افزایش قیمت مسکن در رونق بی جان بازار

اگرچه پیش‌بینی می‌شد که بازار مسکن با آغاز مرحله دوم هدفمندی یارانه‌ها از رکورد خارج ‌شود اما گزارش‌ها از بازار مسکن حاکی است که سازندگان رغبتی‌ برای ساخت و ساز ندارند و بازار مسکن تحرکی ضعیف توأم با رشد اندک قیمت و اجاره ‌بها را شاهد است.

فارس: بعد از آنکه بازار مسکن در سال 92 به لحاظ حجم معاملات خرید و فروش با رکود مواجه شد و برخی آن را تهدیدی برای سایر بخش‌های اقتصادی و حتی اشتغال دانستند، سال 93 و آغاز مرحله دوم هدفمندی این امید را برای سازندگان ایجاد کرد که متقاضیان مسکن برای خرید دست به کار می‌شوند اما با گذشت کمتر از یک ماه از مرحله دوم هدفمندی هنوز شاهد رونق خرید و فروش و حتی استقبال انبوه‌سازان برای ساخت و ساز نیستیم.

آگاهان و فعالان حوزه ساخت و ساز معتقدند که آمار ورود سازنده‌ها همواره در اوایل سال افزایش می‌یافت اما امسال رکود حاکم بر بازار و کاهش حجم خرید و فروش باعث شده تا افرادی که نقدینگی مناسبی برای ساخت و ساز دارند استقبال چندانی از ساخت و ساز از خودشان ندهند.

برخی از مشاوران املاک نیز اذعان دارند رکود خرید و فروش باعث شده سازندگان تازه کار و حتی با تجربه دیگر رغبتی از خود برای دست گرفتن کار جدید نداشته باشند.

سازندگان با تجربه می‌گویند در حال حاضر چون خرید و فروش راکد است بهتر است سرمایه خود را در بانک‌ها سپرده‌گذاری کنند تا علاوه بر اینکه سود مناسبی از بابت سپرده‌گذاری به دست می‌آورند در زمان رونق بتوانند مجدداً ساخت و ساز کنند.

تغییر رفتار متقاضیان مسکن که هنوز منتظرند قیمت‌ها پایین‌تر بیاید به سازنده‌ها نیز سرایت کرده به طوری که این روزها بساز بفروش‌ها را نیز به این فکر انداخته است که به جای اینکه ساخت و ساز کنند و یا حتی سرمایه‌ خود را در بانک‌ها سپرده‌گذاری کنند اقدام به پیش خرید مسکن از افرادی که تمایل به ساخت و ساز داشته و پول لازم هستند، ‌کنند.

به اعتقاد این افراد حال که ساخت و ساز همانند گذشته سودی ندارد، هزینه‌های آن بالاست و نهاد و سازمان‌ها هر کدام به نوعی در ساخت و ساز سنگ‌اندازی می‌کنند، بهترین کار برای افزایش سرمایه (بدون دردسر) همانا پیش‌خرید مسکن است.

ابوحمزه، سازنده‌ی مسکن که خود سال‌ها در عرصه ساخت و ساز تجربه دارد به خبرنگار فارس گفت: شهرداری، شرکت برق، شرکت آبفا و شرکت گاز هر کدام به نوعی بر سر راه سازنده‌ها سنگ‌اندازی می‌کنند، بنابراین دیگر ساخت و ساز مانند سال‌های گذشته سود ندارد.

او افزود:به همین دلیل اگر سرمایه خود را به جای اینکه در ساخت و ساز مصرف کنید و کسی هم آن را نخرد، بهتر است تعدادی واحد مسکونی را با متری 300 تا 500 هزار تومان پایین‌تر از قیمت روز پیش‌خرید کنید.

ابوحمزه گفت:  اگر یک واحد مسکونی 70 متری که قیمت آن متری 3 میلیون تومان است را بتوانید متری 2.5 میلیون پیش‌خرید کنید در همان لحظه شما 35 میلیون تومان سود کرده‌اید.

در عین حال بنگاه‌ ها و مشاوران املاک نیز تأکید دارند اگر خردادماه که فصل امتحانات مدارس و دانشگاه‌ها است به پایان برسد و خرید و فروش رونق نگیرد سال 93 را باید برای بازار مسکن تمام شده تلقی کرد.

گزارش خبرنگار فارس از جنوبی‌ترین نقطه تهران تا شمالی‌ترین نقطه حاکی از این است که خرید و فروش مسکن هنوز رونق چندانی نگرفته است و بیشتر فروشندگان مسکن متری 200 هزار تومان تا 700 هزار تومان بر روی قیمت‌های پیشنهادی خود گذاشته‌اند اما متقاضی چندانی برای خرید یا فروش مسکن وجود ندارد.

