بهار داد و ستد مسکن در فصل زمستان/ رکود دوساله شکست

بانک مرکزی می گوید مسکن به کف قیمتی نزدیک شده و زمان برای خرید متقاضیان واقعی فرارسیده است.

این جمله ترجمه ای مثبت از عمق رکود حاکم بر بازار مسکن است ، رکودی دوساله که به انباشت حجم عظیمی از سرمایه فعالان بازار مسکن در خانه های خالی شده  منجر شده است که مشتری ندارد.


گشتی در  بنگاه های معاملات ملکی تهران به عنوان شاخص ترین بازار مسکن کشور گویای وجود رکودی جانکاه این بازار است.


بنگاه های معاملات ملکی طی سالهای رونق و دوره افزایش قیمت مسکن شکل و شمایلی ویژه به خود گرفته اند ، دهها متصدی در هر بنگاه با حوزه تخصصی خرید ، فروش ، اجاره ، با تفکیک حوزه آپارتمان و ملک ویلایی و کلنگی.


هر بازاریابی حوزه تخصصی خاصی دارد.


راستی نام بنگاه هها هم تغییر کرده این روزها آژانس مسکن نام گرفته است ، آژانس های فعال در مناطق شمالی تهران که املاک مرغوب تری  در انجا معامله می شود ، شیک تر و مدرن تر است. حتی برخی از این آژانس ها برای معرفی املاک با  تولید فیلم های تبلیغاتی و قرار دادن ان در فضای مجازی ، بازاریابی می کند.


به هر حال این توصیفی از  شرایط موجود فعالان بازار مسکن به لحاظ شکل و شمایل کار است اما  وقتی پای درد دل فعالان بازار مسکن می نشینی اوضاع به گونه دیگری است.


متصدی یک آژانس مسکن در محدوده خیابان ولیعصر الهیه می گوید:" بخش عمده آپارتمان های موجود در این منطقه آپارتمان های خاصی است که خریداران خاصی هم دارد ، قیمت بسته به امکانات و انتخاب های موجود در  مجموعه و طبقات ان متفاوت است ، قیمت از 12 -13 میلیون تومان در هر متر مربع اغاز می شود و تا 28 میلیون تومان هم می رسد.


وی می افزاید:" ما مجبوریم به خاطر قشر مراجعه کننده به آژانس خدمات خاصی همچون تولید کلیپ های ویدئویی برای معرفی مجموعه ها هستیم اینطور مشتری پیش از بازدید حضوری به دقت می داند که کجا می رود."


وی می گوید:" رکود در بازار مسکن شرایط را برای معامله چنین واحدهای گران قیمتی بسیار دشوار کرده در اینجا کمیسیون معامله یک آپارتمان شاید به اندازه قیمت خرید یک واحد مسکونی در مناطق جنوب شهر باشد ،طی دوسال گذشته خرید و فروش به شدن محدود شده است."


تشدید رکود در خریدو فروش آپارتمان معامله خانه های کلنگی و زمین را هم در این منطقه به شدت تحت تاثیر قرار داده است چرا که سرمایه گذاران اغلب اقدام به اغاز پروژه جدید نمی کنند.


از الهیه ، سوار بر اتوبوس های بی آر تی به مناطق مرکزی تر شهر رفتم ، حوالی خیابان مطهری اینجا شاید آژانس ها شکل و شمایل الهیه راو نداشته باشد اما همان تفکیک کاری البته با اضافه شدن یک کارشناس جدید برای معامله دفتر کار یا اجاره دفتر  دیده می شود چراکه مناطق مرکزی از اقبال خاصی برای دفاتر شرکتهاست.


قیمت هر متر  واحد آپارتمانی در  محدوده خیابان مطهری بین شش میلیون پانصد هزار تومان تا هفت میلیون و هفتصد هزار تومان است .


فعالان بازار مسکن در این محدوده هم از رکود بازار می گوید، این منطقه از تهران خرید وفروش بیشتر برای واحدهای متراژ پایین رونق دارد اما تقاضا برای اجاره واحدهای بزرگتر بیشتر در بخش اجاره و رهن است .


قاسمی متصدی یک آژانس مسکن در محدوده خیابان مطهری حد فاصل خیابان لارستان می گوید:" تابستان امسال همه امید فعالان بازار مسکن به رونق بازار اجاره بود اما با توجه به شرایط حاکم بر بازار اجاره از جمله کاهش سوده سپرده بانکها اکثر مالکان قراردادهای سال گذشته را با مستاجران تمدید می کردند همین امر بازار اجاره را هم با رکود مواجه کرد."


