نجات «مال»‌ها از ویترین خالی؟

توافق به‌دست آمده بين ايران و 1+5 بر سر لغو تحريم‌هاي بين‌المللي، مي‌تواند در نقش سكوي پرتاب براي مالكان و سرمايه‌گذاران اوليه مجتمع‌هاي تجاري چندمنظوره -«مال»‌ها- اين املاك تازه‌ساز را از كسادي مطلق و ويترين‌هاي خالي نجات دهد و بخشي از معوقات بانكي محبوس در اين سازه‌ها را آزاد كند.

نتايج يك بررسي كه توسط «دنياي‌اقتصاد» درباره آخرين وضعيت بازار «مال»‌ها در تهران انجام شده است، نشان مي‌دهد: به رغم كاهش شديد (افت 43 درصدي) در نرخ «تكميل» املاك مسكوني در حال ساخت طي يك‌سال اخير، تعداد املاك غيرمسكوني تكميل‌شده در اين مدت بيش از 100 درصد افزايش پيدا كرده و باعث عرضه انبوه مجتمع‌هاي بزرگ تجاري- اداري (به‌عنوان بخشي از اين املاك) در سطح شهر شده است.

جديدترين آمار بانك مركزي در اين باره حاكي است: طي 9 ماه اول سال93، ساخت‌وساز 563 ساختمان غيرمسكوني (شامل انواع ساختمان‌هاي اداري، مراكز خريد محله‌ها و مجتمع‌هاي تجاري بزرگ) در تهران تكميل شد كه اين ميزان عرضه، 6/ 108 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن، رشد داشته است.

نتيجه اين رشد دو برابري در تزريق املاك غيرمسكوني به خيابان‌هاي تهران در حال حاضر به شكل ويترين‌هاي خالي و واحدهاي تجاري خالي از تجارت در تعداد قابل‌توجهي از مجتمع‌‌هاي نوساز، قابل مشاهده است.


در برخي مناطق كه «مال»‌ها در فاصله خيلي نزديك به هم – چند مجتمع تجاري در يك محله- ساخته شده است، همه واحدهاي يك مجتمع در حداقل يك‌سال گذشته، فروش نرفته است و حتي تقاضاي موثر براي اجاره واحدهاي آنها وجود نداشته است.

صرف‌نظر از ضعف مطالعاتي و اشتباه تاكتيكي برخي سرمايه‌گذاران مجتمع‌هاي تجاري چندمنظوره در جانمايي اين سازه‌ها كه باعث تمركز غالب «مال»‌ها در دو تا سه منطقه خاص تهران شده است، آنچه تاكنون بهره‌برداري از اين مجتمع‌ها را به ركود كشانده بود، به دو موضوع شامل «ناتواني اقتصادي خانوارها در خريد اقلام غيرضروري تحت‌تاثير رشد منفي اقتصاد ايران» و همچنين «سطح پايين مبادلات رسمي در حوزه كالاهاي مصرفي بين ايران و كشورها» برمي‌گشت كه در نتيجه آن، صرفه اقتصادي براي راه‌اندازي كسب‌وكار تجاري -از فروش انواع كالا و خدمات رفاهي و تفريحي گرفته تا تاسيس نمايندگي‌هاي اداري و تجاري شركت‌‌هاي خارجي- افت كرده بود.

اما در دوره كنوني «پساتوافق»، پيش‌بيني مي‌شود تقاضا در بازار «مال»‌ها افزايش پيدا كند.

پيش‌تر، حسين عبده‌تبريزي، مشاور مالي وزير راه‌و‌شهرسازي كه سابقه تحقيقات اقتصادي در زمينه املاك لوكس مسكوني و سازه‌هاي غيرمسكوني را دارد، درباره تاثير لغو تحريم‌ها بر اين بازار اعلام كرده بود: بخشي از املاك خالي و بدون‌ استفاده شامل ساختمان‌هاي غيرمسكوني، در دوره جديد به دفاتر اداري و خدماتي شركت‌هاي تازه‌تاسيس ايراني و نمايندگي‌‌هاي خارجي تبديل مي‌شود و به كار خواهند آمد.

