کاهش ۴۱ درصدي معاملات مسکن در شهر تهران

 بر اساس گزارش بانک مرکزي تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسکوني شهر تهران به 14265 واحد مسکوني رسيد که نسبت به ماه مشابه سال قبل با 41 درصد کاهش مواجه بوده است.

به گزارش روابط عمومي بانک مرکزي، گزارش «تحولات بازار مسکن شهر تهران در ارديبهشت ماه سال 1394 » که برگرفته از آمارهاي خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسيها و سياستهاي اقتصادي بانک مرکزي تهيه و منتشر شده است.

در اين گزارش آمده است: در ارديبهشت ماه سال 1394، متوسط قيمت خريد و فروش يک متر مربع زيربناي واحد مسکوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملکي شهر تهران 39.0 ميليون ريال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل 0.2 درصد کاهش نشان مي‌دهد. در ماه مورد گزارش، تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسکوني شهر تهران به 14265 واحد مسکوني رسيد که نسبت به ماه مشابه سال قبل با 41 درصد کاهش مواجه بوده است.

در ماه مورد بررسي، از ميان مناطق 22 گانه شهرداري تهران، بيشترين متوسط قيمت يک متر مربع زيربناي مسکوني معامله شده معادل 78.9 ميليون ريال به منطقه 2 و کمترين آن با 21.1 ميليون ريال به منطقه 18 تعلق داشته است.

خاطرنشان مي‌نمايد، گزارش ذيل صرفاً معطوف به بررسي حوزه «تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران» بوده و لذا نتايج حاصل از اين گزارش قابل تعميم به «معاملات مسکن ساير مناطق شهري» و نيز «تحولات رونق و رکود در حوزه ساخت و ساز» نمي‌باشد.

*حجم معاملات مسکن

در ارديبهشت ماه سال 1394، تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسکوني شهر تهران به 14 هزار و 300 واحد مسکوني رسيد که در مقايسه با ماه مشابه سال قبل 41 درصد کاهش نشان مي‌دهد. بررسيي توزيع تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده به تفکيک عمر بنا در ارديبهشت ماه سال 1394 حاکي از آن است که واحدهاي نوساط تا 5 سال ساخت با سهم 53.7 درصد بيشترين حجم از واحدهاي مسکوني معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مزبور در مقايسه با ارديبهشت ماه سال 1393، 1.3 واحد درصد کاهش نشان مي‌دهد.

توزيع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در ارديبهشت ماه سال 1394 حاکي از آن است که از ميان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 12.1 درصدي از کل معاملات، بيشترين تعداد قراردادهاي مبايعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنين مناطق 4، 2 و 15 به ترتيب با سهم 9.1، 7.9 و 7.1 درصدي در رتبه‌هاي بعدي قرار گرفته‌اند.

67.5 درصد از تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفاً مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتيب بيشترين فراواني شامل مناطق 5، 4، 2، 15، 10، 14، 8، 1، 7، 11 ) بوده و 12 منطقه ديگر تنها 32.5 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

*تحولات قيمت مسکن

در ارديبهشت ماه سال 1394، متوسط قيمت يک متر مربع زيربناي واحد مسکوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملکي شهر تهران 39.0 ميليون ريال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب 4.3 درصد افزايش و 0.2 درصد کاهش نشان مي‌دهد. بيشترين رشد متوسط قيمت در اين ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 7 معادل 5.8 درصد و بيشترين کاهش قيمت به منطقه 22 معادل 5.4 درصد تعلق دارد.

در ارديبهشت ماه سال 1394 از ميان مناطق 22 گانه شهرداري تهران، بيشترين متوسط قيمت يک متر مربع زيربناي مسکوني معامله شده معادل 78.9 ميليون ريال به منطقه 3 و کمترين آن با 21.1 ميليون ريال به منطقه 18 تعلق داشته است.

*تحولات بازار معاملات مسکن در شهر تهران در دو ماهه نخست سال 1394

در دو ماهه نخست سال 1394، تعداد آپارتمان‌هاي مسکوني شهر تهران به 19.2 هزار واحد مسکوني بالغ گرديد که در مقايسه با مدت مشابه سال قبل 38.9 درصد کاهش نشان مي‌دهد. در اين مدت متوسط قيمت يک متر مربع بناي واحد مسکوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملکي در شهر تهران 38.2 ميليون ريال بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل 1.7 درصد افزايش نشان مي‌دهد.

* ساير شاخص‌هاي آماري بازار معاملات مسکن

** توزيع فراواني تعداد معاملات بر حسب قيمت يک متر مربع بناي واحد مسکوني

توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده بر حسب قيمت يک متر مربع بنا در ارديبهشت ماه سال 1394 حاکي از آن است که در شهر تهران بازه‌هاي قيمتي 20 الي 25 ميليون ريال به ازاي هر متر مربع بنا با سهم 15.1 درصد بيشترين سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند و بازه‌هاي قيمتي 25 الي 30 و 30 تا 35 ميليون ريال به ترتيب با سهم 14.3 و 13.3 درصد، در رتبه‌هاي بعدي قرار گرفته‌اند. در اين ماه 27.9 درصد از معاملات انجام شده به واحدهاي مسکوني با قيمت بيش از 45 ميليون ريال به ازاي هر متر مربع بنا اختصاص داشته است.

توزيع حجم معاملات به گونه‌اي بوده است که در حدود 62.0 درصد واحدهاي مسکوني با قيمت کمتر از ميانگين قيمت هر متر مربع واحد مسکوني (39.0 ميليون ريال) معامله شده‌اند.

