تحمیل ریسک به بازار اجاره

 قصد دولت به كاهش نرخ سود سپرده‌هاي بانكي يك گام از «زمزمه و شايعه» جلوتر آمده اما هنوز به مرحله اجرا نرسيده است، با اين حال پيش‌لرزه‌ اين تصميم سياست‌گذاران بازار پول را مي‌توان در بازار مسكن احساس كرد.

تحقيقات ميداني حاكي است: بخشي از بازار مسكن واكنش زودهنگام به تغيير نرخ سود نشان داده به طوري كه در چند روز اخير گرايش مالكان آپارتمان‌هاي اجاره‌اي به اخذ «رهن بيشتر» در ازاي «اجاره ماهانه كمتر» كاهش پيدا كرده و شكل اجاره‌داري در حال تبديل‌شدن به وضعيت سال‌هاي 90 و 91 است.

وزن «اجاره ماهانه» و «پول پيش» در سبد اجاره‌بها از سال 92 تحت‌تاثير افزايش نسبي نرخ سود سپرده‌هاي بانكي با تغييرات اساسي مواجه شد و بعد از سال‌ها، گرايش موجران به دريافت مبلغ «رهن» باعث شد وزن «پول پيش» در سبد اجاره‌، سنگين‌تر شده و سهم آن از 10 تا 20 درصد قبلي به حداقل40 درصد افزايش يابد.

دو سال پيش، با اختياراتي كه بانك‌ها براي پرداخت سود‌هاي بالاي 22درصد به سپرده‌گذاري بلندمدت حداقل يك‌ساله داشتند، از يكسو اجاره‌هاي دو ساله به‌صورت محسوس در بازار اجاره‌نشيني باب شد و از سوي ديگر، تعداد آپارتمان‌هاي با قابليت رهن‌كامل تاحدودي افزايش يافت. اين دو اتفاق سبب شد به ترتيب ميزان اثرپذيري اجار‌ه‌بها از تورم سالانه، هرچند جزئي، كم شود و توان مستاجران براي پرداخت اجاره‌بها نسبت به قبل، بهبود پيدا كند و در نتيجه نظر موجران با خواسته مستاجران، تاحدودي همراستا شود.

اجاره‌نشين‌ها به واسطه پس‌اندازهاي طول سال، راحت‌تر مي‌توانند رشد سالانه اجاره‌بها را از طريق افزايش پول‌پيش، تحمل كنند اما از آنجا كه ميزان افزايش دستمزدها، تناسبي با رشد قيمت‌ها ندارد، هر ميزان رشد اجاره‌ ماهانه، پرداخت آن را براي مستاجر با چالش روبه‌رو مي‌كند. اين چالش در سال92 با افزايش وزن «رهن» در سبد اجاره‌بها، تاحدودي مرتفع شد و در سال93 نيز با نصف شدن شيب تورم، چون كه سود واقعي سپرده‌هاي بانكي، مثبت و عايدي «رهن» نسبت به تورم عمومي تقويت شد، يك نيروي مضاعف در جهت كاهش سهم اجاره‌‌ماهانه به سبد اجاره وارد آمد و باعث شد از هر 10 فقره اجاره‌نامه تنظيم‌شده در بنگاه‌هاي املاك، به طور متوسط 7 آپارتمان با شرايط 60 درصد رهن و مابقي اجاره‌ماهانه، به مستاجرها واگذار شود.  در سال گذشته، اگر چه جلوي پرداخت سود بالاي 22درصد در بانك‌ها گرفته شد اما با افت تورم به زير اين نرخ، بازدهي واقعي سپرده‌گذاري‌هاي بانكي بعد از سال‌ها، از حالت زيان به سود تبديل شد و تاثيرش به شكل تسهيل مالي شرايط اجاره‌نشيني در بازار مسكن بروز پيدا كرد. براساس تجربه بازار مسكن، بهترين شكل پرداخت براي اجاره‌نشين‌ها در طبقات ضعيف و متوسط، تقسيم وزن اجاره‌بها به 70 تا 80 درصد براي رهن و مابقي براي اجاره ماهانه است.