اخيرا بررسي كامل‌تري نيز توسط مسعود فياض‌آذر، مدرس سرمايه‌گذاري در بازار مجتمع‌هاي تجاري چندمنظوره انجام شده كه نتايج آن نشان مي‌دهد: با لغو تحريم‌ها و ورود نمايندگي‌هاي رسمي عرضه و فروش كالا و خدمات به كشور، نه‌تنها تقاضا براي دريافت غرفه‌ تجاري و واحد اداري در «مال»‌هاي تازه‌ساز احيا مي‌شود بلكه به‌واسطه افزايش قدرت خريد، رشد گردشگر داخلي و خارجي و تقويت سرمايه‌گذاري، نياز به ساخت مجتمع‌هاي چندمنظوره جديد احساس خواهد شد.

در فاصله سال‌هاي 90 تا 93، حجم صدور پروانه ساختماني براي احداث «مال» در تهران دو برابر شد و به حدود 11 درصد كل ساخت‌‌وسازهاي سالانه پايتخت رسيد؛ اين رشد ناگهاني كه كارشناسان مسكن آن را «سونامي مال»‌سازي توصيف مي‌كنند تعداد مجتمع‌هاي چندمنظوره نوساز يا در دست ساخت را به حدود 100 سازه رسانده است.

با اين حال مطابق برنامه‌ريزي‌هاي شهرسازي در اسناد بالادست تهران، ظرفيت اين كلان‌شهر با توجه به پايتخت بودنش، كشش راه‌اندازي 200 مال جديد ديگر را دارد.

فياض‌آذر در اين باره به «دنياي‌اقتصاد» گفت: چيزي در حدود 4 درصد مساحت پايتخت بايد به سطح تجاري تبديل شود در حالي كه هم‌اكنون با وضع فعلي «مال»‌ها، سطح اشغال شده حتي به نصف این رقم نيز نرسيده است.

بخشي از تحقيقاتي كه اين كارشناس ماه گذشته در دوره آموزشي «آينده مجتمع‌هاي تجاري چندمنظوره در ايران» در دنياي‌اقتصاد ارائه كرد، مشخص مي‌كند: اگر چه قفل عرضه در بازار «مال»‌ها با ورود به دوره پساتحريم، قابل گشايش است اما شرط تحقق آن، تغيير اساسي در رويه كنوني مديريت ساخت و طراحي اين مجتمع‌ها است.

اين تحقيق با استناد به ذائقه برند‌هاي خارجي و سوابق «مال»‌داري در مشهورترين كشورهاي توريستي- تفريحي منطقه، نشان مي‌دهد: مالكان و سرمايه‌گذاران اوليه «مال» در درجه اول بايد شكل واگذاري واحدهاي تجاري و اداري را تغيير دهند و به سمت اجاره‌داري بروند تا بتوانند در جذب نمايندگي‌هاي خارجي موفق شوند.

به عنوان مثال برندهاي عرضه‌كننده پوشاك يا غذا در دنيا، معمولا براي راه‌اندازي نمايندگي رسمي در يك كشور، از شيوه اجاره 35 ماهه استفاده مي‌كنند.

دومين تغيير مورد نياز در «مال»‌ها براي نجات از ركود واگذاري واحد، بايد در معماري داخلي مجتمع‌ها اتفاق بيفتد به‌گونه‌اي كه فضاي تعداد مشخصي از واحدهاي هر مجتمع، بايد بزرگ‌مقياس –بيش از 150 مترمربع- و به شكل دوبلكس تعريف شود.

همچنين انتخاب رسته‌هاي كالايي در طبقات و كل مجتمع نيز يكي از معيارهاي كليدي مورد سنجش شركت‌هاي خارجي براي اجاره واحد تجاري است كه بايد در مراحل ابتداي پيش‌فروش، مورد توجه مالك مال قرار بگيرد.

