انجماد اجاره‌بها

 آمارهاي رسمي از آخرين وضعيت بازار مسكن، موقعيت كنوني اجاره‌نشين‌ها را در مقايسه با متقاضيان خريد، بهتر توصيف مي‌كند و نشان مي‌دهد طي 5 ماه اخير، «شتاب ريزش» در اجاره‌بها دو برابر بيشتر از قيمت مسكن بوده است.

گزارش «دنياي‌اقتصاد» از داده‌هاي سامانه رهگيري معاملات مسكن حاكي است ميانگين اجاره‌بها در شهر تهران به‌واسطه 5 ماه نزول متوالي، در دي‌ماه حدود 5 درصد نسبت به نيمه تابستان –مرداد- كاهش پيدا كرده و هم‌اكنون بهاي اجاره ماهانه هر مترمربع آپارتمان معادل 20 هزار و 600 تومان شده است.

تغييرات ماهانه هزينه اجاره‌نشيني در شهر تهران طي نيمه اول امسال، با شيب خيلي جزئي، حالت صعودي داشت طوري كه در فاصله ابتداي سال تا پايان مرداد، ماهانه بين 5/ 0 تا حداكثر 7 درصد و متوسط 3 درصد افزايش پيدا كرد اما در 5 ماه منتهي به پايان دي، با برقراري حالت «انجماد» در اجاره‌بها، بازار يكدست منفي شد و نرخ‌ها ماه‌ به ماه بين 4/ 0 تا 3/ 2 درصد و متوسط 1/ 1 درصد كاهش يافت. هم‌اكنون ميانگين اجاره‌بهاي واحدمسكوني در شهر تهران نزديك به 5 درصد نسبت به نيمه تابستان امسال كاهش يافته درحالي‌كه قيمت مسكن در اين فاصله، حدود 4/ 2 درصد افت كرده است. به اين ترتيب، شيب منفي اجاره‌بها تندتر از قيمت شده و دامنه زماني آن نيز رو به افزايش است.

 اوضاع بازار اجاره نه‌تنها نسبت به ماه‌هاي ابتدايي سال93 كه در مقايسه با سال گذشته نيز شرايط مناسب‌تري به خود گرفته است. در حال‌حاضر از يكسو، فرمول «رهن متري يك ميليون» كه سال‌هاي 91 و 92، در اجاره‌نامه‌ها باب شده بود، تقريبا منسوخ شده و به جز در يكي دو منطقه شمال تهران، در ساير نقاط، مبلغ رهن براساس مترمربعي حداكثر 900 هزار تومان محاسبه مي‌شود. از سوي ديگر، «تورم نقطه‌اي» اجاره‌‌بها كه روند تغييرات يكساله و بلندمدت هزينه‌ اجاره‌نشيني را منعكس مي‌كند، تقريبا حالت ثابت پيدا كرده است. نرخ تغييرات اجاره‌بها طي چند ماه اخير در مقايسه با ماه‌هاي مشابه سال گذشته، همواره بين 11 تا 13 درصد در نوسان بوده است. اين در حالي است كه سال گذشته، اين شاخص يعني تورم نقطه‌اي اجاره‌بها بين 16 تا 25 درصد متغير بود. ماه گذشته، متوسط اجاره ماهانه –با احتساب مبلغ رهن- در شهر تهران به مترمربعي 20 هزار و 600 تومان رسيد كه يك درصد نسبت به آذر كاهش پيدا كرد. با اين حال، هنوز سطح اجاره‌بها در مقايسه با ماه‌ مشابه سال92، بالاتر است و اين فاصله در دي ماه به 3/ 11 درصد رسيد.

در صورتي كه نقطه انجماد اجاره‌بها از منفي يك در ماه گذشته، باز هم پايين‌تر برود، ظرف حداكثر بهار سال آينده، تورم نقطه‌اي مي‌تواند به مرز صفر برسد. همچنين چنانچه نقطه انجماد كنوني، در سه ماه پيش‌رو، دوام پيدا كند و نقل‌وانتقالات شب عيد در بازار مسكن، شيب منفي كنوني اجاره‌بها را تغيير ندهد، متوسط بهاي اجاره در فروردين94 به متري 19 هزار و 600 تومان مي‌رسد و نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه اجاره در اولين ماه سال آينده صفر خواهد شد. پارسال، تورم نقطه‌اي اجاره‌بها از بالاي 25 درصد در ابتداي سال به 9 درصد در اسفند رسيد اما بعد از آن، 2 تا 3 درصد افزايش يافت.

