بازار مسکن در سیبل نقدینگی؟

 یک سایت اطلاع‌رسانی بین‌المللی که عمدتا تحولات اقتصادی و سیاسی کشورهای خاورمیانه و حوزه خلیج‌فارس را رصد و پردازش می‌کند، گزارشی درباره «سردرگمی فعالان بازار مسکن ایران» نسبت به وضعیت این بازار در پساتحریم منتشر کرده و با اشاره به دو فرضیه‌ مطرح درباره آینده قیمت مسکن، محتمل‌ترین سناریو برای املاک ایران را ارائه داده است.

پایگاه تحلیلی «المانیتور» با استناد به تحقیقات یک دانشگاه دولتی ایران و همچنین برداشت‌هایی که مشاوران املاک قدیمی و با تجربه فعال در بنگاه‌های مسکن تهران، از وضعیت حال دارند، اعلام کرد: آنچه با قطعیت می‌توان گفت، تغییر قریب‌الوقوع جو معاملات مسکن در اثر جابه‌جایی مقصد نقدینگی و سرمایه‌ها است که در این صورت همان‌طور که واسطه‌های بازار ملک در حال حاضر آن را احساس کرده‌اند، خرید و فروش مسکن به‌زودی رونق می‌گیرد. در این مطالعه با اشاره به سه پدیده شامل آینده روشن سرمایه‌گذاری در ایران به‌واسطه لغو تحریم‌ها، افزایش احتمالی واردات و همچنین آزادی دارایی‌های ارزی بلوکه شده، تاکید شده است: بازار مسکن ایران در ماه‌های آینده از دو محل معاملات و ساخت و ساز، مقصد اصلی نقدینگی قرار می‌گیرد که بخشی از بانیان حرکت نقدینگی به بازار معاملات، سرمایه‌گذاران خواهند بود.

«المانیتور» با این استدلال و همچنین لحاظ رفتار ماه‌های اخیر منحنی قیمت مسکن در تهران، پیش‌بینی کرده است، قیمت مسکن در میان‌مدت، متناسب با سطح تورم عمومی، تعدیل می‌شود اما از آنجا که سیاست دولت حسن روحانی «شوک‌زدایی از قیمت‌ها» است، این موضوع در نقش حفاظ، از افزایش شدید قیمت جلوگیری می‌کند و بازار ملک را از جهش قیمتی لااقل تا 12 ماه آینده، در امان نگه می‌دارد. در این گزارش، برای «تنظیم» جریان نقدینگی عازم بازار مسکن، به دولت ایران توصیه شده است: با پرداخت وام پیش‌خرید، عرضه و تقاضای مسکن را به‌صورت توام تحریک کند تا کمبود در یک سمت اتفاق نیفتد و رونق پایدار در ساخت و معاملات به‌وجود بیاید. همچنین بازار «اولیه» و «ثانویه» رهن مسکن نیز با هدف تقویت وام‌دهی به این بخش، باید به ترتیب تقویت و راه‌اندازی شود.

پس از امضای توافق‌نامه هسته‌ای، گمانه‌زنی‌ها از آینده روند قیمت‌ها در بازار مسکن ایران به اوج خود رسید. برخی از تحلیلگران توافق هسته‌ای را عامل نوسانی شدن قیمت‌ها دانسته‌اند و برخی دیگر بر این باورند که توافق، در میان مدت تاثیری بر قیمت مسکن در ایران نخواهد داشت. یکی از این منابع تحلیلی سایت المانیتور است. این سایت که در فوریه سال 2012 آغاز به کار کرد و مقر اصلی آن در واشنگتن است، تحلیل‌هایی را با تمرکز بر حوزه خاورمیانه و کشورهایی همچون مصر، ایران، عراق، لبنان، فلسطین، سوریه و ترکیه و کشورهای حوزه خلیج فارس ارائه می‌کند.