برای اطلاع بیشتر از وضعیت بازار مسکن به جنوبی ترین نقطه تهران رفتیم تا ببینیم وضعیت مسکن در این منطقه چگونه است.

* قیمت مسکن در شهرری شانه به شانه مناطق بالای شهر

حمیدیان یکی از مشاوران املاک در شهرری (جاده قم) به خبرنگار فارس گفت: بازار مسکن هنوز از رکود خارج نشده است و فروشندگان نیز خودسرانه قیمت‌ها را بالا برده‌اند.

وی در پاسخ به این سؤال که قیمت هر متر مسکن در شهرری چرا بالاست و با قیمت‌های مناطق بالای شهر برابری می‌کند، گفت: ما که سال‌هاست مشاور املاک در این منطقه هستیم نیز نمی‌دانیم که چرا باید قیمت مسکن در شهرری با قیمت‌های مناطق بالای شهر برابری کند.

به گفته او، قیمت هر متر آپارتمان‌ نوساز در شهرری از 3.5 میلیون تومان تا 4.5 میلیون تومان بسته به محله و حتی کوچه‌‌ها در نوسان است.

وی ادامه داد: البته یکی از دلایل گران بودن قیمت مسکن در شهرری می‌تواند وجود مغازه‌ها و زائرپذیر بودن این منطقه باشد اما به هر حال این قیمت‌هایی است که وجود دارد و خرید و فروش هم می‌شود.

حمیدیان در خصوص وضعیت اجاره‌نشینی در شهرری نیز گفت: تعیین قیمت اجاره‌بها برعهده صاحبخانه‌ها است و ما مشاوران املاک نمی‌‌توانیم در تعیین قیمت دخالت کنیم.

وی افزود: در شهرری سند بسیاری از ملک‌ها اوقافی است،بنابراین حتی این موضوع نیز باعث نمی‌شود قیمت ملک در این منطقه (کلنگی 6 تا 7 میلیون تومان) پایین باشد.

به گفته وی، این روزها تمدید اجاره‌نشینی به دلیل بالا بودن اجاره بها به نوعی مد شده است اما به هر حال در این منطقه یک آپارتمان 115 متری 80 میلیون تومان رهن کامل است.

* سازنده‌های مسکن کار جدید دست نمی‌گیرند

میرزایی یکی دیگر از مشاوران املاک در شهرری در خصوص اینکه آیا بازار مسکن از رکود خارج شده است، گفت: با آغاز سال جدید یک مقدار بازار مسکن رونق گرفته و متقاضیان مسکن مدام قیمت‌ها را ارزیابی می‌کردند و تا حدودی هم خرید و فروش ملک صورت گرفت، اما مجدداً یک هفته است که حتی متقاضیان برای سؤال و جواب هم داخل مشاور املاک نمی‌شوند.

وی افزود: این رکود باعث شده تا اکثر سازنده‌ها هم کار جدید دست نگیرند چرا که می‌گویند وقتی قرار است سرمایه آنها بعد از اذیت و آزارهای فراوان برای ساخت و ساز بدون مشتری بماند بهتر است که یا سرمایه‌ خود را در بانک سپرده‌گذاری کند و یا اینکه اقدام به پیش‌خرید چند واحد مسکونی کند.

وی در پاسخ به این سؤال که چرا قیمت مسکن در شهرری که جنوبی‌ترین نقطه تهران است این قدر بالا است، گفت: افراد مذهبی و پولدار ساکن در شهرری دوست دارند که در این منطقه خانه‌ای داشته باشند و هر چقدر هم که قیمت‌ها اعلام شود حاضر هستند پول بدهند.

وی افزود: به عنوان مثال فردی بود که به خاطر اینکه صبح به صبح به حرم عبدالعظیم سلام بدهد حاضر شد ملکی را با قیمت بالا در طبقه پنجم بخرد.

* مشاوران مسکن در بنگاه‌ها بیکار شده‌اند

سمیعی یکی از مشاوران املاک در تهرانسر با بیان اینکه رونق نسبی در بازار مسکن حاکم شده است، گفت: در سال 91 که بازار مسکن عالی بود دو مشاور املاک در این بنگاه‌ همزمان به بنده کمک می‌کردند اما در سال 92 به دلیل رکود کم سابقه، این مشاوران املاک که از بابت خرید و فروش و یا اجاره درصدی می‌گرفتند از کار بیکار شدند.

وی افزود: اگر رونق به بازار مسکن بیاید هم ساخت‌وساز رونق می‌گیرد و هم از کنار این ساخت‌وسازها تعداد زیادی اشتغال ایجاد می‌شود.

به گفته وی، قیمت مسکن در تهرانسر متری 2.6 میلیون تا 3 میلیون تومان است و اجاره یک آپارتمان 75 متری 45 میلیون تومان رهن کامل است.

