پایگاه خبری تحلیلی انتخاب (Entekhab.ir) :
با سقوط نرخ ارز در یک هفته اخیر و تأثیر آن بر کاهش قیمت کالاهای ریز و درشت، فرضیه کاهش قیمت مسکن نیز مطرح شده است.
نرخ مسکن از زمستان گذشته تاکنون بیش از 74درصد رشد داشته است و به گفته کارشناسان شکستن حباب این بازار زمان زیادی را می‌طلبد. اما مطرح شدن دوباره طرح مالیات بر عایدی سرمایه، این ذهنیت را به‌وجود آورد که می‌توان بازار مسکن را از دستبرد سوداگران و سودجویان در امان نگه داشت.
بر پایه گزارش صبح نو، از دهم مهرماه بود که به یک باره شاهد سقوط نرخ ارز در کشور بودیم. مردم برای فروش دلارهای خود به صرافی‌ها هجوم آوردند و همین امر نیز سبب کاهش بیشتر قیمت ارز شد تا جایی که اتحادیه صرافان به دستور بانک مرکزی نرخ ارز را برای صرافی‌ها 10 هزار تومان اعلام کرد.
ادامه این وضعیت می‌تواند سبب شود تا نقدینگی حاصل از فروش دلارهای خانگی به صورت سرگردان در جامعه دست به دست شود و سر از بازارهای دیگری نظیر بورس و مسکن در آورد، اما ریزش بورس و اعلام احتمال سقوط قیمت مسکن کمی فضا را برای سرمایه‌گذاران و خریداران مسکن مبهم کرده است.
با این حال برخی از کارشناسان این حوزه معتقدند باید انتظار سقوط قیمت ملک در بازار مسکن را داشت؛ بازاری که امسال به رکوردهای شگفت‌انگیزی دست یافته و در برخی نقاط قیمت‌ها بعضاً تا دو برابر افزایش داشته است؛ اما برخی دیگر نیز منطقی شدن وضعیت و رونق بازار مسکن را منوط به تعادل و ثبات نرخ ارز می‌دانند.
آقای حسام عقبایی، نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران درباره تأثیر کاهش نرخ ارز بر بازار مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار «صبح نو» گفت: «در سال 97 بیش از 74 درصد قیمت مسکن افزایش داشته و در برخی مناطق قیمت‌ها بیشتر از این میزان نیز رشد داشته است، بر اساس آخرین آمار بانک مرکزی؛ رشد نرخ مسکن تا شهریورماه ادامه داشته است. این افزایش نامتعارف قیمت مسکن موجب پدید آمدن رکود عمیقی در بازار مسکن شده است. رکودی که در 15 سال گذشته در بازار مسکن تجربه نکرده‌ایم. کاهش حجم معاملات در ماه‌های اخیر ناشی از یک رکود تورمی بود و روز به روز این کاهش میزان معاملات بیشتر می‌شود.»
عقبایی ادامه داد: «در تیرماه 97 حدود 25درصد کاهش حجم معاملات را نسبت به مدت مشابه داشته‌ایم، همین طور این میزان کاهش برای مردادماه 36 درصد و برای شهریورماه سال جاری به حدود 45 درصد کاهش رسید. چند روزی است که شاهد کاهش قیمت ارز هستیم و امیدواریم این وضعیت ادامه‌دار
باشد.»
مسکن و دلار
عقبایی درباره تأثیر کاهش نرخ ارز بر روی قیمت مسکن، گفت: «بازار مسکن بازاری مقاوم است و نمی‌توان آن را با بازار ارز و طلا و کالاهای مصرفی دیگر مقایسه کرد. هنگامی که نرخ ارز کاهش می‌یابد خیلی سریع بر روی نرخ اجناس و کالاها تأثیر می‌گذارد اما در بازار مسکن این‌گونه نیست. در بازار مسکن گاهی تا پنج سال طول می‌کشد رکودی ایجاد شود و خارج شدن این بازار از رکود نیز بعضا 6 تا هفت سال به طول می‌انجامد.»
نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: «کاهش قیمت ارز اگر تا دی‌ماه ادامه‌دار باشد و دست کم تا آن زمان به یک ثباتی در بازار ارز برسیم می‌توانیم امیدوار باشیم نرخ قیمت در بهمن‌ماه حدود 25درصد کاهش خواهد یافت، البته این میزان کاهش مربوط به مناطقی است که حبابی سوداگردانه بازار آن را احاطه کرده باشد. اما اگر نرخ ارز حتی با میانگین پایین‌تر دچار نوسان باشد تأثیری بر نرخ مسکن نخواهد داشت و حتی به رکود بیشتر دامن می‌زند. اگر قیمت ارز افزایش پیدا کند متأسفانه باز هم قیمت‌ها در بازار مسکن افزایش می‌یابد و منجر به رکود بیشتر هم خواهد شد.»
طرح مالیات بر عایدی سرمایه در انتظار تصویب
سرمایه‌گذاری‌های موجود در بخش مسکن را می‌توان به دو دسته مولد و غیرمولد تقسیم کرد. در سرمایه‌گذاری‌های غیر مولد، هدف افراد از حضور در بازارها ایجاد ارزش افزوده از طریق تولید نیست بلکه این افراد با رفتار سوداگرانه مانند سفته‌بازی، انجام معاملات مکرر و احتکار مسکن به دنبال کسب سودهای سرشار و بادآورده هستند. وجود نزدیک به ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در شهر تهران نشانه‌ای از وجود این رفتارهای سوداگرانه در بازار مسکن است. طرح مالیات بر عائدی سرمایه در حوزه مسکن به دنبال کاهش سودهای بادآورده حاصل از این نوع سرمایه‌گذاری‌هاست.
نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک درباره طرح مالیات عایدی می‌گوید: «کشوری که با رکود اقتصادی مواجه است اساساً باید در حوزه مالیاتی خود نگاه تسهیلی داشته باشد یعنی در بخش‌های مختلف برخی قوانین مالیاتی خود را موقتاً تعلیق کند تا بتواند از دوران رکود عبور کرده و وارد دوران شکوفایی و رونق شود.
این رویه در کشورهای توسعه‌یافته هم اتفاق می‌افتد؛ اما مالیات بر عایدی سرمایه که تصویب طرح آن از سال 93 مطرح شده است می‌تواند تأثیر بر کاهش نرخ مسکن داشته باشد. می‌بایست افرادی که سرمایه خود را وارد بازار مسکن کرده‌اند و از این راه عایدی و سرمایه‌ای نصیب آنها می‌شود مالیات سود عایدی خود را پرداخت کنند.
برخی نمایندگان مجلس معتقد بودند که این مالیات می‌تواند به مردم فشار وارد کند و سرمایه‌گذاران به دلیل این مالیات، قیمت‌ها را بیش از پیش افزایش دهند. اما بنده معتقدم که این‌گونه نیست و فردی که سرمایه خود را وارد حوزه تجارت ملک می‌کند و سال‌ها خانه خرید و فروش می‌کند باید مالیات و عوارض خود را بپردازند.
امیدوارم نماینده مجلس به این موضع توجه کنند. چرا که عدالت اجتماعی این گونه معنا پیدا می‌کند همان‌طور که کارمندان و کارگران مرتباً مالیات درآمدشان از حقوقشان کسر می‌شود، می‌بایست افرادی هم که از این طریق درآمدی کسب می‌کنند هم مالیات‌شان را بپردازند. این موضوع سبب می‌شود که جلوی سوداگری افراد سودجو در بازار مسکن گرفته شود و پول‌های سرگردان آنها روز به روز بازار مسکن را دچار چالش نکند.»
