مدیرعامل سازمان نوسازی شهرداری تهران معتقد است که 40 درصد از بافتهای فرسوده شهر تهران در طول 10 سال گذشته نوسازی شده است، عمدتا نوسازی در بخش هایی صورت گرفته که توجیه اقتصادی داشته است و کار سخت نوسازی باقی مانده که توجیه اقتصادی ندارد با این نوسازی 60 درصد باقی مانده با طرح ریزی جدید بدور از بسته های تشویقی درمدیریت گذشته در دست اقدام است.
به گزارش خبرنگار سرویس شهری «انتخاب»، یکی از الویت های اصلی مدیریت جدید شهرداری تهران نوسازی بافت فرسوده شهر تهران است. با توجه به اهمیت این موضوع با سیدرضا میرصادقی مدیرعامل سازمان نوسازی شهرداری تهران به کفت و گو نشستیم.
یکی از الویت های جدی مدیریت جدید شهرداری تهران نوسازی بافت های فرسوده است، در چهار سال آینده تمرکز برای نوسازی بافتهای فرسوده شهر تهران به چه صورتی خواهد بود؛ آیا برنامه ویژه‌ای تهیه شده یا بر اساس سیاست های گذشته بافت های فرسوده نوسازی خواهد شد؟
وظایف اصلی سازمان نوسازی شهر تهران ، نوسازی بافت فرسوده است که بر اساس قوانین تعریف شده، باید صورت گیرد. بر اساس برنامه توسعه چهارم و پنجم توسعه نوسازی بافت های فرسوده می بایست هر سال 10 درصد پیشرفت می کرد که اگر بر اساس برنامه عمل می شد امسال باید نوسازی بافتهای فرسوده به اتمام می رسید اما هنوز نوسازی پلاک‌های فرسوده سه‌فاکتوره، یعنی شاخص‌های ریزدانه‌ای، ایمن‌نبودن و نفوذناپذیری به اتمام نرسیده است. در حال حاضر نوسازی بافت های فرسوده شهر تهران تهران نسبت به کل کشور پیشرفت خوبی داشته به طوری که 40 درصد از نوسازی یعنی 34 درصد از وسعت شهر نوسازی شده، اما مساله مهم در روند نوسازی این است که بخش راحت کار انجام شده است و 60 درصد باقی مانده بسیار سخت و حساس است و با توجه به عقب ماندگی برنامه راه دشواری در پیش داریم. برای همین در گام نخست معضلاتی موجود و چرایی آن را در بافت های فرسوده آسیب‌شناسی کردیم زیرا روند کار پیچیده است. از طرفی باید ارزش افزوده‌ای در مناطق دارای بافت فرسوده ایجاد شود در غیر این صورت نمی توان به خروجی مورد نظر دست یافت. بر اساس اطلاعات و آمار استخراج شده از سال 84 تا 94 در شهر تهران قیمت ملک حدود 10 برابر شده است و این درصد در مناطق یک تا شش تهران به ویژه منطقه یک 20 برابر شده است که یک عدد عجیب و غریب است. این تورم در مناطق بافت فرسوده، سه تا شش برابر شده است. باید بررسی کرد که چرا ملک‌هایی که در بافت فرسوده بودند و جزء شهر تهران هستند، ارزش افزوده متناسب با بازار مسکن نگرفته‌اند؟ در منطقه یک نزدیک 35-30 هزار واحد مسکونی خالی داریم که به نوعی سپرده‌گذاری‌های سرمایه‌ای هستند. در بافت فرسوده یا مناطق پایین خیابان انقلاب، ما همچنین شرایطی را نداریم. وقتی علت را جویا شدیم متوجه شدیم، امکانات شهری در این مناطق وجود ندارد امکاناتی همچون خدمات شهری، رفاهی، درمانی و غیره. عموما این مناطق در بخش امکاناتی فقیر هستند و فاصله زیادی با معیارهای ما دارند.
