اثر پول سمی در بازار مسکن

 تحقيقاتي كه اخيرا توسط سياست‌گذار بخش مسكن، براي اولين‌بار درباره تبعات «فعاليت‌هاي ساختماني برخي شركت‌هاي وابسته به بانك‌ها» انجام شد، هم‌اكنون با بررسي‌هاي تكميلي مشاوران املاك، ابعاد تازه‌اي گرفته و منجر به كشف يك پيامد منفي ديگر شده است. روز گذشته رئيس اتحاديه مشاوران املاك تهران اعلام كرد: شركت‌هاي بانكي فعال در پروژه‌هاي ساختماني، فارغ از تاثير منفي در پروسه تسهيلات‌دهي، در افزايش قيمت مسكن نيز موثرند.

اين شركت‌ها به‌خاطر توان مالي بالا، از يكسو در بازار لوكس‌سازي مشغولند و از سوي‌ديگر هنگام خريد زمين و ملك، تمايل آن‌چناني به گرفتن تخفيف از فروشنده نشان نمي‌دهند. همين دو شكل متفاوت ساخت‌وساز، سبب شده اين شركت‌ها قيمت فروش ساختمان‌هاي خود را حدود 20 درصد بيشتر از عرف منطقه تعيين ‌كنند و باعث تحريك ميانگين قيمت شوند. ديروز، معاونت مسكن نيز با اعلام يك گزارش رسمي، از دو واقعه «خوب» و «بد» در بازار خبر داد. اين معاونت، با اشاره به تداوم «شيب منفي» قيمت واقعي آپارتمان‌ به عنوان واقعه خوب نسبت به ريزش تيراژ ساخت و بروز «كمبود عرضه» در دو سال آينده، اظهار نگراني كرد.

دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی با انتشار گزارش جدید از وضعیت قیمت مسکن و ساخت‌و‌ساز در پایتخت اعلام کرد: در حالی که شیب قیمت حقیقی مسکن (با احتساب نرخ تورم) همچنان رو به کاهش است اما وضعیت موجود در ساخت‌و‌ساز مناسب نیست و افت فعالیت‌های ساختمانی در ماه‌های اخیر می‌تواند بازار مسکن در شهر تهران را طی دو سال آینده با کمبود عرضه رو‌به‌رو کند. چند روز پیش «دنیای اقتصاد» در گزارشی کامل با استناد به اطلاعات رسمی از کاهش شدید شتاب سرمایه‌گذاری در حوزه تکمیل آپارتمان‌های نیمه‌کاره خبر داد و در تحلیلی کارشناسی، بابت انعکاس این وضعیت در بازار مسکن سال‌های آینده، به شکل «کمبود عرضه» هشدار داد. دیروز دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی نیز در گزارش خود با اعلام یک اتفاق خوب در بازار مسکن، از تداوم سیر کاهشی قیمت حقیقی مسکن خبر داد و اعلام کرد: نگاهی به روند قیمت مسکن از ابتدای سال 1391 تا پایان آذرماه سال جاری (در شهر تهران)، حاکی از این است که قیمت مسکن پس از طی یک روند صعودی نسبتا شدید تا خرداد ماه سال گذشته و افزایش حدود 70‌درصدی قیمت مسکن در خرداد ماه سال 1392، نسبت به ماه مشابه سال قبل، از تیرماه سال 1392، از ثبات نسبی برخوردار بوده و تاکنون در حدود مبلغ 40 میلیون ریال به ازای هر مترمربع، در نوسان بوده است.

ثبات قیمت مسکن در شرایطی ادامه دارد که نرخ تورم عمومی با وجود سیر نزولی همواره بالاتر از 14 درصد بوده، بنابراین می‌توان نتیجه گرفت که قیمت حقیقی مسکن به صورت مداوم کاهش یافته است و با توجه به اینکه کاهش تورم نقطه به نقطه با سرعت یک‌سال گذشته دور از انتظار است، در صورت ادامه ثبات قیمتی در بازار مسکن، سیر نزولی قیمت حقیقی مسکن همچنان ادامه می‌یابد. دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی همچنین با اعلام یک اتفاق منفی درباره وضعیت فعلی ساخت‌و‌ساز، در این گزارش می‌افزاید: بررسی تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در شهر تهران نشان می‌دهد با افزایش قیمت مسکن، تقاضا برای صدور پروانه ساختمانی نیز با افزایش مواجه می‌شود و با ایجاد ثبات قیمتی در بازار مسکن، به تدریج تقاضا برای پروانه ساختمانی و در نتیجه ساخت‌و‌ساز جدید نیز در بازار مسکن کاهش می‌یابد. بر این اساس در اردیبهشت و خرداد ماه سال 1392 همزمان با افزایش شدید قیمت مسکن در شهر تهران، تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده نیز افزایش یافته است ولی با ایجاد ثبات در بازار مسکن،به تدریج تقاضا برای پروانه‌های ساختمانی نیز با کاهش مواجه شده به طوری که تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادر شده شهر تهران از حدود 24.5 هزار واحد در اردیبهشت ماه سال 1392 به 4.2 هزار واحد در آبان ماه سال جاری کاهش یافته است و در صورت ادامه روند موجود، با توجه به دوره ساخت حدودا 2 ساله مسکن در شهر تهران، می‌توان انتظار داشت که بازار مسکن در شهر تهران بعد از گذشت دو سال با کمبود عرضه مواجه شود.

