«پالادیوم»، «روشا»، «ارگ» و «اطلس مال» تنها نام این ۴ مال معروف، کافی است تا «منطقه یک» به‌عنوان یکی از پر مال‌ترین مناطق تهران معرفی شود. منطقه‌ای که حالا بیش از آنکه مال هایش، مراکزی برای خرید محسوب شوند، به مراکزی برای تفریح و وقتگذرانی تهران نشین‌ها تبدیل شده‌اند.
بزرگراه‌های پایتخت البته راه دسترسی به آن‌ها را راحت کرده است، اما در نهایت آنچه عاید بومی‌هایش شده، جز ترافیک سرسام آور و شلوغی‌های منزجر‌کننده و معابر تنگ و بسته، چیز دیگری نبوده است. مال‌هایی که بعضاً تخلفات‌شان را هم با شهرداری یا کمیسیون‌های ناظر، صاف کرده‌اند، اما هنوز بدهی کلانی به ساکنانی دارند که راه چاره‌ای جز تحمل وضع موجود نداشته‌اند. منطقه یک ۱۴ درصد کمتر از استاندارد‌های موجود، دارای معبر و خیابان است، اما ساخت بلواری مثل شهید اندرزگو هم نتوانسته مشکل‌گشا باشد. ترافیک حالا به جان خیابان‌هایی افتاده که زمانی به‌عنوان گران‌ترین خیابان‌های تهران، پای شهرداران مناطق را هم به میز چانه زنی‌ها باز کرده بودند! چند سال پیش خرید و فروش خیابان‌ها و حتی معبر ۶ و ۸ متری، ولع سرمایه‌گذاری را در این منطقه آنقدر بالا برد که یک پارکینگ عمومی به جای بدهی‌های کلان شهرداری به مالی همچون «اطلس مال» تغییر کاربری داد و این پیشروی‌ها تا جایی جلو رفت که حتی یک تونل مترو، فدای این حرص و ولع شد. مهندس «حبیب‌الله تاجیک اسماعیلی» شهردار منطقه یک، جزو شهرداران دوران کرباسچی است. کسی که آن زمان هم از همه پیچ و خم‌های این منطقه آگاه بود. او با صراحت، مشکلات منطقه یک را پیش روی من می‌گشاید تا بگوید حالا دیگر کششی برای ساخت مال جدید در این منطقه نمانده است. تاجیک اسماعیلی البته از توقف فروش تراکم هم خبر می‌دهد و مسأله مهمی که از حرف‌هایش بیرون می‌آید سرنوشت غمبار «اطلس مال» برای شمال تهران است؛ مالی که هنوز به بهره‌برداری نرسیده، اما گفته می‌شود بار ترافیکی وحشتناکی را به منطقه تحمیل خواهد کرد. گفت‌و‌گوی ما با او را می‌خوانید.
اجازه بدهید بحث‌مان را از پرونده معروف پالادیوم شروع کنیم، من فکر می‌کنم این مال بیش از تخلفاتش، به خاطر ترافیک سرسام‌آوری که ایجاد کرده، برای مردم و بویژه ساکنان محدوده، شناخته شده است. لطفاً درباره آخرین وضعیت این مال توضیح دهید؟
مرکز خرید پالادیوم جزو مال‌هایی است که مصوبه ماده ۵ داشته و قانوناً هم مجوز و پروانه دریافت کرده است، اما مشکل آن مثل سایر پروژه‌ها در مرحله اجراست. این مال هنگام اجرا، با ۴ پلاک مجاور خود تجمیع می‌شود و همان وقت، توافق‌هایی هم صورت می‌پذیرد که البته پیش از سال ۹۱ معمول بود. اما ایرادی که در پالادیوم پیش آمد، مزاحمت‌های ترافیکی و آزار و اذیت همسایگان بود. برهمین اساس سال گذشته ما برای حل این معضل، پیوست‌های ترافیکی پالادیوم را بررسی کردیم و در نهایت به این نتیجه رسیدیم که از پلاک جنوبی پالادیوم در ضلع جنوب خیابان بهمن که متعلق به همین مال هست در تراز منفی ۴ و منفی ۵، بین دو پلاک دسترسی ایجاد کنیم تا بخشی از این مزاحمت‌ها کم شود.