سایت المانیتور در تازه‌ترین تحلیل خود وضعیت مسکن در ایران در دوران پساتحریم را مورد تحلیل و بررسی قرار داده و با اشاره به علائم متفاوتی که در هفته‌های اخیر از بازار مسکن ایران دریافت می‌شود، نوشته است که آمار رسمی نشان می‌دهد حدود دو سال تا رسیدن بازار مسکن ایران به نقطه اوج رونق باقی مانده است. در عین حال برآوردها نشان می‌دهد که احتمال مشاهده یک شوک قیمتی در بازار مسکن ایران تا 12 ماه آینده وجود دارد. بر اساس آمارها، میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران طی سه ماه گذشته کاهش 1/ 3 درصدی داشته و این در شرایطی است که فروش مسکن نیز 5/ 16 درصد افت کرده است. المانیتور در تحلیل خود نوشته است که برخی از فعالان بازار مسکن بر این باورند تا زمانی که روحانی رئیس‌جمهوری ایران است، وضعیت قیمت‌ها تغییر نخواهد کرد و ثابت خواهد ماند. مجید اسلامی، یک فعال بازار املاک و مستغلات پیش‌بینی می‌کند که فعلا هیچ شوک قابل توجهی در بازار مسکن ایران مشاهده نخواهد شد چون سیاست «شوک‌زدایی از قیمت‌ها»ی دولت روحانی همچنان به‌عنوان یک محافظ بر سر راه افزایش قیمت‌ها عمل خواهد کرد. اسلامی در مصاحبه با المانیتور گفت: «رکود بازار مسکن ایران هیچ ربطی به توافق هسته‌ای یا لغو تحریم‌ها ندارد. اگر مقامات واقعا می‌خواهند به بازار رونق بخشند، می‌توانند این کار را انجام دهند اما نمی‌خواهند چون از پیش تصمیم گرفته‌اند که از نوسانات غیرعادی بازار پیشگیری کنند. آنها در موضوع کاهش تورم بسیار جدی هستند و افزایش قیمت‌ها در بازار املاک برنامه‌هایشان را با اخلال مواجه خواهد کرد.»

المانیتور در ادامه ضمن اذعان به وجود بدبینی‌ برخی کارشناسان نسبت به وضعیت بازار مسکن ایران، به نتایج یک مطالعه که به تازگی توسط یک دانشگاه دولتی ایران انجام شده است، اشاره کرد. المانیتور نوشته است: این تحقیق که نتایج آن توسط روزنامه معتبر «دنیای اقتصاد» به چاپ رسیده است، هشدار می‌دهد آن دسته از فعالان اقتصادی که در ماه‌های آتی نمی‌توانند در بازارهای پول و ارز و سکه و حتی بورس به عایدی مطلوب ناشی از سرمایه‌گذاری خود دست یابند، به بازار املاک روی می‌آورند و این موجب بروز فشارهای تورمی در این بخش خواهد شد. از طرفی ناظران انتظار دارند که حجم عرضه نقدینگی طی فصل‌های آینده با سرعت بیشتری در ایران رشد کند چون دارایی‌های بلوکه شده ایران آزاد خواهد شد و با توافق هسته‌ای خطرات سیاسی کاهش و فضای کسب‌و‌کار بهبود می‌یابد و در این فضا، سرمایه‌گذاری‌ها متوجه بازارهای بلندمدتی همچون ملک و مسکن می‌شود.

مطالعه این دانشگاه دولتی ایران نشان می‌دهد که بخش عمده‌ای از این افزایش نقدینگی وارد بازار مسکن خواهد شد. البته این مطالعه راه حلی را برای این مشکل در نظر می‌گیرد و خاطرنشان می‌کند که توصیه‌های آن انتظارات تورمی را بیش از حد بالا نمی‌برد. در این مطالعه از دولت خواسته شده است که به خریداران مسکن در ابعاد وسیع «وام پیش‌خرید» اختصاص داده شود، اقدامی که بودجه کافی را در اختیار سازندگان مسکن قرار خواهد داد و آنان را قادر خواهد ساخت که 4/ 1 میلیون واحد مسکن تکمیل نشده در سطح کشور را تکمیل کنند. با این روش دولت خواهد توانست به‌طور همزمان در تقاضا و عرضه محرک ایجاد کند و از شوک احتمالی قیمت‌ها پیشگیری کند.

