چرا افزايش معاملات هم نتوانست مسکن را از رکود خارج کند؟

 با وجود آنکه در سه سال اخير هر سال معاملات مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن افزايش يافته اما در همين زمان لايحه خروج از رکود تدوين شده و دولت به دنبال راهي براي خروج مسکن ار رکود است. آيا افزايش معاملات به منزله نبود رکود نبوده است؟

دو سالي مي‎شود که از نگاه مسئولان دولتي مسکن با رکود درگير است. برخي بر اين باورند که اکنون بهترين زمان خريد مسکن است و برخي همه تقصيرها را برگردن تحريم‎ها و مذاکرات ژنو مي‎اندازند و مي‎گويند تا زمان مشخص نشدن تکليف مذاکرات آب از آب تکان نمي‎خورد و مسکن به عنوان سرمايه تاثيرگذار و تاثير پذير در اقتصاد از اين قاعده مستثني نيست.

در بازه زماني تعيين تکليف وضعيت کلان اقتصاد کشور و تصميم گيري تيم مذاکرات هسته‎اي، مسکن يکي از بزرگترين بازارهايي بود که پشت در به انتظار ورود رونق بود، رونقي که مي‎تواند حداقل 260 شغل وابسته به بازار مسکن را به يکباره فعال کند . از سوي ديگر به گفته برخي دولتمردان و اقتصادادنان 30 درصد اقتصاد کشور به مسکن و زنجيره متصل به آن وابسته است.

در همين حال با وجود آنکه در سه سال اخير هر سال معاملات مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن افزايش يافته اما در همين زمان لايحه خروج از رکود تدوين شده و دولت به دنبال راهي براي خروج مسکن ار رکود است. آيا افزايش معاملات در اين مدت‌ها به منزله نبود رکود در بازار مسکن نبوده است؟

در طول دو سال گذشته که از دولتي‎ها گرفته تا بخش خصوصي و بنگاه‎داران ، همگي از رکود مسکن گلايه مي‎کنند اما آمار اتحاديه املاک از انعقاد قراردادهاي قانوني مي‎گويد که افزايش معاملات را نشان مي‎دهد.

متفاوت بودن روند معاملات بازار مسکن که به نوعي مي‌تواند نشان دهد بازار مسکن در رکود به سر نمي‌برد با اظهارات کارشناسان ، مسئولان ،سازندگان و حتي مشاوران املاک کار را براي مسکن سخت کرده است.

به نظر مي‌رسد اين بازار از طرفي با رکود همراه شده و از طرف ديگر منتظر ورود سرمايه‌گذاران جديد به بازار است. در همين زمان برخي مناسب بودن ميزان معاملات را عنوان مي‌کنند و برخي از تثبيت رکود در بازار صحبت مي‎کنند. واحدهاي مسکوني از پيش ساخته شده سازندگان در گرو رونق بازار خالي مانده و به گفته وزير راه و شهرسازي قدرت خريد مسکن مردم کاهش يافته است.

برخي کارشناسان دخالت دولت و برخي ديگر نبود حمايت دولت را از مهمترين مشکلات مسکن مي‎دانند. اما حال بازار مسکني که صرفا نه دولتي و نه خصوصي به نظر مي‌رسد سرگردان ميان دوران رکود شده و منتظر يک اشاره و حتي يک معجزه است؛ معجزه‎اي که مي‎تواند با افزايش تسهيلات بانکي يا برنامه‎هاي دولتي همراه شود يا قيمت‎ها را به صورت واقعي تعديل کند.

به عقيده بسياري از کارشناسان و صاحبنظران بازار مسکن، شايد هرساله معاملات مسکن رو به افزايش بوده، اما اين دليل رونق بازار نيست، چرا که عوامل متعددي همچون افزايش جمعيت و افزايش ساخت و ساز تاثيرگذار بوده و در مجموع بازار مسکن با رکود همراه شده است.

براين اساس عوامل تحريک کننده بازار مسکن همچون شاخص‌هاي کلاني مثل نرخ سود ، قيمت مصالح ساختماني و زمين است که در اين مدت هر يک از اين عوامل نه‌تنها از وضعيت رکودي مسکن تاثير گرفته‌اند بلکه به صورت متقابل بر آن نيز تاثيرگذاشته‎اند.