یعنی الان پالادیوم هیچ پرونده تخلفی در کمیسیون ماده ۱۰۰ ندارد؟
ساختمان اصلی پالادیوم هیچ تخلفی ندارد، اصل ماجرایی که موجب شده، پرونده آن به کمیسیون ماده ۱۰۰ برود، بحث الحاقیات و پل هوایی است که به آن اضافه شده و البته هنوز در این زمینه هیچ حکمی صادر نشده است و ما منتظر حکم نهایی هستیم.
درباره پرونده پر سرو صدای اطلس مال چطور؟
هم‌اکنون عدم خلاف گرفته، حتی یک متر هم تخلف ندارد.
یعنی موضوع پارکینگ اطلس مال حل و فصل شده است؟
مالک، پارکینگ مراجعان را که در حدود هزار و ۴۰۰ خودرو می‌شود تأمین کرده است، اما مشکل از جایی شروع می‌شود که این پارکینگ قرار است به طور میانگین هر دو ساعت یکبار، پر و خالی شود. خب این خودرو‌ها فقط از مسیر آجودانیه و پاسداران به اطلس مال وارد و خارج می‌شوند که این بار ترافیکی وحشتناکی را به منطقه تحمیل می‌کند. البته به این مسأله باید شلوغی پارک نیاوران را هم اضافه کنید.
پس وضعیتی به مراتب بدتر از پالادیوم را شاهد خواهیم بود؟
صددرصد. الان ظرفیت پارکینگ پالادیوم هزار و ۸۰۰ خودرو است که فقط از یک خیابان (مقدس اردبیلی) وارد و خارج می‌شوند. متأسفانه به علت نرخ بالای پارکینگ، برخی در خیابان‌های اطراف پارک می‌کنند که همین موضوع هم بر بار ترافیکی منطقه اضافه کرده است. هم‌اکنون نرخ پارکینگ‌ها بالا‌تر از نرخ مصوب شورای شهر است. البته ما پیشنهاد دادیم که در ۲ ساعت اول پارکینگ رایگان باشد، اما نپذیرفتند.
تکلیف تونل مترویی که به خاطر اطلس مال پر شده، چه می‌شود؟
متأسفانه تونلی (خط ۳ مترو) که از زیر اطلس مال رد می‌شد، حالا پر شده و ما مجبور هستیم که مسیر تونل را تغییر دهیم، از طرفی به اجبار باید به اطلس مال هم دسترسی بدهیم. چون منطقه کشش خودرو‌های شخصی را ندارد. طرح‌های زیادی هم برای رفع مشکل ترافیکی آن به ما ارائه کرده‌اند، اما هیچ کدامشان تأثیری ندارد. چون اطلس مال در اصل پارکینگ بوده، شهرداری جای بدهی‌هایش این پارکینگ را به مالکان بخشیده است.
درباره ارگ چطور؟
تأییدیه آتش‌نشانی و ایمنی آن آماده شود، برایش پایان کار صادر می‌کنیم، چراکه سایر تخلفاتش را رفع کرده است و هم‌اکنون هیچ تخلفی ندارد.
اینکه بعضی بانک‌ها از جمله بانک آینده یکی از متقاضیان اصلی مال‌های منطقه یک هستند، تأیید می‌کنید؟
تا حدودی بله. یکی از همین موارد، شهروند فرمانیه یا همان میدان تره بار لواسانی است که بعد از اینکه یکی- دو دست چرخید، در نهایت از سوی همین بانک خریداری شد. الان هم به یک مجموعه تجاری بزرگ تبدیل شده است. این مرکز با زیربنایی حدود ۱۵۰ هزار متر، بیش از ۵۵ هزار متر تخلف از جمله تغییر نقشه و تجمیع دارد.
پس به کمیسیون ماده ۱۰۰ رفته است؟
بله و در انتظار حکم است.