مجموعه اين موارد در كنار پارامترهاي تكنيكي ديگر، بازدهي سرمايه‌گذاري در بازار «مال» را در بلندمدت افزايش مي‌دهد.

در حال حاضر متوسط نرخ پيش‌فروش هر مترمربع از واحدهاي «مال»‌ در تهران بين 15 تا 20 ميليون تومان برآورد مي‌شود در حالي كه نرخ اجاره اين واحدها براساس اجاره ماهانه متري 100 هزار تا 300 هزار و براساس رهن كامل متوسط متري 4 تا 12 ميليون تومان است.

فياض‌آذر با تاكيد بر مزيت اجار‌ه‌داري در بلندمدت معتقد است: اين روش واگذاري از يكسو باعث بازپرداخت تسهيلات معوق بانك‌هايي كه در اين پروژه‌ها سرمايه‌گذاري مستقيم يا مشاركت غيرمستقيم انجام داده‌اند، مي‌شود و از سوي ديگر ارزش‌افزوده واحدها را در بلندمدت نصيب سرمايه‌گذار مي‌كند.

نكته ديگري كه ريسك فروش را براي «مال»‌دارها افزايش مي‌دهد، ارزش كنوني اين املاك است كه نسبت به زمان شروع به ساخت آنها، تحت تاثير ركود مسكن به شدت كاهش پيدا كرده است؛ مطابق آمار رسمي بانك مركزي، طي 9 ماه سال گذشته ارزش زمين ساختمان‌هاي غيرمسكوني در تهران 6/ 15 درصد نسبت به سال92 افت كرد كه اين روند كاهش قطعا در ماه‌هاي اخير نيز تداوم داشته است.به اين ترتيب با توجه به اينكه زمين بيشترين سهم را در قيمت تمام شده «مال» و ساير املاك غيرمسكوني دارد، فروش واحدهاي تجاري در اين مقطع، حتي به جبران سرمايه اوليه نيز منجر نخواهد شد چرا كه اين املاك در بلندمدت به سوددهي مي‌رسند.

تعداد «مال»‌های استاندارد
تهرانی‌ها و ساکنان بعضی کلان‌شهرهای کشور مثل اصفهان و مشهد چند سالی است که مال‌ها را شناخته‌اند. ساختمان‌های عظیم تجاری که در آنها همه‌چیز پیدا می‌شود. جایی برای گردهمایی برندهای معروف، مغازه‌های لوکس و در کنار آنها سالن سینما، شهربازی، کارواش و البته مجموعه رستوران‌هایی که به آن می‌گویند فود‌کورت.

مال‌ها که تعداد آنها به سرعت رو به افزایش است نه فقط از نظر اقتصادی و تاثیرشان بر سیمای شهر که از نظر اجتماعی هم بر سبک زندگی و عادات روزمره ساکنان شهرهای بزرگ تاثیر گذاشته است و البته روند این تاثیرگذاری در آینده با فعال شدن تعداد بیشتری از این مال‌ها بیشتر هم می‌شود. با روند رو به گسترش ساخت و بهره‌برداری از مجتمع‌های عظیم تجاری در شهری مثل تهران، در آینده نزدیک این تاثیرات به مراتب بیشتر هم خواهد بود.

به گفته کارشناسان، توسعه مال‌ها در شهرهای بزرگ فضاهای عمومی را تقویت کرده و ایرانی‌ها را که عمدتا اوقات فراغت را در خانه‌هایشان می‌گذرانند از خانه‌ها بیرون کشیده است. از سوی دیگر اما منتقدان می‌گویند شهری با این تراکم بالا که این روزها چند برابر سه دهه پیش ساختمان و جمعیت دارد دیگر توان پذیرش این همه تجاری‌سازی را ندارد و با این دست‌فرمان اگر پیش برود دیگر جایی برای زندگی نمی‌ماند. فارغ از این حرف‌ها روند ساخت‌وساز مال در تهران و دیگر شهرها رو به افزایش است. شهرداری‌ها هم از این تجاری‌سازی‌های بزرگ که برای آنها بسیار هم پر درآمد است، حمایت می‌کنند و این گونه است که هر روز بر تعداد مال‌ها افزوده می‌شود.