** توزيع فراواني تعداد معاملات بر حسب سطح زيربناي هر واحد مسکوني

توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده بر حسب سطح زيربناي هر واحد مسکوني در ارديبهشت ماه سال 1394 نشان مي‌دهد، بيشترين سهم از معاملات انجام شده به واحدهاي مسکوني با زيربناي 60 تا 70 متر مربع معادل 17.3 درصد اختصاص داشته است. واحدهاي داراي زيربناي 50 تا 60 و 70 تا 80 متر مربع به ترتيب با سهم 16.6 و 13.4 درصدي در رتبه‌هاي بعد قرار دارند. در مجموع در ارديبهشت ماه سال 1394 واحدهاي مسکوني با سطح زيربناي کمتر از 80 متر مربع، 60.5 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

** توزيع فراواني تعداد معاملات برحسب ارزش هر واحد مسکوني

در ارديبهشت ماه سال 1394 توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده برحسب ارزش هر واحد حاکي از آن است که واحدهاي مسکوني با ارزش 130 تا 160 ميليون تومان با سهم 11.9 درصد در ميان دامنه‌هاي قيمتي مورد بررسي، بيشترين سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند.

واحدهاي داراي ارزش 100 تا 130 و 160 تا 190 ميليون تومان نيز به ترتيب با اختصاص سهم 10.6 و 9.6 درصد در رتبه‌هاي بعدي قرار گرفته‌اند. در ارديبهشت ماه سال 1394 حدود 48.2 درصد از معاملات به واحدهاي مسکوني با ارزش کمتر از 220 ميليون تومان اختصاص داشته است و 6.0 درصد از واحدهاي مسکوني معامله شده نيز ارزشي بيش از 980 ميليون تومان داشته‌اند.

* تحولات اجاره‌بهاي مسکن

بررسي روند تحولات اجاره‌بها و ترکيب آن (رهن و اجاره) بيان‌گر تاثيرپذيري مستقيم آن از تغييرات قيمت مسکن و نرخ تورم است. البته دامنه تغييرات قيمت مسکن متاثر از شکاف عرضه و تقاضاي مسکن، هزينه‌هاي توليد (ساخت) و تقاضاي سفته‌بازي است و تحولات در اين بازار با سپري شدن دوره چند ساله رکود بعضاً با افزايش‌هاي شديد قيمتي همراه است.

در حالي که دامنه تحولات اجاره‌بها، به دليل «ارتباط مستقيم اجاره‌بهاي مسکن با تقاضاي مصرفي مسکن (مسکن به عنوان سرپناه)، سطح عمومي درآمد مستاجران و فقدان تقاضاي سفته‌بازي در بخش اجاره مسکن و همچنين التزام طرفين قرارداد اجاره به رعايت مفاد قرارداد در طول دوره اجاره» شديد نيست. بر اين اساس با توجه به محدود بودن تحولات اجاره‌بها، آثار تغييرات قيمت مسکن با وقفه و به تدريج در بازار اجاره ظاهر مي‌شود.

در ارديبهشت ماه سال 1394 شاخص کرايه مسکن اجاري در شهر تهران و در کل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب 11.9 و 13.9 درصد رشد نشان مي‌دهد. شاخص اجاره‌ بهاي مسکن تحت تاثير ماهيت قراردادهاي اجاره مسکن که غالباً يک ساله تنظيم مي‌شوند و البته تحت تاثير تحولات قيمت مسکن در سال‌هاي اخير، روند افزايشي خود را ادامه داده است.

اثرپذيري روند قيمت‌هاي بازار اجاره مسکن از سياست‌هاي کنترل و مهار تورم، زمينه تعديل انتظارات قيمتي و روند رشد متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم را فراهم نموده است. خاطرنشان مي‌نمايد سهم هزينه مسکن (اجاره بهاي مسکن اعم از شخصي و غيرشخصي) در محاسبات شاخص کل بهاي کالاها و خدمات مصرفي (براساس سال پايه 100=1390) معادل 28.4 درصد مي‌باشد.

* جمع‌بندي

بررسي تحولات قيمت و حجم معاملات بازار مسکن شهر تهران در ارديبهشت ماه سال 1394 گوياي آن است که متوسط قيمت يک متر مربع زيربناي واحدهاي مسکوني معامله شده در شهر تهران نسبت به ارديبهشت ماه سال قبل 0.2 درصد کاهش داشت؛ همچنين حجم معاملات واحدهاي مسکوني در ارديبهشت ماه سال 1394 با کاهش 41.0 درصدي نسبت به ماه مشابه سال قبل به 14.3 هزار فقره رسيد.

در دو ماهه اول سال جاري، حجم معاملات واحدهاي مسکوني شهر تهران با کاهش قابل ملاحظه‌ 38.9 درصدي همراه گرديد که به نظر مي‌رسد بخشي از کاهش حجم معاملات مسکن در اين دوره نسبت به دوره مشابه سال قبل ناشي از افزايش قابل ملاحظه‌ معاملات در مقطع زماني سال گذشته تحت تاثير نگراني خريداران از تبعات اجراي مرحله دوم هدفمندي يارانه‌ها بوده است.

در ارديبهشت ماه سال 1394 شاخص کرايه مسکن اجاري در شهر تهران و در کل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه قبل به ترتيب 11.9 و 13.9 درصد رشد نشان مي‌دهد. در مجموع نرخ رشد اجاره بها طي ماه‌هاي اخير، همسو با تحولات نرخ تورم از روند کاهشي برخوردار بوده است.