتخاب» با تاکید بر اینکه دولت با استفاده از برخی ابزارهای قانونی خود مانند افزایش مدت قراردادهای اجاره نامه از یک سال به دو سال می تواند در جهت کنترل قیمت مسکن از التهابات تورمی اقدام کند؛ شرط اینگونه اقدامات را عزم جدی دولت برای اجرای دقیق آن ارزیابی کرد.

این اقتصاددان همچنین به مالیات بر عائدی سرمایه به عنوان یکی از گزینه های دولت برای مداخله در بازار مسکن و کنترل دلال بازی ها در آن اشاره کرد و گفت: «استفاده از ابزارهای مالیاتی در همه جای دنیا یکی ازاصلی ترین گزینه های دولت برای کنترل قیمت مسکن است، با این حال اجرای درست این شیوه درعمل به یک سیستم بانکی شفاف و رقابتی و همچنین یک سیستم مالیاتی کارآمد نیاز دارد که در ایران در این حوزه ها مشکلاتی ساختاری وجود دارد.»

طیبی همچنین وجود سازوکارهای واسطه گری در خرید و فروش و اجاره مسکن را یکی از عوامل اصلی آشفتگی بازار مسکن دانست و گفت که نقش بنگاه های املاک در این چرخه نقشی حساس است که عملیات های مختلف و مهمی از طریق آن انجام می شود اما صرف واسطه گری در این حوزه ها می تواند زمینه را برای عدم شفافیت بیشتر و یا ایجاد فضاهای روانی برای دامن زدن به التهابات فراهم کند. بر این اساس می توان گفت که نظارت بیشتر در این حوزه ها می تواند باعث بهبود عملکرد طبیعی بازار مسکن شود.

با توجه به حاکم بودن شرایط تحریمی بر اقتصاد ایران و تاثیری که این مساله بر روی منابع درآمدی دولت و در نهایت محدود بودن گزینه های حمایتی توسط این نهاد داشته است، انتظار می رود که دولت حداقل به عنوان یک نهاد ناظر بر اقتصاد، از گزینه های مقررات گذاری خود برای تعادل بخشی در اقتصاد کشور با جدیت استفاده کند.