با این وجود مسعود فیاض‌آذر، کارشناس ارشد راه و ساختمان معتقد است بر اساس تعاریف بین‌المللی که از مال وجود دارد، در تهران به ندرت می‌توان به معنای واقعی و استاندارد، «مال» پیدا کرد.

او، مال را یکی از نیازهای پنهان شهر تهران دانست و گفت: همان‌طور که ساخت ساختمان‌هایی مانند هتل استقلال یا ساختمان ASP در زمان خودشان منتقدان زیادی داشت و انتظاری برای موفقیت آنها وجود نداشت، اما سبب جذب ظرفیت‌های مختلف در اطراف خود شدند؛ مال‌ها نیز مشابه همین ساختمان‌ها می‌توانند به نیازهای آتی شهر پاسخ داده و ظرفیت‌سازی کنند.

این مشاور طراحی مگا پروژه‌های ساختمانی در کارگاه آموزشی که توسط موسسه آموزشی دنیای اقتصاد برگزار شد، مال‌ها را نیاز پنهان شهرها دانست و گفت: نباید تعبیر سونامی را برای ساخت مال‌ها در شهرهای ایران به‌کار ببریم.

ما همچنان به مراکز تجاری، تفریحی و خدماتی نیاز داریم؛ به جز ایجاد اشتغالی که مال‌ها می‌کنند، سبب آرامش در خرید، رفع مشکلاتی مانند پیدا کردن جای پارک و استفاده از مکان‌های تفریحی برای شهروندان می‌شوند. مال‌ها می‌توانند شهربازی، مراکز عرضه تخصصی انواع کالا، آرایشگاه، کافی‌شاپ، رستوران، سینما و ... داشته باشند اما اینها کمکی به استاندارد شدن یک مال نمی‌کند، بلکه فضایی (زیربنا یا همان مساحت کل مجتمع و همچنین مساحت تک تک واحدهای تجاری پیش‌بینی شده در سازه) که به مال‌ها اختصاص داده می‌شود، آنها را استاندارد می‌کند. برای یک مال حداقل 130 هزار مترمربع فضای خالص لازم است در حالی که زیربنای عمده مجتمع‌های تجاری چندمنظوره در تهران کمتر از 100 هزار مترمربع و به‌طور متوسط 50 تا 80 هزار مترمربع است. مقایسه تعداد مال‌های موجود در ایران که حدود 300 سازه تخمین زده می‌شود با کشوری همچون ترکیه که تعداد این مجتمع‌ها در آن از 150 سازه در سال 2007 به 350 سازه در سال 2013 افزایش پیدا کرده، از ظرفیت این بازار حکایت می‌کند.

او ادامه داد: در حال حاضر در تهران 200 مجتمع چندمنظوره بهره‌برداری شده، نوساز آماده واگذاری و در دست احداث وجود دارد. مساحت کل فضاهای تجاری در دست ساخت در کشور نیز حدود 16 میلیون مترمربع برآورد می‌شود که به‌طور متوسط روند ساخت و تکمیل این سازه‌ها بین 3 تا 5 سال زمان می‌برد.

مهم‌ترین ویژگی و تمایز «مال»‌ها با سایر مراکز خرید مثل بازارهای سنتی یا فروشگاه‌های زنجیره‌ای علاوه بر جذابیت در طراحی مدرن فروشگاه و فعالیت برندها، آمیختن خرید با تفریح است. در واقع مال‌‎ها هم فضایی برای خرید و هم فضایی برای تفریح هستند. مخاطبان مال‌ها هم می‌توانند افرادی باشند که می‌خواهند به سینما بروند یا کتاب بخرند و برای استفاده از فضاهای فرهنگی به آنجا مراجعه می‌کنند یا افرادی که می‌خواهند در میان مغازه‌ها و برندهای آن پرسه بزنند یا در یکی از رستوران‌هایش چیزی بخورند.

