تغییر جهت بازار مسکن در پایتخت

دنیای اقتصاد: ركود بي‌‌سابقه حاكم بر معاملات خريد مسكن در پنج‌ماه گذشته از سال92، سرانجام مسير نوسان قيمت‌ را بعد از دو سال صعود بدون‌وقفه، تغيير داد.

اطلاعات به‌دست آمده از آمار نقل‌وانتقالات ملكي در تهران حاكي است: هر دو دسته خريدار و فروشنده در طول بهار امسال به‌واسطه انتظاراتي كه از سرنوشت قيمت مسكن در ايام بعد از انتخابات داشتند، معاملات را به تاخير انداختند؛ طوري كه تداوم اين روند در تير و مرداد باعث شد حجم معاملات‌خريد بيش‌از 50 درصد نسبت به سال قبل كاهش پيدا كند.

روي مثبت اين ركود، اكنون با متوقف ساختن شتاب رشد قيمت خود را نمايان كرده است.تحقيقات ميداني در بنگا‌ه‌هاي املاك درباره قيمت‌هاي پيشنهادي و همچنين نرخ‌هاي درج‌شده در سامانه رهگيري معاملات مسكن نشان مي‌دهد ميانگين قيمت مسكن در تهران به سطح روزهاي پاياني زمستان91؛ يعني متري 9/3 ميليون تومان نزديك شده است.

 با اين حال هنوز قيمت نوسازها متورم است و حتي در مناطقي كه سطح قيمت در ابتداي تابستان امسال تا دو برابر تابستان سال قبل افزايش پيدا كرده بود، كشش «تخليه حباب» چشمگير است.هر چند افت چند روز اخير قيمت مسكن، شروع «ريزش» تلقي مي‌شود؛ اما درباره تداوم يا پايان نزول منحني قيمت در نيمه‌دوم امسال، محتمل‌ترين سناريو نيز بررسي شده است.

5 ماه ركود دو طرفه در معاملات‌ملك نتيجه داد: بازگشت منحني قيمت به سطح زمستان91

ريزش قيمت مسكن در تهران

 بررسي محتمل‌ترين سناريو براي نيمه‌دوم سال

 تغيير شديد نسبت‌‌ها در بازار مسكن: سهم معاملات اجاره از نرخ طبيعي 30درصد كل‌معاملات به 60درصد افزايش پيدا كرد

 ميزان خريد‌هاي تابستاني آپارتمان نصف پارسال

گروه مسكن- فريد قديري: اقدام مشترك طرف‌هاي عرضه و تقاضا در بازار معاملات مسكن طي 5ماه گذشته از سال92، هم‌اكنون به توقف اوج‌گيري قيمت و حتي بازگشت منحني‌رشد در يكي دو هفته اخير منجر شده است.

گزارش‌هاي دريافتي از سامانه رهگيري معاملات مسكن نشان مي‌دهد: ميزان خريد واحدمسكوني در شهر تهران در دو فصل بهار و تابستان امسال، تحت‌تاثير خروج دست‌جمعي خريدار و فروشنده از بازار، با كاهش شديد روبه‌رو بود، طوري كه حجم ماهانه معاملات‌خريد در اين مدت از 10 هزار فقره در ماه‌هاي بهار92 به 6 هزار فقره در تير و مرداد رسيد و در مقايسه با ميانگين‌ماهانه 25 هزار فقره خريد‌وفروش در سال91، باعث شد ركود بي‌سابقه‌اي در كل بازار شكل بگيرد.

اين ركود اگر چه متقاضيان خريد را به سمت بازار اجاره كشاند و با متورم كردن جامعه اجاره‌نشين‌ها در يك مقطع كوتاه، به التهاب بيشتر اجاره‌بها منجر شد، اما روي مثبت آن در چند روز گذشته با متوقف‌ساختن شتاب رشد قيمت مسكن، نمايان شده است.

در روزهاي اخير قيمت مسكن در مناطق مختلف تهران به اندازه‌هاي متفاوتي كاهش پيدا كرده است. در مناطقي كه قيمت آپارتمان‌هاي نوساز در ابتداي تابستان امسال با 100 درصد افزايش نسبت به مدت مشابه سال قبل، به مترمربعي 6تا 7 ميليون تومان رسيده بود، هم‌اكنون مترمربعي حدود يك ميليون تومان كاهش پيدا كرده است و در محله‌هاي جنوبي شهر نيز قيمت‌هاي پيشنهادي حدود 300 تا 400 هزار تومان به ازاي هر مترمربع ارزان شده است.

همچنين ميانگين قيمت مسكن در شهر تهران طبق اطلاعات موجود در سامانه رهگيري، در حال حاضر به سطح ميانگين زمستان91 برگشته و به 3 ميليون و 900 هزار تومان در هر مترمربع رسيده است. اين در حالي است كه در طول 5 ماه اخير منحني ميانگين قيمت بارها اوج گرفته و به ارقامي به مراتب بالاتر رسيده بود. اما از نيمه مرداد نزولي شد و تاكنون شيب منفي خود را در مرز پايين‌تر از متري 4 ميليون حفظ كرده است.

خريداران در صف اجاره

ريزش قيمت مسكن در تهران بعد از دو سال و نيم افزايش ممتد، قطعا مديون رفتار مشترك و همزمان خريداران و فروشنده‌هاي آپارتمان است.

طرفين معاملات خريد از چند هفته مانده به روز انتخابات رياست‌جمهوري، هر كدام با انتظاري متفاوت از ديگري درباره سرنوشت قيمت بعد از انتخابات، دست از معاملات كشيدند و از بازار خارج شدند.