با توجه به مواردی که اعلام شد چه برنامه ای طراح ریزی خواهد شد؟
متاسفانه شهروندان ساکن در بافت فرسوده قدرت خرید ندارند، به عبارتی تنها دارایی آنها ملک زندگی‌شان است، پلاکی که سندش در اختیارشان است. عموما بافتهای فرسوده ریزدانه هستند و برای پیشبرد اهداف باید ابتدا اعتماد مالکان را جلب کنیم . کاری که سازمان نوسازی باید انجام دهد، جلب حمایت و اعتماد مردم است، تا محرک‌های توسعه برای انجام این امور را فراهم شود . در بافتهای فرسوده حدود سه تا سه و نیم میلیون نفر جمعیت تهران ساکن هستند اگرچه به لحاظ وسعت کوچک هستند، اما به لحاظ جمعیتی، بسیار پرتراکمند. در چند سال گذشته بسته‌های حمایتی و تشویقی شهرداری توانسته گوشت کار را دربیاورد، یعنی بخش هایی از بافت فرسوده نوسازی شدند که قابلیت سرمایه‌گذاری یا ارزش افزوده‌ای بودند برای بافتهای باقی مانده دیگر بسته‌های تشویقی جواب نمی‌دهد. مساله مهم دیگر این است که بودجه نقدینگی نامناسب است. برای همین باید ارزش افزوده ایجاد کنیم، یعنی به یک عبارتی محرک‌های اقتصادی ایجاد کنیم تا سرمایه‌های خرد و متوسط متوجه این مناطق شوند. رسالت ما ایجاد امکانات است.
همه از زلزله ای که قرار است در تهران رخ دهد، نگراند و بر اساس اعلام نظر کارشناسان در صورت رخداد این زلزله شرایط حادتر از تمام زلزله های صورت گرفته در کشور خواهد بود. همانگونه که اشاره کردید حدود 3.5 میلیون نفر در بافت فرسوده ساکن هستند که قطعا در برابر زلزله مقاومتی ندارند. این در حالیست که همه می دانیم دولت برای تامین بخش مالی نوسازی بودجه کافی ندارد. تاکنون در چند مورد از ایجاد ارزش افزوده در این مناطق سخن گفتید. منظورتان دقیقا چیست؟
بافت فرسوده ما خیلی ناپایدارتر از ساخت و سازهای سر پل ذهاب است زلزله سرپل ذهاب تنها 22 ثانیه طول کشید که این میزان خرابی به بار داشت 15 هزار واحد مسکونی تخریب شد و 2هزار 800 میلیارد تومان خراب شد، حال تصور کنید در بافت فرسوده شهر زلزله بیاید، حدود 3 تا 3.5 میلیون نفر جمعیت در 123 هزار پلاک با سه فاکتور؛ ناایمن، ریزدانه و نفوذناپذیر زندگی می کنند. این آمار نگران کننده است از این رو الویت ما در مدیریت شهری نوسازی بافت فرسوده است.
اگر اشتباه نکنم 205 هزار پلاک بافت فرسوده در تهران داریم؟
بله، 203 هزار و خرده‌ای که 205 هزار پلاک عنوان می شود البته تا الان 40 درصد کار انجام شده، یعنی نزدیک به 80 هزار پلاک نوسازی شده است و 123 هزار تا باقی مانده که این 80 هزار در طول 11 سال انجام شده است.
چند درصد از برنامه نوسازی عقب هستیم؟
طبق قانون سالی 10 درصد نوسازی باید صورت می گرفت اما 60 درصد عقب هستیم. حال بهتر است بگوییم 60 درصد یعنی چه؟ یعنی اگر ما بخواهیم باز هم برنامه 10 ساله ارائه کنیم، یعنی سالی 12300 پلاک را باید نوسازی کنیم. این تعداد پلاک که بر اساس تجربه و مجوزهایی که داده می‌شود، 9/3 دهم می‌شود، یعنی اینکه 47 هزار واحد مسکونی که در سال باید نوسازی شود. ما اگر بگوییم درصد تحقق این‌ها را 40 درصد بگیریم، باید نزدیک 35 هزار واحد مسکونی ساخته شود بخشی نیز یعنی 30 درصد نیز برای فضای سرانه‌ای خواهد بود برای این کار نزدیک به 38 هزار میلیارد تومان نقدینگی نیاز دارد که اعتبار توسط بخش‌های خصوصی بایدتامین شود. با توجه به اینکه مسکن در رکود است از این رو بخش‌های خصوصی به محرک توسعه نیاز دارند تا سرمایه‌گذاری کند. به همین دلیل نیاز به سیاست‌گذاری داریم. قطعا آنچه که باید رقم بخورد با آنچه که تا حالا انجام شده، باید متفاوت باشد. اینکه در بانک سند بگذارم و وام بگیریم شدنی نیست و جواب نمی‌دهد، چون ما در جایی می‌خواهیم کار نوسازی انجام دهیم که ارزش افزوده‌اش، ارزش افزوده ریالی نیست زیرا از منظر سوداگری، به لحاظ ساخت و ساز اقتصادی یا مبتنی بر محورهای اقتصادی، در 40 درصد انجام شده، صورت گرفته است. با این شرایط بانک‌ها با فرمول‌های قبلی که وام دهند و در سود شریک شوند جواب نمی‌دهد؛ حتی سود هشت درصدی که برای بافتهای فرسوده تصویب شد نیز درگیر کارساز نیست زیرا مدتها رشدی در نوسازی نداشتیم. تهران حتی در زمان رکود نیز نوسازی داشت که به مرز40 درصد رسیده ایم وگرنه اگر برای کل کشور نگاه کنید، بدون تهران زیر 10 درصد است. البته بخش هایی که توجیه اقتصادی داشتند انجام شده، امروز موضوع نوسازی بغرنج‌تر و پیچیده‌تر شده است، پس باید فرمول‌هایمان را عوض کنیم. امروز سرمایه‌گذاران یا سازنده‌ها نیاز به تامین اعتبار با مکانیزمی که در دنیا است، دارند. تیم مسکن شهرسازی و وزارت راه و شهرسازی به نوسازی بافتهای فرسوده اشراف دارند و ما طرح های را برای نوسازی ارائه کردیم که در حال بررسی است، و حتی مورد موافقت اولیه نیروهای اقتصادی دولت هم قرار نگرفته است.