افزایش قیمت مسکن به اندازه تورم
در این میان «ارتباطی مستقیم بین دلارهای نفتی و قیمت مسکن وجود دارد» به‌ویژه در کشورهایی که تا حدود زیادی به درآمدهای نفتی وابسته‌اند. حالا در شرایطی که قرار است تحریم‌ها برداشته شوند و دولت ایران واردات کالاهای مصرفی را از سر گیرد، این امکان وجود دارد که با پدیده عرضه بیش از حد کالاهای تجاری مواجه شود. همزمان، امکان تولید کافی کالاهای غیرتجاری همچون واحدهای مسکن وجود نخواهد داشت و این در شرایطی است که تقاضا رو به افزایش است و سالانه به حدود یک میلیون واحد بالغ می‌شود. در نتیجه، قیمت مسکن در چنین شرایطی زمینه افزایش پیدا می‌کند. سرمایه‌گذاری در بخش واحدهای مسکونی و تدوین یک سیاست جدید برای واردات می‌تواند کمک کند تا جریان سرمایه از واردات کالاهای تجاری به سمت صنایع غیرتجاری همچون ساخت‌وساز معطوف شود اما در عین حال دولت باید مراقب اثرات تورمی تصمیمات خود نیز باشد. محمود حاج‌علی، یک فعال آژانس املاک در مرکز تهران می‌گوید که به‌نظر می‌رسد رکود بازار مسکن به پایان خود نزدیک شده است. وی پیش‌بینی می‌کند که قیمت‌ها در سال آینده افزایش یابند. وی به المانیتور گفت: «حالا نوبت بخش مسکن است که به اندازه افزایش تورم سال‌های اخیر رشد کند.»

نرخ تورم یک عامل عمده تعیین‌کننده قیمت مسکن محسوب می‌شود و باید مهار شود. به‌رغم تلاش روحانی برای کاهش نرخ تورم و رساندن آن به نرخ تک رقمی تا اواسط سال 2017، بسیاری از اقتصاددانان تردید دارند که رئیس‌جمهوری بتواند به این دستاورد نائل شود یا در صورت تحقق، بتواند آن را بهبود بخشد.

حاج‌علی که 25 سال واسطه‌گری بازار املاک را انجام داده است به المانیتور گفت:« من مطمئنم که قیمت‌های املاک افزایش خواهند یافت. من شاهدم که این روزها تعداد افرادی که به دنبال مسکن هستند در مقایسه با همین زمان در سال گذشته، رو به افزایش است.»

بانک مرکزی ایران و وزارت امور اقتصادی و دارایی به درستی شوک‌های ارزی خارجی و رشد تورم و عرضه پول را مدیریت کرده‌اند. حالا زمان آن فرا رسیده است که مقامات ایرانی بازارهای اولیه و ثانویه وام مسکن را ایجاد کنند تا جریان مالی از وام‌دهندگان به سمت وام‌گیرندگان را تسهیل کنند. در عین حال، ضروری است که دولت دائما به نرخ تورم و عرضه پول توجه داشته باشد. اگر این کار انجام نشود، حتی بازارهای ثانویه نیز توانایی خود در ارائه نرخ بهره رقابتی و پایین را از دست خواهند داد. با برنامه‌ریزی مناسب، به راه افتادن جریان دقیقا مدیریت شده سرمایه به سمت بخش اشتغال‌زای ساخت‌وساز، به دولت روحانی کمک خواهد کرد تا به دو هدف خود یعنی مقابله با تورم و افزایش اشتغال دست یابد.

منبع: دنیای اقتصاد