اين اقدام متقاضيان خريد و عاملان فروش واحدمسكوني باعث شد حجم معاملات خريد مسكن در بهار امسال 15 درصد نسبت به بهار سال قبل افت كند و در دو ماه تابستان افت 55درصدي را تجربه كند. با اين حال، معاملات اجاره به ناچار، در وضعيت بهتري قرار داشت طوري‌كه در بهار امسال حجم اجاره‌نامه‌‌هايي كه در بنگاه‌‌هاي املاك شهر تهران تنظيم شد 23درصد نسبت به بهار91 بيشتر بود و در دو ماه تابستان فقط 8 درصد كاهش پيدا كرد.

براساس اين گزارش در بهار امسال 69 هزار فقره انواع معامله ملك مسكوني –شامل خريد، اجاره و پيش‌خريد- در تهران به ثبت رسيد كه اين حجم، معادل حجم معاملات بهار سال قبل بود و علت اين برابري، رشد معاملات اجاره بوده كه توانسته كاهش حجم معاملات خريد را در سطح كلي جبران كند.

اما در ماه تابستان امسال 37 هزار فقره انواع معامله به ثبت رسيد كه نسبت به تابستان سال گذشته 36 درصد افت و نسبت به بهار امسال 46 درصد كاهش پيدا كرد.

در تير و مرداد امسال، ميزان خريد واحدمسكوني در تهران تا 60 درصد نسبت به سال گذشته افت كرده است، طوري‌كه اين كاهش، نسبت‌‌ معاملات را در بازار كاملا به هم زده است.

در بازار مسكن معمولا سهم معاملات‌خريد بين 60 تا 70 درصد كل‌معاملات را تشكيل مي‌دهد و سهم معاملات‌اجاره حداكثر 25 تا 35 درصد است و پيش‌خريد و هبه و ساير معاملات نيز حداكثر 5درصد را پوشش مي‌دهد. اين در حالي است كه در تابستان امسال ركود در خريد‌وفروش مسكن، سهم معاملات‌اجاره را به 59درصد رسانده است.

همچنين سهم معاملات پيش‌‌‌خريد نيز در دو ماه اخير به 7درصد كل‌معاملات رسيده است.

سناريوي سرد

درباره تغيير مسير منحني قيمت‌مسكن و طول دوام آن، پيش‌بيني‌هاي مختلفي مطرح است از جمله اينكه برخي كارشناسان كاهش قيمت ظرف دو هفته اخير را حداكثر تا پايان شهريور قابل اعتبار مي‌دانند و معتقدند: بازار مسكن در شوك تغيير كابينه، همچون ساير بازارها، با ريزش قيمت روبه‌رو شده و در ميان‌مدت مسير نوسان دوباره صعودي خواهد شد.

اما محتمل‌ترين سناريو در اين باره حاكي است: به دو دليل روند تازه‌ آغازشده كاهش قيمت مسكن در نيمه‌‌دوم امسال نيز ادامه دارد و حداقل تا پايان سال92 در بازار حاكم خواهد بود.

آنچه در اين سناريو به عنوان محرك كاهش قيمت مطرح است، ساخت‌وسازهاي پرحجم دو سال اخير است كه زمان تكميل آنها سررسيد شده و مالكان‌ اين واحدها با مشاهده تغيير يكباره مسير رشد قيمت، سعي مي‌كنند پيش‌از تشديد موج كاهشي، آنها را به بازار مصرف عرضه كنند. در اين ميان، خانه‌هاي خالي نيز به رشد عرضه كمك مي‌كند.

دليل دوم نيز تجربه سال‌‌هاي انتخابات است. بررسي رفتار قيمت‌ مسكن در سال‌هايي كه انتخابات رياست‌جمهوري برگزار مي‌شود، نشان مي‌دهد: شيب قيمت مسكن رشد منفي به خود مي‌گيرد. در سال76 ميانگين قيمت مسكن بعد از رشد 70درصدي سال75، رقمي معادل 3 درصد كاهش يافت.

در سال84 نيز نرخ رشد قيمت مسكن حداكثر به 11 درصد رسيد و در سال88 نيز ميانگين قيمت 14 درصد افت كرد. در همه اين سال‌هاي انتخاباتي، منحني قيمت يكسال قبل و يكسال بعد از آن، حالت صعود به خود گرفته و فقط در آن سال، ريزش اتفاق افتاده است. به اين ترتيب با توجه به مشاهدات هفته‌هاي اخير و همچنين بسترهايي كه در بازار مسكن براي كاهش قيمت وجود دارد، پيش‌بيني مي‌‌شود نزول منحني قيمت در نيمه‌دوم سال جاري، هزينه خريد مسكن را نسبت به نيمه‌اول سال كاهش دهد.

 درباره تغيير مسير منحني قيمت‌مسكن و طول دوام آن، پيش‌بيني‌هاي مختلفي مطرح است از جمله اينكه برخي كارشناسان كاهش قيمت ظرف دو هفته اخير را حداكثر تا پايان شهريور قابل اعتبار مي‌دانند، اما محتمل‌ترين سناريو در اين باره حاكي است كه روند تازه‌ آغازشده كاهش قيمت مسكن در نيمه‌‌دوم امسال نيز ادامه دارد. بررسي رفتار قيمت مسكن در سال‌هاي انتخابات پيشين رياست جمهوري نيز نشان مي‌دهد شيب منحني قيمت در سال‌هاي 76، 84 و 88 منفي بوده است.