شاید همین ویژگی است که در بسیاری از شهرهای جهان، «مال‌ها» یا همان «سیتی سنترها» را وارد زندگی روزمره مردم کرده و با استقبال افراد و گروه‌های مختلف با سبک زندگی متنوع و حتی متفاوت مواجه شده است.

موضوعی که این کارشناس مسکن هم بر آن تاکید دارد. فیاض‌آذر در کارگاه آموزشی خود درباره تغییر سبک خرید خانوارها گفت: تغییر مدل خرید و تغییر سبک زندگی نیاز به این مال‌ها را افزایش می‌دهد. اگر بررسی کنیم، جوان‌ها نحوه خریدشان با پدر و مادرهایشان فرق می‌کند. ما باید برای شیوه‌های جدید، ایده‌های خلاقانه‌تری داشته باشیم.

ورود مال‎ها به ایران، به‌ویژه در تهران هرچقدر که از سوی مردم با استقبال مواجه شده اما در کانون انتقادهای برخی کارشناسان قرار گرفته است. منتقدان صدور پروانه ساخت برای ده‌ها مجموعه تجاری عظیم در تهران را از این منظر مورد نقد قرار داده‌اند که پایتخت ظرفیت بارگذاری‌های تجاری بیشتر را ندارد و شهرداری‌ها باید به جای تقویت مراکز تجاری جدید به فکر توسعه فضاهای عمومی و همچنین تقویت کاربری‌های فرهنگی و اجتماعی و آرام‌سازی شهر باشند، به‌ طوری‌که مردم بتوانند در این شهر زندگی کنند و تهران شهری در خدمت اقتصاد و درآمد‌زایی نباشد، بلکه در خدمت زندگی باشد.

این کارشناس مسکن با اشاره به نقل قول‌هایی که در خصوص سونامی ساخت مال در پایتخت می‌شود، گفت: بر اساس طرح تفصیلی و جامع شهر تهران، میزان سطح (عرصه) قابل اختصاص در شهر برای کاربری‌های تجاری و اداری تقریبا معادل یک‌هفتم مسکونی پیش‌بینی شده است. با این حال در حال حاضر در تهران حتی به اندازه یک‌هفتادم املاک نیز کاربری تجاری و اداری ندارند. برای آنکه مشخص شود ما در تهران کمبود مال داریم تا افزایش مال، می‌توان شهر کوالالامپور را مثال زد که 50 مال دارد و جمعیت آن شهر تقریبا نصف جمعیت تهران است. هر چند نمی‌توان به طور قطعی گفت تهران چقدر به مال نیاز دارد و این روش مقایسه‌ای هم روش مناسبی برای کشف نیازهای یک شهر به مال نیست.

افزایش درآمدها حاصل از سرمایه‌گذاری در این پروژه‌ها موضوعی است که دراین کارگاه آموزشی هم به آن پرداخته شد. به گفته این کارشناس مسکن اگر سرمایه‌گذاران این حوزه تا زمان بهره‌برداری از مال‌ها صبوری به خرج دهند و از فروش مالکیت واحدها خودداری کنند می‌توانند از محل اجاره واحدهای تجاری مجتمع، به سودی چند برابر از آنچه در سرمایه‌گذاری در حوزه ساختمان‌های مسکونی انجام می‌دهند، دست پیدا کنند و در میان‌مدت، بیشتر از آنچه در کوتاه‌مدت به‌واسطه فروش واحدها عایدشان می‌شود، از محل اجاره سالانه واحدهای تجاری به‌دست می‌آورند.