مسکن گوی سبقت را از بازار سکه و ارز می‌گیرد؟

در شرایطی که سود بانکی در حال کاهش است به نظر می رسد اگر تا یک سال آینده بازار بورس نتواند به شرایط ایده آلی برسد دو بخش سکه و ارز و با فاصله از این دو، مسکن رونق خواهد گرفت.

خروج سرمایه های خرد از سیستم بانکی تا یک سال آینده اگر با ناتوانی دولت در هدایت سرمایه ها به بخشهای غیرمولد همراه شود ممکن است موجب تکانه در یکی از سطوح غیرمولد همچون سکه و ارز یا جهش قیمت در بخش مسکن شود. البته جهش قیمت در بخش مسکن با توجه به نبود تقاضای موثر، چندان محتمل نیست اما کارشناسان معتقدند در بازار سکه و ارز تهدید بالقوه ای برای شوک وجود دارد.

از ابتدای دولت یازدهم سود بانکی در محدوده 30 درصد می چرخید که طی یک سال اخیر در چند مرحله کاهش یافت و نهایتا به 15 درصد رسید و گفته می شود بانکها قصد دارند آن را به 13 درصد برسانند. گذشته از اینکه این اقدام با توجه به کاهش نرخ تورم به 9 درصد ضروری بود و لازم است نرخ سود وام بانکی نیز کاهش یابد، یکی از نگرانی ها سرگرانی سرمایه های خرد در بخشهای اقتصاد طی یک سال آینده خواهد بود؛ چرا که برخی کارشناسان معتقدند بانکها دیگر جای مطلوبی برای سرمایه گذاری سودآور و مطمئن نخواهند بود و مشتریان بانکی باید به دنبال بازارهای جایگزین بگردند. 

با توجه به اینکه هم اکنون بخشهای تولیدی در شرایط پررونقی قرار ندارند، سه گزینه بازار مسکن، ارز و سکه از جمله بخشهایی است که احتمال ورود سرمایه ها در آن وجود دارد. قیمت مسکن تا حدودی به کف رسیده و تقاضایی البته نصفه و نیمه در این بازار وجود دارد. سکه و ارز نیز به عنوان دارایی های تقریبا مطمئن که همواره مورد توجه بوده است می تواند انتخاب دیگر سرمایه گذاران باشد.

اگر سرمایه ها به بخش مسکن بیاید یک فرصت و یک تهدید ایجاد می کند. فرصت از جهت ایجاد اشتغال 15 درصدی که هم اکنون به دلیل رکود مسکن از دست رفته است و تهدید از جهت افزایش قیمت که البته نمی تواند منجر به شوک شود؛ چرا که تقاضای این امر مهیا نیست و طبیعتا اقتصاد بدون تقاضا توجیهی نخواهد داشت.

اما اگر سرمایه ها از بخشهای غیرمولد سکه و ارز سر درآورد پیامدهای منفی برای اقتصاد به دنبال می آورد. با این حال نباید از این احتمال غفلت کرد و دولت باید راه آن را ببندند. در شرایط فعلی نوسانات قیمتی بازار کالاهای بادوام و تولیدات صنعتی باعث شده صاحبان سرمایه ریسک خروج نقدینگی برای ورود به بازار تولید را نپذیرند. به همین دلیل با توجه به افزایش قیمت سکه و طلا بخصوص از زمان خروج انگلیس از اتحادیه اروپا این احتمال قوی تر می شود که سرریز نقدینگی در چند ماه آینده به سمت بازار سکه و طلا و ارز برود.

مرتضی دلخوش ـ کارشناس اقتصادی ـ با اشاره به کاهش نرخ سود بانکی به 15 درصد گفت: فرض ما در اقتصاد سالم این است حالا که سود بانکی کاهش یافته نقدینگی باید به سمت تولید و سرمایه گذاری برود. اما با توجه به فضای کسب و کار در ایران این اتفاق نخواهد افتاد. لذا ورود سرمایه‌ها به دو بخش محتمل است که از گزینه‌ها بازار ارز و دیگری بازار مسکن است که معتقدم تقاضای پنهانی در این بخش وجود دارد و می‌تواند به یکباره با جذب سرمایه‌ها مجددا به ایجاد حباب قیمت مسکن بینجامد. با این وجود بخش مسکن با توجه به ارتباطش با 300 نوع حرفه و صنعت و ظرفیت بالای ایجاد اشتغال، بهتر از سکه و ارز است.