هرچه به مرکز شهر نزدیک می شویم اوضاع کمی متفاوت می شود شکل و شمایل آژانس های مسکن به بنگاه های قدیم نزدیک میشه ، با سماور و کتری در گوشه بنگاه ، پیرمردی عینک به چشم ک رهگزران را از زیر عینک نگاه می کنه ، در این بنگاه ها خبر ی از ویزتورهای شیک و ادکلن زده نیست ، گزینه های خرید هم زیاد نیست آپارتمان و خانه کلنگی ، رهن و اجاره و خرید گزینه های پیش روی شما در این بنگاه هاست.


متصدی یکی از این بنگاه ها در خیابان جیحون می گوید:"  بازار مسکن از خرید تا ساخت در رکود به سر می رود و بسیاری از افراد بساز بفروش که زمانی بازار ساخت را در دستان خود گرفته بودند امروز از این بازار خارج شدند و ساخت و ساز تا حدودی متوقف شده است."


وی می افزاید:" اکنون  زمان خوبی برای خرید مسکن است زیرا بسیاری از فروشندگان با 200-300 هزار تومان زیر قیمت راضی به فروش واحد خود هستند."


این فعال بازار مسکن معتقد است:"در سال بعد با ورود وام های جدید به بازارشاید رونق به  این بازار برگردد اما امسال رکودی ترین سال در بازار مسکن بود و در این فصل اجاره ملک بسیار کم شده و خریدو فروش متوقف شده است."


امارهای بانک مرکزی حاکیست :"متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 3.9 میلیون تومان بوده که نسبت به ماه قبل 0.5 و نسبت به ماه مشابه سال قبل 0.9 درصد افزایش یافته است."


همچنین در ماه قبل از میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده 7.9 میلیون تومان و مربوط به منطقه یک و کمترین آن با حدود دو میلیون تومان مربوط به منطقه 18 بوده است.


بخش دیگری از این آمار به تحولات اجاره بهای مسکن در ماه قبل اشاره دارد که نشان می دهد شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به شهریور ماه 11 درصد و نسبت به مهر سال گذشته 12.4 درصد افزایش یافته است.


بانک مرکزی در نتیجه آمار و ارقامی که از بازار مسکن در مهرماه منتشر کرد در تحلیلی اعلام کرده است که بررسی تغییرات قیمت مسکن در تهران در ماه‌های اخیر بیانگر آن است که علی رقم کاهش حجم معاملات نسبت به دوره مشابه سال قبل ثبات نسبی قیمت‌ها در بازار برقرار است؛ بنابر این با توجه به اینکه قیمت مسکن در دو سال اخیر تغییر چندانی نداشته، وضعیت فعلی تا حدودی بیانگر کف قیمت مسکن در بازار تهران است. بر این اساس ماه‌های پیش رو، زمان مناسبی برای ورود خریداران مصرفی بازار مسکن ارزیابی می شود.


در همین حال بررسی های دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن در بازار خرید و فروش مسکن در تهران  نشان می دهد که تعداد معاملات ثبت شده واحدهای مسکونی در شهر تهران در شش ماهه اول سال، از حدود 14هزار واحد در سال 93 به حدود 12هزار واحد در سال 94 کاهش یافته است.


بررسی تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده بر اساس آخرین اطلاعات منتشر شده در این خصوص نشان می دهد با ایجاد ثبات قیمتی در بازار مسکن از اواسط سال 92 و کاهش حاشیه سود و همچنین عدم فروش واحدهای مسکونی تکمیل شده به دلیل کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن، به تدریج ساخت و ساز جدید و در نتیجه تقاضا برای پروانه ساختمانی نیز در بازار مسکن کاهش یافته است ضمن اینکه میانگین ماهانه تعداد واحدهای مسکونی در پروانه های ساختمانی در شهر تهران از حدود 15 هزار واحد در سال 92 به حدود 7 هزار واحد طی سال 93 و پنج ماهه اول سال 94 کاهش یافته است.


بنابر این گزارش آمار صدور پروانه های ساختمانی در همه مناطق شهری نیز حاکی از سیر نزولی تقاضای صدور پروانه ساختمانی طی سال های 92 و 93 ، از سیر نزولی برخوردار بوده است ولی در سه ماهه اول سال 94 این سیر نزولی متوقف شده است.


در همین حال رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک ازکاهش 15 درصدی اجاره بها در پاییز و زمستان امسال خبر می دهد و می گوید: "معاملات مسکن  شهر تهران در مهرماه 13 هزار و 132 مبایعه نامه و 16 هزار و 264 اجاره نامه است که نسبت به ماه گذشته کاهش داشت."