آیا این جزو همان املاکی محسوب می‌شود که قرار بوده در ازای بدهی‌ها به برخی بانک‌ها واگذار شود؟
خب، تعدادی از املاکی که قرار بود به بانک شهر واگذار شود، در منطقه یک بود، اما با وجود آنکه شهرداری تهران حدود ۱۷ هزار میلیارد تومان بدهی به بانک شهر دارد و در ازای آن هم تعدادی ملک واگذار کرده، ما هیچ بدهی به بانک‌ها از جمله بانک شهر نداریم. عمده بدهی ما به پیمانکاران است که حدود ۵۳۰ میلیارد تومان می‌شود. البته در واگذاری املاک هم یکسری مشکلات مثل برگشت خوردن چک‌ها به وجود آمد و سند املاک مخدوش بود.
چه میزان از این تخلفات محصول شورای معماری مناطق و به عبارتی زد و بند میان شهردار منطقه و مالک در دوره گذشته است؟
الان همه توافق‌هایی که انجام می‌شود به صورت سیستمی روی سامانه قرارمی گیرد. خب منطقه هم اختیاراتی دارد. مثلاً قبل از ابلاغ طرح تفصیلی شهر تهران، ساخت و ساز بر مبنای طرح جامع مصوب سال ۴۹ انجام می‌شد. بر این مبنا همه ملک‌ها کاربری مسکونی داشتند، اما بعد از ابلاغ طرح تفصیلی جدید برای همه پلاک‌ها، یک کاربری مشخص تعریف شد. خب این تغییر کاربری‌ها تحت اجازه طرح تفصیلی در شورای معماری مناطق اتفاق می‌افتاد. یعنی شورای معماری این اختیار را داشت که این کاربری را از مسکونی به اداری تغییر دهد. عملاً هم یک واحد مسکونی بر خیابان شریعتی به تجاری تبدیل شده بود.
یعنی فقط حد اختیار شورای معماری همین است؟
کم و بیش. طرح تفصیلی جدید بالاخره یکسری محدودیت‌ها را ایجاد کرد که در طرح قدیم نبود. اینجا وظیفه شورای معماری این است که تفاوت‌هایی که بین بافت شکل گرفته گذشته با ضابطه‌های جدید وجود دارد، اصلاح کند. موضوع دیگر که مصوبه شورای عالی معماری و شهرسازی را هم دارد، کاهش سطح اشغال و افزایش ارتفاع است. برهمین مبنا ساخت بلند مرتبه‌ها از بعد از سال ۹۱ شدت گرفت. البته سقف تراکم باید رعایت شود و حداکثر ۱۰ طبقه مجوز داده می‌شود.
آیا سطح معبر هم پیش‌بینی شده یا می‌توان مثلاً در یک معبر ۸ متری، ساختمان بلند مرتبه ساخت؟
عرض معبر در این نوع ساخت و ساز اصلاً مهم نیست. چون برای هر پلاکی، سقف تراکم با توجه به گذر معبر تعریف شده است. این تراکم فروشی محسوب نمی‌شود، چون اساساً طبقه مازادی داده نمی‌شود.
پس تخلفاتی که در ساخت برج‌های ۱۰ طبقه به بالا اتفاق می‌افتد، از چه مسیری می‌گذرد؟
صدور مجوز برای بلندمرتبه‌ها تنها از مسیرکمیسیون ماده ۵ است. در این کمیسیون ۸ نماینده از نهاد‌ها و وزارتخانه‌های مختلف حضور دارند. آن‌ها همه ملاحظات را دیده‌اند. اصلاً از ۱۱ طبقه به بالا، منطقه هیچ اختیاری برای صدور مجوز ندارد و همه پرونده‌ها به کمیسیون ماده ۵ ارسال می‌شود.
پس با این توصیف باید ردپای تخلفات در دوره گذشته را در کمیسیون ماده ۵ دنبال کرد؟
اغلب این پروژه‌های بزرگ، مال‌ها و برج‌های بلند مرتبه‌ای که در منطقه می‌بینید همه در کمیسیون ماده ۵ مجوز گرفته‌اند.
واقعاً منطقه یک، کشش این تعداد مال و ساختمان بلند مرتبه را دارد؟ بویژه اینکه پیش از انقلاب محدوده مرکزی شهر از جمله بلوار کشاورز برای ساخت بلند مرتبه‌ها پیش‌بینی شده بود نه ارتفاعات تهران!