اما امسال نه‌تنها اميد آنچناني به حفظ وزن «رهن» در همان سطح 60درصد سال گذشته وجود ندارد كه رفتار روزهاي اخير برخي موجران براي تمديد اجاره‌نامه‌هاي سال93، از احتمال تغيير وزن در سبد‌ اجاره‌بها به نفع اجاره ماهانه حكايت مي‌كند.

  اثر نرخ سود بر عايدي نسبي رهن
بررسي‌هاي نشان مي‌دهد: سال گذشته، سود ناشي از سپرده‌گذاري مبلغ «رهن كامل» آپارتمان‌ها نزد بانك، معادل 22درصد در سال بود كه عايد موجر مي‌شد و اگر چه در مقايسه با سود 36درصدي ناشي از تبديل رهن به اجاره‌ماهانه– طبق فرمول، هر 30 هزار تومان اجاره ماهانه معادل يك ميليون تومان پول پيش است- همچنان مبلغ كمي برآورد مي‌شد اما در مقايسه با تورم 15درصدي، عايدي قابل‌توجهي به حساب مي‌آمد؛ ضمن اينكه  با احتساب ريسك دريافت ماهانه اجاره‌بها براي موجر و اطمينان از وصول همه آن در حالت رهن كامل، مزيت نسبي اجاره‌داري در اين بود كه واحدهاي مسكوني به صورت رهن بيشتر و اجاره ماهانه كمتر، اجاره داده شود. از سوي ديگر، تقاضاي هميشه حاضر براي «رهن» در بازار اجاره، اين مزيت را بازهم تقويت كرد. اما امسال چنانچه نرخ سود بانكي كاهش پيدا كند، از يكسو شكاف بين سطح پايين عايدي رهن و سطح بالاي عايدي اجاره‌ماهانه، تشديد خواهد شد و از سوي ديگر، سود واقعي رهن در مقايسه با تورم، نسبت به سال93 كمتر مي‌شود و در نتيجه، بعد از حداقل دو سال، بار ديگر شكل معاملات بازار اجاره مسكن به دريافت اجاره ماهانه بيشتر، تغییر می‌یابد.

مسوولان بخش مسكن در اين‌باره ضمن هشدار بابت اقدام محتاطانه براي تغيير نرخ سود بانكي، از سياست‌گذاران بازار پول خواسته‌اند تصميم‌گيري درباره نرخ سود بانكي را با لحاظ نوع و ميزان اثرپذيري بازارهاي موازي و بخش‌هاي مختلف اقتصاد از اين اقدام، انجام دهند. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، پيش‌لرزه كاهش نرخ سود بانكي در شرايطي به صورت گرايش موجران به افزايش وزن اجاره‌ماهانه در قبال كاهش مبلغ رهن، بروز كرده كه احتمال دارد در ميان‌مدت، باعث تحريك تقاضاي سفته‌بازي در معاملات خريد مسكن نيز شود و علاوه بر افزايش فشار اجاره‌بها به رشد قيمت مسكن هم بينجامد. طي روزهاي اخير، تعداد فايل‌هاي «رهن‌كامل» و «رهن بيشتر در برابر اجاره ماهانه كمتر» در بازار اجاره كاهش پيدا كرده است.

تورم اجاره‌بها در سال گذشته بعد از 9سال صعود، رام شد طوري كه رشد8.5برابري مبالغ اجاره طي سال‌هاي 84 تا 92 به افزايش حداكثر 12درصدي آن در سال93 منجر شد. براي امسال، پيش‌بيني شده است اجاره‌بها بازهم رشد چنداني نداشته باشد اما در صورتي كه بار افزايش ناچيز آن به جاي آنكه بر مبالغ رهن وارد شود، بر اجاره‌ماهانه تحميل شود، پرداختش براي مستاجران سخت خواهد بود.

كارشناسان اقتصاد مسكن اميدوارند، وضعيت كنوني بازار اجاره مسكن و خطري كه از بابت تغيير وزن در سبد اجاره‌بها وجود دارد، باعث تجديدنظر درباره كاهش نرخ سود بانكي شود. طبق آخرين سرشماري نفوس و مسكن –سال 90- حدود 33درصد خانوارها اجاره‌نشين هستند كه اين سهم در دهك‌هاي پايين‌تر حداقل 40درصد است.

منبع: دنیای اقتصاد