بازار داغ‌ اجاره‌بهای مغازه‌ها در تهران

جست‌وجو در آگهی‌های تبلیغاتی مختلف در صفحات روزنامه‌ها و پرس‌وجو از برخی از بنگاه‌های معاملات املاک به خوبی وضعیت اجاره‌بهای مغازه‌ها را در مناطق مختلف به تصویر می‌کشد؛ قیمت‌هایی که در برخی از مناطق میزان رهنشان چندین برابر میزان رهن واحدهای مسکونی بسیاری از مناطق تهران است.

برای نمونه برای اجاره یک باب مغازه به متراژ 31متر در برج جام‌جم روبه‌روی پارک ملت ودیعه‌ای به مبلغ 300‌میلیون‌تومان برای مدت یک‌سال به‌عنوان رهن از سوی مالک دریافت می‌شود؛ مغازه‌ای که به گفته مالک آن تنها برق داشته و لوله‌کشی آب و گاز برای آن تعبیه نشده است.

مالک مذکور همچنین با تاکید بر مبلغ 300‌میلیونی مغازه تاکید می‌کند جواز این ملک تنها برای بوتیک و فروش البسه بوده و برای انجام کسب‌وکار دیگر باید درخواست جواز جداگانه‌ای به اماکن داد.

البته دریافت جواز از اماکن نیز به گفته فعالان و مغازه‌داران این مراکز خرید موضوع دیگری است به‌گونه‌ای که متصدی یکی از بنگاه‌های معامله املاک در برج سایه روبه‌روی پارک ملت در این‌باره می‌گوید: این روزها برای گرفتن جواز کسب در مراکز خرید این منطقه مشکلات متعددی به وجود آمده است و تنها می‌توان جواز فروش آبمیوه و بستنی را از نهادهای متولی گرفت و جوازهای دیگر مشکلات و هزار بدبختی دیگر دارد.

با این حال موارد اجاره این بنگاه معاملات املاک آنگونه که متصدی‌اش گزارش می‌دهد نسبت به برج جام‌جم قیمت‌های مناسب‌تر و تقریبا معقول‌تری دارد به این شکل که او برای مغازه 22متری در برج سایه 15‌میلیون رهن و ماهانه دومیلیون‌و500هزارتومان اجاره دریافت می‌کند. البته مغازه این برج با متراژ کوچک‌تر یعنی 15متر تنها با ماهی یک‌میلیون‌و200هزارتومان اجاره داده می‌شود و قراردادهای آن از یک‌سال تا چندین‌سال متفاوت است و محدودیتی درباره مدت زمان اجاره وجود ندارد. با این حال به نظر می‌رسد این روزها برخلاف قیمت بسیاری از اقلام که در مناطق مختلف تهران متفاوت است، نرخ اجاره‌بهای مغازه در امتداد غرب به شرق شمال‌شهر تهران تفاوت چندانی ندارد چه آنکه برای نمونه اجاره‌بهای یک باب مغازه با جواز سوپرمارکت در میدان سرو سعادت‌آباد 15‌میلیون رهن و ماهانه یک‌میلیون‌و200‌هزارتومان اجاره است.

مالک دیگری در یکی از مراکز خرید در فرمانیه تهران مغازه خود را با 35میلیون‌تومان ودیعه به‌عنوان رهن و دومیلیون‌و900‌هزارتومان ماهانه اجاره می‌دهد و تاکید می‌کند: نزدیک به 20سال در این مغازه لوازم آرایشی و بهداشتی فروخته شده است و اگر شما نیز این کار را ادامه دهید به‌طور حتم در فعالیت اقتصادی خود برد کرده‌اید.

نکته قابل‌توجه و مشترک تمامی این صاحبان مغازه نوع کسب‌وکار مستاجران است به‌گونه‌ای که در پرسش‌های نخستین خود نوع کسب‌وکار را پرسیده و به نوعی تاکید می‌کنند که کسب‌وکار مورد نظر آنها که در ملکشان مسبوق به سابقه نیز بوده است باید ادامه پیدا کند!

