روش‌های گرفتن حکم تخلیه منزل چیست؟

اجاره خانه گاهی هم برای مستاجر و هم صاحب خانه مشکلاتی حقوقی را با خود به همراه دارد. در این مطلب مسائل حقوقی ملک از زبان مجموعه‌ی کیلید بررسی خواهد شد.

بسیاری از افراد وجه کافی برای خرید خانه ندارند و برای همین، مجبور می‌شوند خانه اجاره کنند. برخی دیگر نیز به علت جا‌به‌جایی زیاد به علت مسائل شغلی و... اقدام به اجاره خانه می‌کنند و برای آن‌ها به‌صرفه نیست که خانه بخرند. افرادی هم به علت تنوع‌طلبی خانه اجاره می‌کنند و دوست دارند هر سال وارد خانه جدیدی شوند.

این روش نیز مشکلات خاص خود را دارد و در این میان گاهی مستأجران و گاهی هم صاحب‌خانه دچار مشکل می‌شوند. بسیاری از مستأجران بندهای قرارداد اجاره‌نامه را رعایت نمی‌کنند. از جمله مشکلاتی که در زمینه اجاره‌ آپارتمان و خانه وجود دارد پرداخت نشدن اجاره منزل توسط مستأجر است. بسیاری از مستأجران به دلیل مشکلات مالی نمی‌توانند زمان تعیین شده اجاره خود را پرداخت کنند و به همین علت، صاحب‌ خانه مجبور می‌شود عذر آن‌ها را بخواهد و حکم تخلیه‌شان را بگیرد. در این مطلب کیلید به بررسی چگونگی دریافت حکم تخلیه منزل و علل دریافت آن، پرداخته است.

اصطلاحات موجر و مستأجر در اجاره خانه

فردی که صاحب خانه است، موجر نامیده می‌شود و فردی که خانه را اجاره می‌کند، مستأجر نامیده می‌شود. قراردادی که بین این دو بسته می‌شود، اجاره‌نامه نام دارد که در آن بندهایی وجود دارد. مبلغی هم که برای اجاره در نظر گرفته می‌شود، اجاره‌بها نام دارد که توسط مستأجر به موجر پرداخت می‌شود.

رعایت بندها برای هر دو طرف واجب است و رعایت نکردن آن‌ها توسط هر کدام از طرفین، جریمه‌های قانونی دارد و طرف مقابل می‌تواند به صورت قانونی از طرفی که بندها را رعایت نکرده است شکایت کند. موجر می‌تواند اجاره‌نامه به دو صورت بسته می‌شود:

- اجاره‌نامه رسمی

- اجاره‌نامه غیررسمی

نکته: قراردادی که در آن مدت اجاره خانه مشخص نباشد، اعتبار ندارد.

از دید قانونی سه نوع اجاره‌نامه معتبر و قانونی وجود دارد:

- اجاره محل سکونت یا اجاره خانه

- اجاره محل کسب و کار و یا مکان‌های تجاری

- اجاره مکان‌هایی مانند درمانگاه، موسسه خیریه و...

به چه دلایلی می‌توان برای گرفتن حکم تخلیه اقدام کرد؟

دلایل مختلفی وجود دارد که موجر می‌تواند به خاطر آن‌ها برای گرفتن حکم تخلیه مستأجر اقدام کند:

- برخی از مستأجران بعد از اتمام زمان قرارداد خود، خانه را تخلیه نمی‌کنند. در این صورت موجر می‌تواند برای گرفتن حکم تخلیه اقدام کند.

- در صورتی که مستأجر سه ماه اجاره خانه را پرداخت نکند و سه ماه از مدت زمانی که در اجاره‌نامه آمده است، بگذرد، موجر می‌تواند برای گرفتن حکم تخلیه اقدام کند.

- علت اجاره باید در اجاره‌نامه ثبت شود؛ یعنی کاربری که قرار است از آن مکان شود باید دقیقاً همانی باشد که در قرارداد ثبت شده است. اگر غیر از این باشد و مستأجر استفاده‌های دیگری از مکان اجاره شده بکند، موجر می‌تواند برای گرفتن حکم تخلیه اقدام کند. برای مثال، اگر از یک واحد مسکونی اجاره شده، استفاده تجاری شود، خلاف قانون است و موجر می‌تواند حکم تخلیه مستأجر را بگیرد.

- در صورتی که مستأجر ملک اجاره شده را به فرد دیگری انتقال دهد، کاری غیرقانونی کرده است و موجر می‌تواند با حکم تخلیه، ملک را از او بگیرد.

- در صورت وجود هر کدام از مشکلات بالا، موجر می‌تواند با مدرک درخواست خود را به دفتر اسناد رسمی، دادگاه و یا شورا ببرد و حکم تخلیه مستأجر را بگیرد. مدارک مورد نیاز برای گرفتن حکم تخلیه شامل، سند ملک، قرارداد اجاره‌نامه و مدرکی مبنی بر رعایت نکردن قوانین و تعهدات درج شده در قرارداد اجاره‌نامه می‌شود.

مراحل بعد از درخواست صدور حکم تخلیه

اگر موجر بتواند مدارک لازم را مبنی بر عدم رعایت تعهدات درج شده در اجاره‌نامه به مراکز قانونی ببرد و این مدارک توسط این مراکز قانونی و رسیدگی به شکایات تائید شود، بیست و چهار ساعت طول می‌کشد تا حکم تخلیه صادر شود و به مستأجر ابلاغ شود. مستأجر نیز 72 ساعت وقت دارد تا ملک اجاره شده را تخلیه کند. به علت تائید شدن مدارکی که موجر تهیه کرده است، مستأجر نمی‌تواند اعتراضی در برابر حکم بکند و باید هر چه سریع‌تر خانه را تخلیه کند.

نکته اول: در صورتی حکم تخلیه اجرا می‌شود که موجر مبلغی که به عنوان رهن یا ودیعه از مستأجر دریافت کرده است را به او برگرداند و رسید این پرداخت را به مراکز قضایی بدهد. این مسئله ربطی به صدور حکم تخلیه ندارد بلکه مربوط به اجرای آن می‌شود.

نکته دوم: در صورتی که در مدت اجاره، مستأجر خساراتی به خانه موجر وارد کرده باشد، موجر می‌تواند با ارائه مدرک به مراکز قضایی، برای گرفتن هزینه خسارت اقدام کند.

نکته سوم: در صورتی که مستأجر به موجر بدهی داشته باشد، موجر می‌تواند با ارائه مدرک مبنی بر عدم پرداخت بدهی و یا اجاره ملک به مراکز قضایی، برای گرفتن بدهی اقدام کند.

جمع‌بندی

با وجود این که موجر می‌تواند به دلایل مختلفی مانند:

- عدم پرداخت اجاره ملک به مدت سه ماه توسط مستأجر

- تمام شدن زمان قرارداد اجاره ملک

- استفاده دیگری از ملک با توجه به کاربری آن

- انتقال خانه به فرد دیگر از طرف مستأجر

اقدام به دریافت حکم تخلیه کند، مستأجر نیز می‌تواند با ارائه مدارکی حکم تخلیه را برگشت بزند. این دلایل شامل موارد زیر می‌شود:

- اثبات ادعای مستأجر مبنی بر جعلی بودن مدارک ارائه شده توسط موجر به مراکز قضایی

- تمدید مدت اجاره‌نامه