 سه راهکار احیای عرضه مسکن
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با تایید دو واقعه خوب و بد به ترتیب شامل وجود ظرفیت کاهش بیشتر مسکن و تایید تداوم سیر نزولی ساخت‌و‌ساز، در خصوص علت افت انگیزه سرمایه‌گذاری برای تکمیل واحدهای نیمه‌تمام و تزریق آنها به بازار مسکن، به «دنیای اقتصاد» گفت: کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی در ایران بیشتر به رکودی بازمی‌گردد که هم اکنون بر بازار مسکن حاکم شده و به این ترتیب انگیزه ورود و سرمایه‌گذاری در فعالیت‌های ساخت‌و‌ساز و همچنین سایر سرمایه‌گذاری‌ها در حوزه مسکن را کاهش داده است. حسام عقبایی ادامه داد: کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن از موجبات کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی شده که در دراز مدت اگر جبران نشود می‌تواند توازن بین عرضه و تقاضا را به هم بزند و در صورتی که زمانی هجمه سوداگری و رشد تقاضا در بازار مسکن داشته باشیم به دلیل کمبود عرضه، موجبات رشد قیمت مسکن به وجود خواهد آمد.

وی افزود: بنابراین این موضوع باید با استفاده از سازوکاری که بتواند رویکردهای سرمایه‌‌ای و انگیزه‌های سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به ویژه در حوزه تولید و ساخت‌و‌ساز را تقویت کند، درمان شود. عقبایی خاطرنشان کرد: راهکاری که در این زمینه پیشنهاد می‌شود، افزایش حجم معاملات و گردش مالی است که می‌تواند رونق را در بازار مسکن ایجاد کند و به تولید‌کننده و سازندگان انگیزه فعالیت بدهد تا با فروش و تبدیل واحدهای آماده به «نقدینگی» از منابع مالی حاصل از آن به‌منظور ساخت مجدد و گردش مالی استفاده شود.

وی تاکید کرد: بخشی از این ایجاد انگیزه می‌تواند از طریق در نظر گرفتن تسهیلات ویژه یا افزایش وام ساخت و خرید مسکن و از همه مهم‌تر بازگشایی گره‌های موجود در سایر عرصه‌های اقتصادی موثر بر بازار مسکن به عنوان زمینه‌ساز خروج از رکود صورت پذیرد. عقبایی همچنین کنترل سیاست‌های بانکی و پولی و آزادسازی سرمایه‌های حبس شده در بانک‌ها برای ورود به بازار مسکن و ایجاد تحرک در این بخش را از دیگر راهکارهای موثر در این موضوع عنوان کرد. وی گفت: هر چند کاهش پروانه‌های ساختمانی طی نیمه اول سال 93، نمی‌تواند اثر فوری بر قیمت مسکن داشته باشد اما این موضوع در بلندمدت از موجبات افزایش قیمت و عاملی نگران‌کننده محسوب می‌شود.

 آثار بنگاهداری بانک‌ها در بازار مسکن
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران همچنین با اشاره به نقش بنگاهداری بانک‌ها در ایجاد بی نظمی و افزایش قیمت مسکن، از افزایش فعالیت آنها در ساخت واحدهای مسکونی لوکس و گران قیمت که معمولا حدود 20 درصد گران‌تر از واحدهای مشابه به بازار فروش عرضه می‌شوند، انتقاد کرد. این در حالی است که، عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی نیز نیمه اول امسال بنگاهداری بانک‌ها یا همان شرکت‌های ساختمانی وابسته به بانک‌ها را در نقش «دارایی‌های سمی» سیستم بانکی توصیف کرد و گفت: فعالیت شرکت‌های سرمایه‌گذاری و ساختمانی وابسته به بانک‌ها در روند توزیع مناسب منابع پولی و تسهیلات بانکی به بخش خصوصی اختلال ایجاد کرده است.

