محتواي فعلي طرح تفصيلي تهران نه‌تنها ظرفيت مسكوني اين كلان‌شهر را به واسطه تراكم اضافي، حداقل معادل 2ميليون و 400 هزار نفر بيش‌از سقف مجاز افزايش مي‌دهد كه پايتخت را هم‌اكنون به پديده جديدي تحت عنوان «آپارتمان‌هاي تجاري» دچار كرده است و باعث شده بازار مسكن تحت‌تاثير تغييركاربري آپارتمان‌هاي مسكوني به مجتمعهاي تجاري، با اختلالاتي همچون افزايش قيمت زمين، افزايش تقاضاي اجاره مسكن و رشد كاذب قيمت برخي املاك مسكوني روبه‌رو شود.
به گزارش انتخاب ماه گذشته شوراي عالي شهرسازي با استناد به گزارش مشاور معين طرح تفصيلي تهران، اشكال اصلي اين طرح را در عدم رعايت سقف جمعيت‌پذيري تعيين‌شده در طرح جامع مسكن عنوان كرد، اما بررسي‌هاي بيشتري كه در روزهاي گذشته توسط شوراي شهر تهران انجام شد، حكايت از بروز چالشي ديگر در پايتخت دارد.
اشكال اصلي كه «تجاوز 6/18درصدي از جمعيت 5/10ميليون‌نفري پيش‌بيني شده براي تهران در سال 1404» است در طول 10سال آينده بروز ميكند و چون اين رخداد درازمدت است، با برنامه‌هاي در دست تصويب دولت قابل كنترل خواهد بود اما چالشي كه طي دو سال گذشته با اعمال مقررات طرح تفصيلي به‌وجود آمده، به گفته رئيس كميسيون شهرسازي شوراي شهر بايد زودتر مهار شود.
اين چالش به مجوزي مربوط مي‌شود كه در سايت استعلام طرح تفصيلي تهران براي گروهي از مجتمعهاي مسكوني صادر شده و به مالكان آنها اجازه تغييركاربري و احداث مجتمعهاي تجاري بلندمرتبه را مي‌دهد. گفته مي‌شود كاربري 20درصد از يك ميليون پلاك ملكي– انواع ملك مسكوني، تجاري و اداري- موجود در شهر تهران، در سايت استعلام طرح تفصيلي تغيير كرده است و در اين ميان، سهم عمده تغييرات، به آپارتمان‌هاي مسكوني فعلي اختصاص دارد كه كاربري آنها تجاري شده است.
دلالان مسكن درباره مجوز «آپارتمان‌تجاري» مي‌گويند: در مناطق شمالي تهران، قيمت آن دسته از املاك مسكوني كه اجازه ساخت تجاري به آنها داده مي‌شود، تا دو برابر افزايش پيدا كرده است و در جنوب شهر نيز ارزش اين املاك بين 10 تا 20درصد رشد ميكند و این رشد کاذب قیمت باعث سرایت به سایر آپارتمان‌های مسکونی موجود در آن محل می‌شود.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، احتمال دارد آپارتمان‌هايي که پس از ابلاغ طرح تفصیلی شهر تهران تغییر پهنه پیدا کرده یا افزایش تراکم داشته‌اند، دوباره به وضعیت گذشته خود یعنی پیش از سال 91 باز گردند. این موضوع را رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران می‌گوید هرچند خود با این موضوع مخالف است و آن را نوعی بی‌عدالتی و نادیده گرفتن حقوق شهروندی می‌داند.
پیشنهاد محمد سالاري برای نحوه اصلاح دست‌كاري‌هايي كه در طرح تفصيلي شده و افزايش نرخ جمعيت‌پذيري تهران را به همراه داشته است، اين است كه در ضوابط بلند مرتبه‌سازی که هنوز در شورای عالی شهرسازی به تصویب نرسیده است، محدوديت‌هايي اعمال شود.
پس از ابلاغ طرح تفصیلی شهر تهران در سال 91 برای برخی از خانه‌های مسکونی اتفاق قابل توجهی رخ داد. گروهی از مالكان با افزایش تراکم مواجه شدند و ملك برخی نیز در سايت استعلام طرح تفصيلي تغییر کاربری پیدا کرد طوري كه تعريف پهنه اداری و تجاری براي اين املاك مسكوني، ارزش‌افزوده قابل‌توجهي براي آنها به وجود آورد و مالكان را به تخريب و ساختوساز مجدد وسوسه كرد.
به طور مثال برخی از خانه‌هایی که پیش از این 2 تا 4 طبقه بودند بر اساس طرح تفصيلي اجازه ساخت 7 طبقه پيدا كردند و پهنه مسکونی آنها نیز به تجاری و اداری یا مختلط تغییر پیدا کرد.