بله تعداد برج‌ها باید کمتر می‌بود تا بارگذاری کمتری باشد. آلودگی هوا و ترافیک نتیجه همین بارگذاری‌های اشتباه است. براساس استاندارد‌ها سطح معابر منطقه باید ۲۰ درصد باشد، اما حدود ۶ درصد است. یعنی ما ۱۴ درصد از استاندارد‌ها عقب هستیم و نمی‌توانیم معبر جدیدی هم اضافه کنیم.
چه تعداد بلند مرتبه در منطقه ساخته شده؟
بالای ۱۰ طبقه، تعداد انگشت شمار است و به عدد ۲۰ نمی‌رسد. اما برج ۹ و ۱۰ طبقه در منطقه فراوان است. یعنی غالب منطقه! الان هم این کار ادامه دارد، وقتی یک پلاک هزار متری که ۶ طبقه به آن تعلق می‌گیرد، ما به جای یک توده عظیم، به ۱۰ تا ۳۶ درصد تقسیم می‌کنیم. خب بابت هر طبقه اضافه، پول بیشتری هم می‌گیریم. متری حدود یک و نیم میلیون تومان می‌شود. این تراکم نیست، چون متراژ ثابت است، اما سطح تراکم کاهش می‌یابد. تخلف هم محسوب نمی‌شود، درعین حال که درآمدی هم برای ما ایجاد می‌کند.
چه میزان از درآمد شما از محل تخلفات است؟
الان ۸۰ درصد درآمد شهرداری تهران به عوارض صدور پروانه و تخلفات وابسته است و جالب اینکه در منطقه یک، ۸۰ درصد درآمد ما از این محل، مربوط به تخلفات است. من اعتراف می‌کنم که درآمد ما از محل تخلفات بسیار بالاست. چون به هرحال در مرحله اجرا تخلف اتفاق می‌افتد. ما هم اغماض می‌کنیم، اما خب پرونده را به شورای معماری منطقه می‌آوریم و اتفاقاً جریمه سنگینی هم برایش می‌گیریم.
چقدر از این میزان از فروش تراکم به‌دست می‌آید؟
ما زمانی می‌گفتیم فروش تراکم که کل تهران، تراکم ۱۲۰ درصد بود. ولی الان سیستم با توجه به معبر، اندازه زمین و براساس طرح تفصیلی، میزان تراکم و طبقه را مشخص می‌کند. ما هیچ تراکمی نمی‌فروشیم، چراکه هیچ دخالتی نداریم.
اگر سیستم می‌دهد که قانونی است؟
بله کاملاً قانونی است و تخلف محسوب نمی‌شود.
یعنی این درآمد از فروش تراکم نیست؟
خیر. ما سطح تراکم طرح تفصیلی را کاملاً رعایت می‌کنیم. اما اغلب این تخلفات به‌دلیل تغییر نقشه در زمان اجرا، تثبیت مغایرت‌ها بعد از صدور پروانه و افزایش سطح اشغال اتفاق می‌افتد. البته اگر طبقه‌ای هم اضافه شده باشد، پرونده به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارسال می‌شود.
در این دوره چه تعداد پرونده در همین زمینه به کمیسیون فرستاده شده؟
تقریباً صفر. پرونده‌های درحال اجرا هم به دوره گذشته بر می‌گردد که حقوقی برای مالک ایجاد کرده، یعنی مالک جریمه‌اش را پرداخته و ما به ناچار باید اجازه ساخت بدهیم. در مدیریت جدید نسبت به تخلفات، هرگز تبعیض‌آمیز برخورد نکرده‌ایم و براساس فرمول مشخصی، جریمه‌ها را از متخلفان دریافت می‌کنیم.
یعنی رأی قلع صادر شد، اجرا می‌کنید؟
اگر در حال ساخت باشد اجرا می‌کنیم.