حال با مشاهده آمار قرارداهاي مسکن در سه سال 90، 91 و 92 که افزايش حجم معاملات را نشان مي‎دهد هر يک از عوامل موجود در بازار اظهارات متفاوتي را ارائه مي‎کنند.

رونق توام رکود!
رئيس اتحاديه مشاوران املاک تهران، آمار خريد و فروش مسکن نسبت به سال‎هاي قبل را ملاک بهبود وضعيت بازار مي‎داند و مي‎گويد بازار در روند رونق و بهبود قرار گرفته است. اين در حالي است که در مقابل از رکود بازار مسکن سخن مي‎گويد و معتقد است بازار مسکن در دوسال گذشته با رکود همراه بوده است.

بر اين اساس رئيس کانون سراسري انبوه‎سازان کشور هم همه آمار اتحاديه املاک را نادرست مي‎داند و مي‎گويد که اين آمار را بايد از سازندگان جويا شد، در صورتي که مي‎توان آمار را دستکاري کرد و گفت معاملات رونق داشته است. جمشيد بزرگر به اقتصادنيوز گفت که از ميزان فروش مصالح ساختماني، وضعيت ساخت و ساز مسکن توسط انبوه‎سازان مي‎توان به رکود بازار مسکن رسيد.

وي بر اين باور است که پيش از اينکه مسکن با شوک قيمتي و پس از آن با رکود همراه شود،‌ تعداد واحدهاي مسکوني پيش فروش شده بسيار بيشتر از دو سال اخير بود و اين عوامل همگي نشان دهنده رکود حاکم بر بازار است.

افزايش معامله نداشتيم
در مقابل نيز يک کارشناس اقتصاد مسکن نيز بر اين باور است که قطعا امسال نسبت به سال گذشته افزايش حجم معامله رخ نداده است.

بيت‎الله ستاريان در گفت‌و‌گو با اقتصادنيوز اظهار کرد: سال 91 با شوک قيمتي همراه شديم و بيشتر آمار معاملات مسکن رقم زده شد،‌ اما پس از آن که مسکن با ثبات قيمت و حتي کاهش و شکست حباب قيمتي همراه شد اين آمار به حالت گذشته برنگشت.

به گزارش اقتصادنيوز، از نگاه برخي کارشناسان در زمان شوک قيمتي بازار مسکن بسياري از سازندگان با سودهاي ميلياردي همراه شدند و بسياري توانستند ملک خود را تا 50 درصد بيش از قيمت واقعي بفروشند. طبق آمار مرکز آمار ايران قيمت مسکن در نيمه دوم سال 91 نسبت به مدت مشابه سال 90 معادل 52 درصد افزايش قيمت داشت.

در مقابل برخي ديگر در آستانه خريد مسکن قدرت مالي خود را از دست دادند و قادر به خريد مسکن نشدند و همچنان اجاره نشين باقي ماندند.

در همين زمان رو‎ش‎هاي متعددي همچون افزايش تسهيلات مسکن از سوي بانک‎ها و برنامه‎هاي دولتي در نظر گرفته شد اما آب از آب تکان نخورد و همچنان از نگاه دولتمردان رکود در بازار مسکن مانده است.

اما نکته قابل توجه اين است که در اين زمان معاملات مسکن رو به افزايش بوده و بسياري بر اين باورند اين افزايش معاملات به منزله رونق بازار است، با اين حال برخي ديگر بر اين باورند که رونق به منزله افزايش قيمت و افزايش معاملات نيست،‌ بلکه بايد عرضه و تقاضا برابري کند و مسکن بتواند چرخه شغل‎هاي مرتبط را به کار اندازد.

براين اساس روش‎هاي متعددي براي رونق بازار در نظر گرفته شده ، روش‎هايي همچون افزايش تسهيلات مسکن، افزايش ساخت و سازها و روند رو به پيشرفت مذاکرات هسته‌اي و برنامه‎هاي خروج از رکود که با اين حال به نظر مي‌رسد هنور رکود از جايش تکان نخورده است.

منبع : اقتصاد نيوز