صاحبان این گروه از خانه‌ها برای استفاده از این فرصت تازه، اغلب دست به تخریب و بازسازی خانه‌هایشان زدند و آنهایی که توان اقتصادی ساختوساز نداشتند املاکشان را به طور متوسط 10 تا 20 درصد بیش از قیمت میانگین منطقه برای فروش گذاشتند.
اما ارزش افزوده این املاک چقدر در افزایش نرخ ساختوساز در تهران طي این سال‌ها تاثیرگذار بوده است؟
محمد مهدی مافی دبیر انجمن صنفی انبوه‌‌سازان تهران چندان با این نظریه که اجرای طرح تفصیلی سبب رونق بازار ساختوساز شده است موافق نیست و می‌گوید: پس از ابلاغ طرح تفصیلی دو اتفاق برای برخی املاک افتاد. برخی از آنها افزایش تراکم و تغییر کاربری پیدا کرده و به دلیل ارزش افزوده ملک، صاحبانشان تشویق به نوسازی املاکشان شدند اما از آن سو به دسته‌اي از خانه‌ها نیز تراکم کمتری داده شد که با وجود آنکه برخی از آنها بسیار فرسوده نیز هستند صاحبانشان هیچ انگیزه بازسازی ندارند. بنابراین نمی‌توان گفت ابلاغ طرح تفصیلی و ایجاد ارزش افزوده برای برخی املاک سبب افزایش ساختوساز شده زیرا این دست تغییرات تقریبا همدیگر را خنثی کرده‌اند.
حذف ناگهاني مجوز، بي‌عدالتي است
محمد سالاری رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای اسلامی شهر تهران معتقد است پیش از ابلاغ طرح تفصیلی نیز امکان افزایش طبقات ساختمان‌ها وجود داشته و شهرداران مناطق بر اساس بخشنامه 269 و 329 شهرداري تعداد طبقات ساختمان‌ها را بدون رعايت قاعده سراسري، در داخل منطقه خودشان مشخص می‌کردند.
او می‌گوید: پیش از ابلاغ طرح تفصیلی در ابتدای سال 91 شورای معماری مناطق 22گانه بر اساس مساحت زمین و عرض گذر میزان طبقات را مشخص می‌کرد، اما پس از ابلاغ طرح تفصیلی این رویه تغییر کرده و 22 مشاور معین طی بازدیدهای میدانی و کارهای کارشناسی پهنه‌های پایتخت را مشخص کردند اما آنچه بعدا برای پایتخت ایجاد مشکل کرد فاصله زمانی طولانی میان تدوین این طرح و ابلاغ آن در سال 91 بود. سه سال تاخیر در ابلاغ سبب شد در طول این مدت برخی از شهروندان با استفاده از رانت اطلاعاتی که در اختیار داشتند از ضوابط طرح تفصیلی اطلاع پیدا کرده و برای آنکه شامل محدودیت‌های جدید نشوند در فاصله زمانی سال‌های 89 تا 90پروانه ساخت با حداکثر بارگذاری گرفتند.
سالاری ادامه می‌دهد: ماده‌ای در طرح تفصیلی وجود دارد که بر اساس آن یکسال پس از ابلاغ طرح تفصیلی به دلیل تدقیق پهنه‌ها امکان تغییر پهنه وجود دارد اما در این مدت بسیاری از مناطق شهرداری به بهانه تدقیق، اراضی مسکونی در محلاتي که پتانسیل تجاری شدن داشت تغییر کاربری دادند و ما انحراف از طرح تفصیلی را در این مدت شاهد بودیم. متاسفانه کمیسیون ماده پنج نیز به دلیل نگاه درآمدی و تامین هزینه‌های پروژه‌های بزرگ با این تغییر کاربری‌ها با حداکثر بارگذاری موافقت کرد.
وی با اشاره به ورود این تخلفات در شورای‌عالی شهرسازی و احتمال ابطال این تغییرات در آينده نزديك می‌گوید: ابطال این مصوبات یک نوع بی‌عدالتی است زیرا برخی از مالکان امکان دریافت پروانه ساخت بر اساس پهنه‌هاي فعلي را دارند اما چون از لحاظ اقتصادی ضعیف هستند هنوز از چنین امکانی بهره‌برداري نكرده‌اند و ما با ابطال این مصوبه در حق آنها اجحاف می‌کنیم.
نمی‌توان از شهروندان خواست که ساختوساز نکنند، زیرا بر خلاف حقوق شهروندی است اما می‌توان راهکارهایی را در ضوابط بلندمرتبه‌سازی که هنوز به تصویب نرسيده پیش‌بینی کرد تا اثر بارگذاري جمعيتي آن دسته از مقررات مغايري كه در طرح تفصيلي آمده و براي مالكان حق ايجاد كرده است، عملا از اين طريق، خنثي شود و سقف مجاز جمعيت‌پذيري تهران به همان 5/10 ميليون نفر مصوب برگردد.