کاهش قیمت مسکن، کمکی به از بین رفتن رکود نمی کند
افزایش بی‌سابقه قیمت دلار در ماه‌های اخیر موجی از بی‌ثباتی و گرانی در تمام کالاها پدید آورد، به‌طوری‌که قیمت اجناس به‌صورت لحظه‌ای افزایش می‌یافت و کسی هم به‌صورت جد از باب کنترل و نظارت خود را مسئول نمی‌دید.
به‌راستی علت اصلی این گرانی و سوءاستفاده برخی از همیشه سودجویان گرانی خودساخته، دلار بود یا عدم نظارت از سوی دولت؟! با افزایش بی‌سابقه و در برخی کالاها چند برابر شدن قیمت‌ها قیمت ملک و ساختمان هم از این قضیه مستثنا نماند و قیمت مسکن در اکثر شهرها خصوصاً کلان‌شهرها به اوج رسید که باعث یاس و نومیدی در میان متقاضیان مؤثر مسکن و افرادی شد که وام مسکن آنها آماده پرداخت بود.
از گرانی شدید چیزی جز رکودی سنگین بر جای نماند. هرچند خیلی‌ها علل گرانی مسکن را افزایش نهاده‌های ساختمانی می‌دانند ولی آنچه عیان است اینکه خانه‌هایی که تازه ساخته نشده‌اند که با مصالح گران تهیه‌شده باشند. درواقع این گرانی به نحوی همراهی مسکن با دیگر کالاها در ماراتن گرانی محسوب می‌گردد. بهانه این‌همه گران‌فروشی در این چند ماه، گران شدن دلار بود.
این روزها قیمت دلار تا حدودی کاهش‌یافته است، ولی تا این لحظه شاهد اقدام قابل‌توجهی در کاهش قیمت‌ها در کالاهای دیگر نبوده‌ایم. پس فرضیه نبود نظارت و یا کاهش نظارت بر قیمت‌ها می‌تواند تعیین‌کننده‌تر باشد تا افزایش دلار. هرچند که باور کاهش قیمت دلار و ثبات در پایداری قیمت این مؤلفه مهم و تأثیرگذار در قیمت‌ها برای خیلی‌ها سخت است و هنوز اطمینانی از این باب برایشان حاصل نشده است.
مسکن، مسیر بعدی بازندگان بازار ارز
در همین زمینه یک کارشناس شهرسازی بابیان اینکه معمولاً کاهش قیمت دلار پس از اثرگذاری بر تمامی کالاها زمانی می‌تواند بر قیمت بازار مسکن که هم‌اکنون در بالاترین نقطه نمودار فرضی است، مؤثر باشد گفت: رکود و رونق بازار مسکن در ایران هرچند به یک امر بدیهی مبدل شده و تقریباً مردم به این دو مقوله نام‌آشنا عادت کرده‌اند، ولی این بار قیمت‌ها در اوج به رکود مبدل شده و فاصله بین این گرانی تا رونق مجدد بسیار است و اساساً تحقق تعادل در این قسمت مستلزم انعطاف و همراهی بیشتر از سوی فروشندگان است و خلق این هیجان و جذب سرمایه‌گذاری در این مسیر با دشواری همراه است.
محمدعلی مهری بابیان مطلب فوق به «صما» گفت: بهره‌مندان و همچنین شکست‌خوردگان بازار ارز به دنبال راهی هستند تا بتوانند نقدینگی خود را در مسیری جایگزین سرمایه‌گذاری کنند.
وی گفت: اما بازاری که این روزها به تب‌وتاب بیش‌ازپیش افتاده است و با تبلیغات هیجانی سعی در جذب این نقدینگی دارد، بازار بورس است و به‌عنوان رقیبی جدی برای سرمایه‌گذاران و سرمایه‌داران فعال بخش مسکن محسوب می‌گردد.
مهری در ادامه اظهار داشت: هرچند که تجربه نشان داده است که ریسک‌پذیری در بازار مسکن به‌مراتب کمتر از بازار بورس است. بازار مسکن شاید خوابی عمیق در پس دیر فروش رفتن داشته باشد، ولی ضرر و استرس چندانی برای این صرافان تازه‌وارد شده در بازار ارز امروزی و بورس بازان در پی ندارد.