عقب ماندگی در برنامه نوسازی می تواند نشان دهنده این باشد که مدیریت گذشته شهرداری، نوسازی بافتهای فرسوده در اولویت کار خود قرار نداده بود از طرفی همراهی مناسبی با دولت نیز به دلیل مسایل مالی نداشت.در این باره نظری دارید؟
نوسازی در بافت فرسوده، پیچیده‌ترین فعالیت حوزه مدیریت شهری است. زیرا با مردم به‌صورت جدی سروکار دارد از سویی در این بافتها معبر و خیابان های باریک داریم که کار سخت تر می کند به لحاظ مکانیک خاک مشکل دارد، ریزش دارد، به لحاظ حقوقی، ملکی، انواع و اقسام اعتراضات وجود دارد کار بسیار پیچیده حقوقی، فنی، اجرایی و مدیریتی در بافتهای فرسوده وجود دارد. با این حال، پیشرفت 40 درصدی داشتیم که تقریبا چهار برابر کل کشور است. در تهران ارزش ملک حتی در جنوب شهر تهران نسبت به خیلی از کلانشهرها بهتر است، امروز به بخش حساس نوسازی رسیدیم به همین دلیل سیاست های گذشته نمی‌تواند دیگر پاسخگو باشد.
این تاخیر در برنامه نوسازی بر اساس برنامه 10 ساله به خاطر ضعف مدیریتی دوره گذشته نیست؟
قطعا در دوره گذشته برای نوسازی بافت های فرسوده فکر شد و اقداماتی نیز انجام شد نمی‌خواهم کسی را زیر سوال ببرم؛ قطعا فکر شده که 40 درصد بافتها نوسازی شده است اما بافت فرسوده و نوسازی آن یک کار جامع است که به حمایت 100 درصدی دولت نیاز دارد. اعتماد میان دولت و شهرداری در دوره‌های قبلی وجود نداشت، اما امروز با تکیه بر تجارب قبلی نگاه دیگری وجود دارد و امیدوار هستم همگان با توجه به شرایط بغرنجی که ما امروزه می‌بینیم از بعد ناایمن بودن اماکن مسکونی و ناهنجاری‌هایی که می‌تواند از هر لحاظ ایجاد کند، تلاش ها برای نوسازی بیشتر شود.
خیلی از کارشناسان معتقد هستند هزینه‌ای که دولت گذشته در قالب طرح مسکن مهر در مکان‌هایی خارج از شهر گذاشته است اگر در داخل شهرها و کلانشهرها برای بافتهای فرسوده هزینه می‌شد ، وضعیت بهتر بود. شما هم قبول دارید که اگر می‌آوردند در بافت فرسوده داخل شهرها هزینه و سرمایه‌گذاری می‌شد، خروجی و نتیجه بهتر بود؟
قطعا اینگونه است. در دولت گذشته بزرگ‌ترین پروژه عمرانی کشور مسکن مهر بوده؛ که بودجه زیادی برای آن صرف شد و تورم زیادی در مسکن ایجاد کرد که اگر در بافت فرسوده شهرها هزینه می شد امروز بافت فرسوده شهر ایمن شده بود و از آنجا که که در بافت فرسوده زیرساخت های شهری فراهم بود قطعا روند با سرعت ببیشتری طی می شد. انتقاداتی از سوی رئیس جمهور درباره مسکن مهر اخیرا عنوان شده است، بدون تردید این انتقاد برای این است که اگر ساخت و ساز در بافت فرسوده انجام می شد بهتربود زیرا منجر به ایمن سازی زندگی مردم می شد و حتی مقرون به صرفه بود نوسازی بافت فرسوده به حمایت صددرصد دولت، بنگاه‌های اقتصادی و اصلاح قانونی نیاز دارد.