در این میان برخی از صاحبان مغازه‌ها به شرطی قرارداد اجاره‌بها را با متقاضی منعقد می‌کنند که شش‌ماه اجاره‌بها را در لحظه عقد قرارداد پرداخت کند. در این میان برخی نیز پا را فراتر می‌گذارند و اجاره‌‌بهای هر 12ماه را یکجا دریافت می‌کنند. علت را جویا می‌شوم. یکی از صاحبان آگهی می‌گوید: معلوم نیست کسب‌وکار مستاجر رونق گیرد به همین دلیل هم، در روند دریافت اجاره‌بها مشکل ایجاد می‌شود. برای جلوگیری از ریسک این موضوع دریافت اجاره پیش از موعد، خیال آدم را راحت می‌کند. گویا این رویه‌ تمام مغازه‌داران است، زیرا تاکید می‌کند، تنها من نیستم و تعداد زیادی از موجران اجاره را پیش پیش می‌گیرند.  با این حال به نظر می‌رسد هرچه به مرکز تهران در امتداد شرق‌وغرب نزدیک شویم قیمت‌ها تغییر کرده، مبلغ و میزان رهن و اجاره معکوس می‌شود به اینگونه که اگر در شمال شهر مالکان بیشتر به‌دنبال رهن مغازه‌های خود بودند در مرکز و مناطقی همچون پونک، صادقیه و نارمک مالکان بیشتر به‌دنبال اجاره‌بهای بیشتر هستند و مغازه‌ها در این مناطق تقریبا مقدار ودیعه کمتر به‌عنوان رهن و اجاره‌بهای بیشتری دریافت می‌کنند.

اجاره‌بهایی در حد چهارمیلیون‌و500تومان برای یک باب مغازه 20متری در مجتمع بوستان در میدان پونک این موضوع را به نوعی تایید می‌کند. این مالک برای مغازه دیگر خود با متراژ 17متر، 50‌میلیون ودیعه و ماهی هشت‌میلیون‌تومان در نظر گرفته است. او در واکنش به تبدیل اجاره به رهن می‌گوید: قیمت‌ها غیرقابل تغییر است زیرا صرفه اقتصادی ندارد.

مالک مغازه‌ای با متراژ 190متر، در نارمک تهران نیز برای اجاره مغازه خود قیمت 150‌میلیون ودیعه با ماهی شش‌میلیون‌تومان را تعیین کرده است و تاکید می‌کند: فضای این مورد تنها برای بنگاه املاک یا خودرو مفید است و به‌طور حتم جواب خواهد داد.

طبق معمول در محله‌های مرکزی تهران نیز به مانند قیمت اجاره‌بهای مسکن، قیمت اجاره‌بهای مغازه نیز با بالاشهر متفاوت است به‌گونه‌ای که با ماهی یک‌میلیون‌و200‌هزارتومان و با ودیعه‌ای 30‌میلیون‌تومانی می‌توان در میدان نامجو مغازه‌ای با متراژ 25متر همکف با 30متر زیرزمین اجاره کرد؛ مغازه‌ای که مالک آن تاکید دارد تنها برای آشپزخانه و تهیه و توزیع غذا مفید بوده و تمامی امکانات از قبیل آب، برق و گاز را به‌صورت مستقل داراست.

در غرب تهران نیز تقریبا شرایط به این‌گونه است، به‌طوری که در منطقه قصرالدشت یک باب مغازه با متراژ 14متر با 10‌میلیون رهن و یک‌میلیون‌و500‌هزارتومان، اجاره داده می‌شود.

«مغازه»، بی‌سر‌وسامان‌تر از «خانه»

حسام عقبایی.  رییس اتحادیه مشاوران ملاک تهران

وضعیت بازار اجاره‌بهای مغازه در تهران به مراتب از وضعیت اجاره‌بهای واحدهای مسکونی بی‌سروسامان‌تر است زیرا هیچ نهاد و ارگانی برای سامان‌بخشیدن و نظارت بر میزان اجاره‌بهای تعیین‌شده از سوی مالکان برای واحدهای تجاری و مغازه‌هایشان وجود ندارد و این موضوع نیز به نوعی طبیعی و منطقی است زیرا هر فردی اختیار تام نسبت به ملک شخصی خود دارد و به هر شکل و با هر قیمتی مختار است که آن را اجاره داده یا بفروشد. اجاره‌بهای واحدهای تجاری در مناطق مختلف تهران با توجه به منطقه، مرغوبیت، پاخور و و ضعیت کاری آن مختلف است و این عوامل در قیمت آن تاثیر‌گذار هستند. برای مثال اجاره‌بهای واحد تجاری که در میدان و خیابانی قرار گرفته باشد که روزانه چندین‌هزارنفر از مقابل آن عبور می‌کنند با واحدی که در خیابان فرعی قرار گرفته است و روزانه حتی چندصدنفر هم بازدید‌کننده ندارد برابر نیست البته موضوع وضعیت کاری آن واحد تجاری نیز مهم است آن‌چنان که هم‌اکنون بسیاری از مالکان نسبت به تداوم یک فعالیت صنفی در واحد تجاری خود تاکید می‌کنند و برایشان مهم است که کسب‌وکار سابق ملکشان از سوی مستاجر جدید ادامه یابد.