وی می گوید:"  در مهر امسال  77 هزار و 453 قرارداد خرید و فروش و 57 هزار و 731 قرارداد اجاره به ثبت رسیده است که روند کاهشی داشت."


عقبایی بااشاره به برخی اظهارات درباره  به کف رسیدن قیمت مسکن می افزاید:" مسکن در برخی از نقاط کشور به توازن قیمت رسیده است البته در برخی  نقاط هم  شاهد عدم توازن هستیم که این بی توازنی در شهرهای بزرگی چون تهران مشاهده می شود."


وی می گوید :" در برخی از نقاط کشور هنوز حباب قیمت در بخش مسکن وجود دارد اما می توان گفت مسکن به قیمت حقیقی نزدیکتر شده است."


رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک می افزاید:" در بحث اجاره بها شاهد کاهش 15 درصدی خواهیم بود زیرا هر ساله در پاییز و زمستان تقاضا در بازار مسکن کاهش می یابد و پیش بینی می شود پائیز و زمستان امسال نسبت به سال گذشته تقاضا در خرید و فروش  کمتر شود."


عقبایی معتقد است :" مسکن خیز خروج از رکودی برداشته است ودر برخی از مناطق کشور توازن در خرید و فروش وجود دارد اما در تهران توازن قیمت در همه نقاط وجود ندارد."


احمدرضا سرحدی تحلیلگر اقتصاد مسکن هم در گفتگو با خبرگزاری صداوسیما می گوید :"  قیمت مسکن هیچ گاه به کف نمی رسد و در همه نقاط کشور قیمت ها متفاوت است و با سودهای متفاوتی عرضه می شود."


وی  با بیان اینکه هم اکنون   شاهد واقعی شدن قیمت مسکن در کشور هستیم و حباب قیمت از این بازار خارج شده است ، می گوید :" در شرایط کنونی  اگر افراد واقعی وارد بازار شوند فروشندگان قطعا زیر قیمت بازار ، ملک خود را به فروش می رسانند."


سرحدی معتقد است :"  تورم در بازار مسکن نسبت به تورم اقتصاد پائین تر است و برای سوداگران وضع مناسبی نیست ضمن اینکه همواره  قیمت مسکن نسبت به تورم عمومی کمتر است و می توان گفت تورم در بازار فعلی مسکن وجود ندارد."


وی  می گوید:" نیازمند واقعی مسکن نیازی به تحریک ندارد و باید با ارائه تسهیلات توانمند شود.


با توجه به رکود حاکم بر بازار مسکن وکاهش قیمت اجاره مسکن در کشور قیمت اجاره آپارتمان های زیر 60 متر در شهر تهران از این قرار است :


- نوساز 32 متری محدوده رودکی - جیحون 50 میلیون تومان رهن کامل


-  38 متری در خیابان خواجه نظام ، 30 میلیون تومان رهن کامل


- یک خوابه 40 متری وا قع در خیابان سید خندان 10 میلیون تومان و یک میلیون تومان اجاره


- 52 متری در محدوده بهارستان 25 میلیون رهن ماهانه 300 تومان اجاره


- شهران واحد 48 متری 14 میلیون تومان رهن و یک میلیون و 200 هزار تومان اجاره


- خیابان آزادی 45 متری 30 میلیون تومان رهن


- آپارتمان 55 متری در نیروی هوایی 10 میلیون تومان رهن و یک میلیون اجاره


- تهران نو 60 متری 10 میلیون رهن و ماهانه یک میلیون تومان اجاره.


قیمت هر متر مربع اپارتمان نوساز در شهر تهران به این شرح است:


0- بلوار فردوس هر متر مربع  4 میلیون و 800 هزار تومان


- امیراباد هر متر مربع 6 میلیون و 700 هزار تومان


- دولت هر مترمربع 8 میلیون تومان


- جنت اباد  هر متر مربع 5 میلیون تومان


- نظام اباد هرمتر4 میلیون تومان


- تهرانپارس هر متر  5 میلیون و 600 هزار تومان


- ستارخان هر مترمربع 5 میلیون و 200 هزار تومان


- نازی اباد هر مترمربع به قیمت 2 میلیون و 600 هزار تومان


- افسریه هر مترمربع 2 میلیون تومان


- ونک هر متر مربع 9 میلیون تومان


- مینی سیتی هر متر به قیمت7 میلیون تومان به فروش می رسد.