اجرا هم کرده‌اید؟
بله، در همین سه هفته پیش ۲ مورد طبقه اضافه داشتیم که منتظر صدور رأی شدیم و اجازه بهره‌برداری به مالک ندادیم. الان یک مورد ۳ طبقه اضافه سر خیابان آصف زعفرانیه وجود دارد که مالک آن را فراخوانده‌ایم. اگر به حکم تمکین نکند، اجرای احکام ما رأی قلع را اجرا خواهد کرد، ما با کسی تعارف نداریم.
در بحث تثبیت تخلف و تغییر کاربری‌ها چطور، چرا این کار باید براحتی اتفاق بیفتد؟
طی بخشنامه‌ای که ۲ هفته پیش صادر شد، ما به ذینفعان اعلام کردیم که هر گونه تغییر کاربری یا افزایش سطح اشغال منوط به بازدید شخص شهردار است. اما این جریان ادامه دارد، به هرحال در پروانه‌هایی که این دوره صادر می‌شود هم تخلف رخ می‌دهد که باید به آن رسیدگی شود.
یک مورد تخلف در افزایش طبقات در هتلی در فرمانیه انجام شده که ظاهراً مالک آن هم شخص معروفی است که حالا پروژه شهروند فرمانیه را هم در دست دارد، در این زمینه آیا اغماض خواهید کرد؟
این هتل ۴ طبقه تخلف دارد، ولی درحال ساخت است و در مرحله سفت کاری قرار دارد. ما پرونده این هتل را به کمیسیون ماده ۱۰۰ فرستادیم، البته هنوز رأیی صادر نشده و ما منتظر رأی نهایی هستیم، اگر رأی به قلع بود، شک نکنید که اجرا خواهیم کرد.
با توجه به ارتباطاتی که از مالک سراغ داریم، بعید می‌دانم که رأی به قلع صادر شود؟
بهتر است پیشگویی نکنیم.
مثلاً برای این ۴ طبقه چه مبلغی بریده می‌شود؟
این به نظر کمیسیون ماده ۱۰۰ بستگی دارد، ولی معمولاً تا ضریب ۴ مجاز هستند، ممکن است تخلف ضریب یک بگیرد یا ضریب ۴! ببینید بین این دو رقم تفاوت زیادی وجود دارد، گاهی آنقدر جریمه سنگین می‌شود که مالک ترجیح به قلع می‌دهد. مثلاً در میرداماد در منطقه ۳، پرونده‌ای را دیدم که مالک متری ۲۷ میلیون تومان جریمه شده بود. درحالی که نرخ اداری منطقه ۱۷ میلیون تومان بود. به همین علت، مالک ترجیح داد ملک‌اش را به همان حالت مجاز برگرداند.
مگر برای اعمال جریمه سنگین ضابطه‌ای وجود ندارد؟
دارد، اما نظر کمیسیون‌ها باهم متفاوت است. به هرحال قاضی رأی صادر می‌کند.
تخلفات مالی دوره گذشته، در چه ابعادی بود؟
ابعاد این تخلفات بسیار وسیع بود که متأسفانه کمتر به آن‌ها اشاره شده است. مثلاً شرکت «رسا تجارت» در حریم منطقه یک، زمین را متری ۲۰۰ هزار تومان می‌خرید، بعد، همان زمین را متری ۴ و نیم میلیون تومان به شهرداری منطقه می‌فروخت، خب این تخلف محل فساد است، یا مثلاً یک پرونده‌ای را ۵ میلیارد تومان می‌فروختند! این پول‌ها همه جای بحث دارد، اما چرا وقتی مابه التفاوت یک معامله ۱۰۰ میلیارد تومان می‌شد، کسی رسیدگی به آن نمی‌کرد؟ یا مثلاً در پرونده‌ای که خود من آن را بررسی کردم، متوجه شدم که ۳۵۰ میلیارد تومان آن را آب بسته‌اند. یا عضوی از شورای شهر سابق، به اسم مسجد، زمینی را در خیابان مقدس اردبیلی می‌گیرد، اما به جای آن مرکز تجاری می‌سازد. درحالی که منع قانونی برای آن وجود داشت و تغییر کاربری داده بود. متأسفانه هروقت این افراد با شهردار اختلاف نظر پیدا می‌کردند با گرفتن یک باج، مسأله را فیصله می‌دادند.
منبع : ایران آنلاین