اما برای اینکه سرمایه ها وارد بخش مسکن شود چه باید کرد؟

کارشناسان معتقدند تقویت طرف تقاضا از طریق وامهای درازمدت و ارزان قیمت، یکی از اقدامات ضروری در کوتاه مدت است. البته به شرطی که وامها وارد چرخه خرید و فروش در بنگاههای املاک نشود.

یک کارشناس مسکن، همچنین دو اقدام فوری اصلاح قوانین و اصلاح عملکرد سازمان‌ها و ارگان‌های مرتبط با حوزه مسکن را ضروری عنوان کرد. فرشید پورحاجت با اشاره به ورود مسکن به چهارمین سال رکود افزود: بخش مسکن یک اقتصاد کاملا درون‌زا است که شاخص‌های اقتصاد مقاومتی را می‌توان در دل صنعت ساختمان به خوبی مشاهده کرد اما به نظر می رسد رکود این صنعت باعث شده بسیاری از فرصت‌ها از دست برود.

به گفته این کارشناس، در کشورهای توسعه یافته معمولا وقتی یک صنعت به رکود می‌خورد آن بخش را مشمول بخشودگی عوارض می‌کنند تا مجددا احیا شود اما در حال حاضر می‌بینیم که هر ساله عوارض مربوط به بخش مسکن افزایش پیدا می‌کند که از عوامل بازدارنده رونق این حوزه است.

راهکارهایی همچون فروش اقساطی، افزایش چندمرحله ای تسهیلات مسکن و رساندن آن به سقف 160 میلیون تومان و حتی انتشار اوراق رهن ثانویه طی یک سال اخیر تمهیداتی بوده اند که برای بیدار کردن بخش مسکن از خواب سه ساله اندیشیده شد اما نتیجه در حدی که انتظار آن می رفت نبود. البته در سه ماهه اخیر تقاضا برای دریافت وام خرید و ساخت مسکن به ترتیب 14 و 34 درصد رشد داشته است که باعث شد وزیر راه و شهرسازی بگوید.

بخش مسکن از رکود خارج شده است. ادعایی که با توجه به رکود معاملات، چندان مورد تایید کارشناسان نیست.

در هر حال و با فرض ورود سرمایه ها به بخش مسکن طی یک سال آینده افزایش یکباره قیمت مسکن نه تنها به نفع مصرف کنندگان بلکه به سود تولیدکنندگان هم نیست؛ زیرا در این صورت، اندک مشتریانی که به تازگی وارد بخش مسکن شده اند از دست می روند. بنابراین به نظر می رسد باید با بازار شیشه ای مسکن بسیار با احتیاط برخورد کرد.

این مساله را عضو هیات مدیره کانون انبوه سازان نیز تایید می کند. سید محمد مرتضوی تصریح کرد: برای خریداران و نیز سازندگان مناسب است که قیمت مسکن جهش نکند؛ زیرا در این صورت سازندگان از قدرت برنامه ریزی بیشتر و بهتری برخوردار می شوند و می توانند برنامه های بعدی خود را بر این اساس تنظیم کند. انبوه سازان باید این امید را داشته باشد که تفاوت فروش امروز با هزینه های ساخت در آینده فاحش نخواهد بود.

وی افزود: وقتی با جهش قیمت مواجه می شویم در تمام بخشها از جمله خدمات، مصالح، زمین و ... نیز این افزایش رخ می دهد که تمام این هزینه ها به سازنده تحمیل می شود. پس اینطور نیست که سازندگان از جهش منفعت ببرند بلکه هریک از اجزای وابسته به تولید مسکن بخشی از منفعت را در اختیار می گیرند که این هزینه هایی به مشتریان تحمیل می کند و باعث می شود خریداری که به سختی و با برنامه ریزی جذب کرده ایم از دست بدهیم. لذا بهتر است بازار مسکن با سودی متناسب با نرخ تورم به فعالیت خود ادامه دهد تا هر دو طرف عرضه و تقاضا دچار شوک نشوند.