در حال حاضر، اگر چه ارقامي كه در اجاره‌نامه‌هاي سال93 قيد مي‌شود نسبت به پارسال، حداقل 10 درصد بيشتر است اما هزينه واقعي اجاره‌نشين‌ها در قياس با رشد هزينه ساير كالاها و خدمات موجود در سبد مصرفي خانوار –نرخ تورم- حدود 12 درصد كاهش پيدا كرده است.

  مقايسه تهران با ايران
طبق آخرين اطلاعات سامانه رهگيري معاملات مسكن كه توسط دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن استخراج مي‌شود، متوسط اجاره‌بهاي آپارتمان‌هاي مسكوني در شهر تهران طي 10 ماه اول امسال به سطح 20 هزار و 800 تومان رسيد كه 9/ 8 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزايش يافته است. اين در حالي است كه طبق گزارش بانك‌مركزي، شاخص اجاره‌بهاي مسكن در كل كشور طي 9 ماه اول امسال 16 درصد نسبت به 9ماه اول سال92 رشد كرده است. همچنين متوسط اجاره‌بها در تهران در پاييز امسال رقمي معادل 8/ 11 درصد نسبت به پاييز پارسال افزايش يافت اما شاخص كشوري اجاره‌بها در اين مدت 8/ 14 درصد رشد از خود نشان داد. به اين ترتيب، هم‌اكنون سطح تورم اسمي اجاره‌بها در تهران حتي از ساير شهرهاي بزرگ و متوسط كشور نيز پايين‌تر است.

  وضعيت 22منطقه
در دي ماه امسال 9 هزار و 255 فقره اجاره‌نامه در بنگاه‌هاي املاك شهر تهران براي نقل و انتقالات جديد مستاجرها تنظيم شد كه اين حجم معاملات اجاره حدود 2 درصد نسبت به آذر ماه افزايش پيدا كرده است. با اين حال، حجم معاملات اجاره در دي‌ماه نسبت به بيشترين معاملات ماهانه سال93 كه در تيرماه و به اندازه 14 هزار و 600 فقره رقم خورد، 37 درصد كمتر شده است. بازار اجاره مسكن در تهران طي نيمه دوم امسال ماهانه به‌طور متوسط حدود 9 هزار فقره معامله به خود ديده است.

كارشناسان اين ميزان انقباض معاملاتي را در انجماد اجاره‌بها موثر مي‌دانند اما از آنجا كه كاهش نقل‌وانتقالات معمولا همه ساله در نيمه دوم اتفاق مي‌افتد، بايد عامل ديگري را براي نزول ممتد بهاي اجاره در 5 ماه اخير مطرح كرد. بررسي‌ها نشان مي‌دهد  بخشي از عرضه مازاد آپارتمان‌هاي نوساز در سال جاري، به دليل فراهم نبودن شرايط فروش، به اجبار روانه بازار اجاره شد. با افزايش نسبي آپارتمان‌ اجاره‌اي كه عمدتا نوساز هستند، امكان تداوم افزايش اجاره‌بها از بازار گرفته شد.  در حال حاضر، از بين مناطق تهران، رتبه گران‌ترين بازار اجاره به منطقه يك اختصاص دارد.

در منطقه يك، متوسط اجاره‌بهاي هر مترمربع واحدمسكوني در دي ماه به 33 هزار و 500 تومان يعني 6/ 1 برابر ميانگين 22منطقه رسيد. اجاره‌بها در منطقه يك 8 درصد نسبت به آذرماه افزايش پيدا كرده است. منطقه19 نيز ارزان‌ترين جاي بازار اجاره در تهران به حساب مي‌آيد طوري‌كه هم‌اكنون متوسط اجاره‌بها در اين منطقه 8 هزار و 800 تومان يعني كمتر از نصف ميانگين رقم كل پايتخت است. در دي ماه امسال، پرترافيك‌ترين مناطق به لحاظ بيشترين حجم معاملات اجاره، به ترتيب منطقه 5 با 1374 فقره و منطقه 2 با 1044 فقره معامله بوده‌اند. در ساير مناطق، بين 120 تا حداكثر 800 فقره اجاره‌‌نامه منعقد شده است.