وی گفت: اگر فروشندگان و فعالان بخش مسکن اگر به‌موقع اقدام کنند و در ورود به عرصه جذب سرمایه و نقدینگی مردم نرمش نشان دهند و باقیمت‌های سه‌ماهه اول سال املاک خود را در معرض فروش بگذارند می‌توانند از رقیب جدی خود در جذب این نقدینگی پیشی بگیرند و سهم قابل‌توجهی را در این بازار جذب کنند.
مسکن مقصد بعدی کشاورزان و کاسبان
مهری در ادامه افزود: این تعامل و تعادل قیمت می‌تواند در جذب سرمایه گروه‌های متفاوت از قبیل کاسبان چند روز پیش ارز و طلا، متقاضیان مؤثر مسکن و همچنین کشاورزانی که محصولات خود را برداشت کرده‌اند و قصد سرمایه‌گذاری در بازارهای فارغ از هیجانات و ریسک‌پذیر دارند مؤثر واقع گردد.
وی گفت: هرچند اگر فروشنده ملک خود را باقیمت چند ماه پیش عرضه کند ضرر و یا سودی متحمل نشده و درواقع به معنای پا پس کشیدن نیست بلکه پیش‌دستی برای جذب سرمایه‌گذاری در این مسیر و متعاقب آن خروج از رکود و رونق بخشی در بخش مسکن است.
مهری همچنین تأکید کرد: برای آن دسته از خریداران مؤثر و یا افرادی که قصد سرمایه‌گذاری و خرید خانه‌دارند، مناسب است که تعجیل نکنند و منتظر کاهش و یا تعدیل قیمت‌ها و راستی آزمایی از سوی فروشندگان باشند، سپس به این بازار ورود کنند. برای آن دسته از افرادی که تسهیلات مسکن آنها آماده‌شده و تحت‌فشار بانک در ضرب‌الاجل تعیین‌شده در پی واحدهای کوچک و میان متراژ هستند فعلاً به این بازار ورود نکنند حتی اگر از دریافت وام منصرف شوند و به سود ناچیز از سوی بانک بسنده کنند.
وی درنهایت گفت: هرچند که احتمال بازار کاذب با همین قیمت گران در بازار مسکن از سوی عده‌ای شکست‌خورده بازار ارز و طلا متصور است باید متقاضیان از این قضیه غافل نمانند.
بازار مسکن در روزهای پس از توفان
در این راستا یک کارشناس ساخت‌وساز بابیان اینکه در حال حاضر، مشکل اکثر شهرها، خالی بودن فایل فروشندگان املاک از آگهی‌های خانه‌های کم متراژ و باقیمت مناسب است. گفت: در روزهای اخیر که قیمت ارز تا حدی تعدیل‌شده است، خبرهایی از کاهش نسبی قیمت مسکن در برخی مناطق به گوش می‌رسد، اما بعید به نظر می‌رسد این کاهش قیمت منجر به رونق بازار مسکن شود.
ایمان رفیعی بابیان مطلب فوق به «صما» گفت: باید توجه داشت که بازار مسکن در سال جاری تقریباً کمترین افزایش قیمت را نسبت به سایر بازارهای آزاد تجربه کرد و با توجه به افزایش قیمت شدید مصالح ساختمانی، بیشتر سرمایه‌گذاران و سازندگان مسکن ترجیح دادند از این بازار خارج‌شده و نقدینگی خود را در بازارهای زودبازده‌تری همچون ارز و طلا و بورس و... سرمایه‌گذاری کنند.
این کارشناس ساخت‌وساز افزود: البته اگر این نرخ‌های کاهشی ادامه داشته باشند و دامنه کاهش قیمت‌ها به سایر بازارها گسترش یابد، می‌توان امیدوار بود در درازمدت سرمایه‌گذاران ریسک ورود به بازارهای بلندمدتی همچون مسکن را مجدداً بپذیرند.