کارشناسان می‌گویند: حضور شرکت‌های ساختمانی زیرمجموعه بانک‌ها در بازار مسکن از یکسو جلوی پرداخت حجم مناسب تسهیلات به ساختمان‌سازی‌های غیروابسته را مسدود کرده و از سوی دیگر کل بازار ملک را تحت‌الشعاع قرار داده است. در این باره، حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، دیروز در جمع خبرنگاران اطلاعات جالبی را مطرح کرد و گفت: شرکت‌های ساختمانی وابسته به بانک‌ها چون از توان مالی بالایی برخوردارند از یکسو در ساخت‌و‌سازهای گران‌قیمت و لوکس فعالیت می‌کنند و از سوی دیگر اصراری بر خرید زمین با قیمت ارزان‌تر از مالکان املاک را ندارند. بنابراین این دو مدل ساخت‌و‌ساز شرکت‌های بانکی در افزایش قیمت مسکن و جلوگیری از کاهش آن موثر است به طوری که ساختمان‌هایی که بانک‌ها برای فروش به بازار عرضه می‌کنند تحت تاثیر هزینه بالایی که برای خرید زمین و ساخت آن صرف کرده‌اند، چیزی در حدود 20 درصد گران‌تر از املاک مشابه منطقه، تعیین قیمت می‌کنند.

وی تاکید کرد: براساس قانون، بانک‌ها حق ورود به فعالیت‌های بنگاهی از ساخت‌و‌ساز و خرید و فروش مسکن را ندارند، این در حالی است که هم اکنون برخی بانک‌ها با جمع‌آوری نقدینگی‌های مردم و برخورداری از توان مالی، به صورت گسترده بر قیمت مسکن تاثیر‌گذار شده‌اند. عقبایی ادامه داد: عمده بانک‌ها تنها به ساخت واحدهای لوکس و گران قیمت روی آورده‌اند و بنابراین ساخت‌و‌سازهای آنها نیازهای عمومی و واقعی جامعه را پوشش نمی‌دهد، ضمن اینکه در الگوی قیمت‌گذاری خود، به شدت قیمت واحدها را افزایش داده‌اند و برای توجیه این گرانفروشی، استفاده از برند بانک و اطمینان خریدار از سرمایه‌گذاری صورت گرفته را عنوان می‌کنند.

 ثبات قیمت مسکن حداقل تا پایان بهار 94
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران روز گذشته در جمع خبرنگاران با بیان اینکه قیمت مسکن همچنان ظرفیت کاهش بیشتر را دارد، گفت: می‌توان از طریق اعمال کنترل در سودهای فراوانی که نصیب بساز و بفروش‌ها می‌شود و همچنین اعمال سیاست برای کنترل قیمت زمین، باز هم قیمت مسکن را واقعی‌تر کرد. وی با تاکید بر تداوم ثبات در قیمت مسکن تا پایان امسال، گفت: هر چند پیش‌بینی قیمت مسکن برای تمام ماه‌های سال آینده، هنوز مقداری زود است اما با توجه به وضعیت موجود، حداقل تا پایان بهار 94 شاهد افزایش قیمت نخواهیم بود. عقبایی گفت: با این وجود وضعیت بازار مسکن به‌گونه‌ای نیست که توقع افزایش قیمت حتی به اندازه تورم نیز مطرح باشد.

سطح جديد قيمت مسكن  در آذر
اطلاعاتي كه ديروز از آمارهاي ثبت شده در سامانه رهگيري معاملات مسكن، در اختيار «دنياي‌اقتصاد» قرار گرفت، نشان مي‌دهد: متوسط قيمت مسكن در شهر تهران در 15 روز اول آذر، برخلاف دو ماه قبل‌تر، شيب منفي داشته و 1.6 درصد نسبت به آبان كاهش يافته است.ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در نيمه اول آذرماه به 4 ميليون و 44هزار تومان رسيد كه در مقايسه با قيمت 4 ميليون و 110 هزار توماني آبان ماه، معادل 1.6 درصد افت كرده است. در دو ماه اول پاييز امسال، نوسانات ماهانه قيمت مسكن در شهر تهران، به صورت خفيف، شيب مثبت به خود گرفت و حدود 0.5 درصد در هر ماه افزايش پيدا كرد. كارشناسان در اوايل آذرماه، اين ميزان رشد جزئي قيمت مسكن را طبيعي توصيف كردند و با تاكيد براينكه، اين ميزان افزايش قيمت، هرگز به معناي شروع دوره رونق و افزايش تدريجي قيمت ملك نيست، اعلام كردند: تغيير حجم معاملات بين مناطق شمالي و جنوبي تهران در هر ماه، مي‌تواند اثر وزني معاملات ارزان‌تر يا گران‌تر بر ميانگين قيمت مسكن را تغيير دهد و در نتيجه باعث نوسان جزئي زير يك درصد قيمت– مثبت يا منفي- شود. هم‌اكنون شيب قيمت مسكن در 15 روز اول آذر، مجددا نزولي شده و اگر چه اين كاهش نيز در راستاي تغيير حجم معاملات قابل تحليل است اما بررسي‌هاي اتحاديه مشاوران املاك نشان مي‌دهد قيمت مسكن هنوز با ظرفيت ‌اضافه همراه است در نتيجه امكان كاهش بيشتر آن وجود دارد.

منبع: دنیای اقتصاد