سمیعی در خصوص وضعیت اجاره بها نیز گفت: اگر دولت قانونی برای اجاره بها نگذارد مطمئن باشید که صاحبخانه‌ها تا آنجایی که امکان دارد قیمت‌ها را بالا می‌برند.

* افزایش تقاضا برای خرید در منطقه ولنجک

صلاحی یکی از مشاوران املاک در ولنجک در خصوص اینکه آیا خرید و فروش مسکن در منطقه ولنجک رونق گرفته است؟ یا خیر، گفت: این روزها تا حدودی رونق به بازار مسکن بازگشته است اما نه به آن شکل که بتوان گفت‌ خرید و فروش به راحتی انجام می‌شود.

وی افزود: دلیل اینکه می‌گویم خرید و فروش آسان نشده است این است که خریداران هنوز امیدوار هستند که قیمت‌ها پایین‌تر بیاید اما به هر حال باید این حق را به آنها داد چرا که می‌ترسند خرید کنند و قیمت‌ها پایین‌تر بیاید.

صلاحی ادامه داد: قطعاً قیمت مسکن نیز به تبعیت از سایر مؤلفه‌های مسکن طبیعی است که در سال جاری افزایش یابد بنابراین وقتی قیمت حمل و نقل و مصالح ساختمانی بالا رفته و قیمت تمام شده مسکن افزایش یافته است غیر عقلانی است که بخواهیم به مشتریان بگوییم قیمت مسکن پایین می‌آید.

وی در خصوص اینکه آیا قیمت مسکن و اجاره بها در منطقه ولنجک در سال جاری تغییری داشته است یا خیر، گفت: نرخ اجاره بها در منطقه ولنجک به تبع افزایش قیمت مسکن بالا رفته است.

صلاحی افزود: در حال حاضر هر متر آپارتمان نوساز در این منطقه 10 میلیون تومان است در حالیکه سال گذشته در این منطقه می‌توانستید متری 9 میلیون تومان هم خرید کنید.

وی در خصوص اینکه بعد از تعیین نرخ سود بانکی در ولنجک معمولاً اجاره‌ها به صورت رهن کامل است یا اینکه مالکان بیشتر دوست دارند اجاره بگیرند، گفت: این موضوع بستگی به شرایط افراد دارد، هر چند معتقد هستم که نرخ سود بانکی در رهن و اجاره بهای مسکن بی‌تأثیر نبوده است.

وی ادامه داد: در این منطقه اجاره مسکن از متری یک میلیون تومان گذشته است.

صلاحی گفت: میانگین قیمت یک واحد مسکونی 100 متری وقتی 4 میلیون تومان است، رهن کامل آن می‌تواند حدود 60 تا 70 میلیون تومان باشد پس وقتی در منطقه ولنجک قیمت مسکن متری 10 میلیون تومان است،اجاره یک مسکن 100 متری به راحتی 140 میلیون تومان تا 160 میلیون تومان است.

* قیمت‌های پیشنهادی خرید و فروش مسکن در تهران بدین شرح است:

پیروزی نوساز (متری) سه میلیون و 750 هزار تومان

سعادت آباد نوساز (متری) 12 میلیون و 500 هزار تومان

فرجام نوساز (متری) 5 میلیون و 500 هزار تومان

خانی‌آبادنو نوساز (متری) 3 میلیون و 200 هزار تومان

ستارخان نوساز (متری) 5 میلیون و 600 هزار تومان

تهرانپارس نوساز (متری) 6 میلیون تومان

پاسداران نوساز (متری) 11 میلیون تومان

نیاوران نوساز (متری) 11 میلیون و 800 هزار تومان

یوسف‌آباد نوساز (متری) 9 میلیون و 500 هزار تومان

* نرخ‌های پیشنهادی برای رهن و اجاره مسکن در تهران بدین شرح است:

پیروزی 60 متر 35 میلیون تومان رهن کامل

ستارخان 80 متر 15 میلیون تومان با 950 هزار تومان اجاره

تهرانسر 80 متر 50 میلیون تومان رهن کامل

پیچ شمیران 70 متر 12 میلیون تومان با 900 هزار تومان اجاره

میرداماد 220 متر 60 میلیون تومان با 900 هزار تومان اجاره

ظفر 90 متر 45 میلیون تومان با یک میلیون و 350 هزار تومان اجاره

فاطمی 90 متر 45 میلیون تومان با 550 هزار تومان اجاره

وحدت اسلامی 50 متر 20 میلیون تومان با 220 هزار تومان اجاره

نواب 45 متر 28 میلیون تومان رهن کامل

خانی‌آباد نو 65 متر 40 میلیون تومان رهن کامل