سالاری در عين حال اضافه کرد: ممکن است در برخی از محلات که تغییر پهنه رخ داده، پهنه‌ها به حالت گذشته برگردد اما هنوز این موضوع نهایی نشده است.
وی در خصوص نبود قیمت مشخص در خانه‌هایی که بعد از ابلاغ طرح تفصیلی تغییر کاربری داشته‌اند، می‌گوید: قیمت زمین در شهر تهران به عوامل مختلفی بستگی دارد که یکی از مهم‌ترین آنها محدودیت زمین در شهر تهران و سیل مهاجرت‌ها به پایتخت است.
تاثیری که این دو شاخص بر قیمت زمین دارد بیشتر از افزایش تعداد طبقات ساختمان است و متاسفانه ما هنوز موفق نشده‌ایم نظام‌نامه مشخصی در خصوص قیمت ملك تدوین کنیم. هر چند امکان تدوین این نظام‌نامه نیز به دلیل رقابتی بودن بازار مسکن بسیار دشوار است و شاید تنها در کشورهای کمونیستی امکان‌پذیر باشد اما در حال حاضر قیمت‌ها بر اساس سلیقه فروشنده مشخص می‌شود.
تغيير كاربري عمدتا در جنوب شهر
در اين ميان، مجید پاکساز که زمانی مدیرکل شهرسازی و طرح‌های شهری بوده نیز با بیان اینکه طرح تفصیلی طرحی واقع‌گرایانه است که درآن نقاطی از شهر که قابلیت آن را داشت که بتوان خدمات انتفاعی، غیرانتفاعی، تجاری و اداری در آن ارائه داد، شناسایی شده و بارگذاري در آنها انجام شده است، می‌گوید: ممکن است در این فرآیند برخی از ساختمان‌هایی که قبلا مسکونی بودند به پهنه خدمات و اداری و حتی تجاری تبدیل شده باشند. اما اینکه این تغییر چقدر سبب ارزش افزوده ملک شد نیاز به مطالعه جداگانه‌ای دارد و معتقدیم این طرح سبب واقعی کردن ارزش ساختمان‌ها شده است.
این کارشناس شهري اضافه می‌کند: بیشتر تغییر پهنه‌ها در بخش جنوبی پایتخت اتفاق افتاده است.
قيمت زمين تجاري 3برابر مسكوني؟
بررسی‌های میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد: قیمت خانه‌هایی که پس از ابلاغ طرح تفصیلی دارای ارزش افزوده شده از الگوی خاصی پیروی نکرده و تنها به نظر شخص فروشنده و توافق با خریدار بستگی دارد.
به طور مثال يك مجتمع مسکونی در میدان آرژانتین با زیربنای 400 مترمربع پس از ابلاغ طرح تفصیلی در پهنه اداری و تجاری قرار گرفته است و زمين اين ملك هم‌اكنون متری 30 تا 40 میلیون برای فروش ارزش پيدا كرده است. این در حالی است که زمین مسكوني در این منطقه حداكثر متری 12 تا 14 میلیون تومان برآورد مي‌شود.
برای ساماندهی این نوع نرخ‌گذاری محمد عدالت‌خواه، کارشناس مسکن پیشنهاد تازه‌ای دارد. او می‌گوید: قانون ارزش افزوده املاك به صورت ناقص تعریف شده و به خوبی تبیین نشده است. متاسفانه برخی از خانه‌ها بعد از ابلاغ طرح تفصیلی به دلیل تغییر پهنه و افزایش تراکم قیمت‌شان 5 تا 10 برابر شده اما هیچ عوارض يا مالياتي بابت ارزش افزوده‌اي كه با تغيير پهنه نصيب آنها شده، تعريف نشده است. این در حالی است که در سایر کشورها، چنین موضوعی تعریف شده است.
مشاوران املاك نيز درباره قيمت املاكي كه با طرح تفصيلي، كاربري بهتر پيدا كرده‌اند، مي‌گويند: نمی‌توان قیمت مشخصی برای این نوع خانه‌ها تعیین کرد و بستگی به نظر مالک دارد.
به عنوان مثال، منطقه 6 یکی از پرتراکم‌ترین مناطق اداری است و مشخص است که خانه‌هایی که در این منطقه تبدیل به پهنه اداری و تجاری شده‌اند، قیمت‌هایشان به شدت بالا مي‌رود.
دلالان مسکن با تاکید بر اینکه عرف و قانونی برای نرخ‌گذاری وجود ندارد، می‌گویند: به طور ميانگين، تحت‌تاثير تغيير كاربري از حالت مسكوني به تجاري يا اداري، قيمت املاك بين 10 تا 20 درصد افزايش پيدا ميكند.
منبع: دنیای اقتصاد