وی در ادامه اظهار داشت: در حال حاضر که ساخت‌وساز به حداقل رسیده، نوبت حضور دولت است که می‌تواند با بازگرداندن آرامش به بازار و ایجاد اطمینان در سازندگان آنها را تشویق به حضور مجدد در بازار ساخت مسکن کند. در صورت رسیدن قیمت ارز به تعادل نسبی می‌توان از راهکارهایی مانند افزایش تسهیلات ساخت و خرید مسکن در کنار مشوق‌هایی نظیر حذف و یا تقسیط برخی هزینه‌های دولتی به‌عنوان کمک بلاعوض دولت به افرادی که در شرایط بحرانی با حفظ نقدینگی خود در بانک‌ها به استمرار خدمات‌دهی
رفیعی درنهایت گفت: بانک‌ها کمک کردند و الان نوبت به دریافت وام مسکن آنها شده است می‌تواند به‌عنوان یکی از راه‌های کمک به رونق گرفتن ساخت‌وساز و دلگرم کردن مردم مدنظر قرار گیرد تا تعادل درونی در بازار مسکن را بتوان بازگرداند. بدون شک حتی اگر قیمت‌ها هم ثبات نسبی پیدا کنند، بدون وام نمی‌توان انتظار رونق معاملات مسکن را داشت.
بازار در سیطره سوداگران
در همین زمینه مدیرعامل موسسه مطالعات اندیشه شهر و اقتصاد بابیان اینکه بازار مسکن کنونی بازار سفته‌بازی و دلالی است، چراکه اکثر متقاضیان بازار مصرفی ملک موردنظر خود را طی سال‌های 96 و 95 خریداری کرده و یا از خرید ناامید شده و اجاره کردند.
علی‌اصغر بدری بابیان مطلب فوق به «صما» گفت: این سوداگران همان کسانی هستند که تا چندی پیش در بازار خودرو بوده و بعد مسیر خود را تغییر داده به سمت بازار پیش‌فروش طلا و ارز رفته و حال که بازارهای ذکرشده چشم‌انداز مطلوبی ندارند، تغییر مسیر داده و به‌طور حتم وارد بازار مسکن خواهند شد.
بدری بابیان اینکه سوداگران در کشور ما همانند حمله ملخ‌ها تمام بازارها را شخم زده و تخریب می‌کنند، گفت: بازار، محوری است که کل حیات اقتصادی گرد آن می‌چرخد. می‌توان گفت که بازار هم گرد سوداگر می‌چرخد. سوداگر، شخصی حقیقی یا حقوقی (شخصی فردی یا جمعی) است که باهدف کسب سود یا به سخن دیگر باهدف کسب چیزی بیش ازآنچه از دست می‌دهد، وارد بازار می‌شود. نمونه بارز حضور این عده را می‌توانیم در ثبت‌نام 6 میلیون تومانی خودرو و پیش‌فروش سکه ببینیم اگرچه در سال‌های قبل از تنش‌های ارزی و سکه‌ای این عده وارد بازار سپرده‌گذاری بانک‌ها شده بودند.
مدیرعامل موسسه مطالعات اندیشه شهر و اقتصاد با اشاره به اینکه در حال حاضر اوضاع تک‌تک بازارهای موازی مسکن در نقطه بحرانی قرار دارد، گفت: سپرده‌گذاری بانک‌ها به‌واسطه ورشکستگی برخی از بانک‌ها، عدم پیش‌فروش سکه توسط دولت، کاهش قیمت نرخ ارز به‌واسطه تصمیمات اصلاحیه بانک مرکزی، بازارهای سرمایه به‌واسطه عدم علم و تخصص به چالش کشیده شده است، به‌طور حتم تنها بازار مسکن به‌عنوان راحت حلقوم بودن مقصد بعدی سوداگران خواهد بود.