پایان 32 ماه التهاب در اجاره‌بها

 
نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن در تهران بعد از 32 ماه صعود تند و بدون وقفه، سرانجام تک‌رقمی شد و آرام گرفت.

آمارهای رسمی از اوضاع بازار اجاره اگر چه مربوط به آخرین روزهای سال 92 است، اما  چشم‌انداز امیدوارکننده‌ای از تابستان93 برای هزینه نقل‌وانتقال مستاجران نشان می‌دهد.

در ماه‌های اخیر سرعت رشد اجاره‌بها در تهران کاهش قابل ملاحظه‌ای پیدا کرد و درحالی که هزینه اجاره‌نشینی در سه سال منتهی به پایان92، نزدیک به 90درصد افزایش یافت، این نرخ رشد هم‌اکنون در سطح زیر 10درصد مهار شده است. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از اطلاعات سامانه رهگیری معاملات مسکن –سامانه‌ای که بنگاه‌ها موظفند قیمت و اجاره‌بهای درج شده در مبایعه‌نامه‌ها و اجاره‌نامه‌ها را عینا در آن درج کنند- درباره تغییرات نرخ اجاره در یکسال92 حاکی است: متوسط اجاره‌بهای واحد مسکونی در پایتخت بعد از افزایش 25 تا 27درصدی در فصل بهار، از ابتدای تابستان به‌صورت خیلی نامحسوس دست از صعود ممتد برداشت به طوری که منحنی نوسان رشد اجاره‌بها (نرخ تغییرات) نیمه‌دوم سال گذشته کامل وارد مسیر نزولی شد و در اسفندماه با ثبت رکورد «رشد تک‌رقمی»، حدود 9درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش یافت و به مترمربعی 18 هزار و 300 تومان رسید.

هر چند همین رشد تک‌رقمی هنوز به معنی تداوم روند افزایشی است، اما کندشدن شتاب افزایش و دورشدن بازار اجاره از توفان 2 سال و نیمه اجاره‌بها، شرایط کنونی را به مراتب قابل‌تحمل‌تر از قبل نشان می‌دهد. با این حال هنوز بررسی رسمی درباره تحولات فروردین 93 در بازار اجاره صورت نگرفته است.

 سکته نرخ رشد
آخرین گزارش رسمی، میانگین اجاره‌بهای مسکن در تهران در یکسال92 را مترمربعی 18هزار و 700 تومان اعلام می‌کند که در مقایسه با متوسط 15 هزار و 600 تومانی یکسال91، بیانگر آن است که هزینه اجاره مسکن در سال92 نسبت به سال91 رقمی معادل 20درصد افزایش یافته است.

متوسط یکساله اجاره‌بها در سال91 به اندازه 4 /31درصد نسبت به سال90 افزایش پیدا کرده بود. به این ترتیب، نه‌تنها روند تغییرات سالانه اجاره‌بهای آپارتمان‌های تهران –هر سال نسبت به سال قبل- به لحاظ شیب افزایشی، در حال رام شدن است که بررسی تغییرات نقطه به نقطه – هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل- نیز حکایت از نزدیک‌شدن بازار به وضعیت ثبات را دارد. سال گذشته اجاره‌بها طی 6ماه اول سال، هر ماه بین 23 تا 27درصد نسبت به زمان مشابه سال91 افزایش پیدا کرد طوری که نوسان نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه اجاره آپارتمان از 25درصد در فروردین شروع و به 27درصد در اردیبهشت رسید، اما در خرداد شیب صعود ناگهان کند شد و به 5 /25درصد رسید.

 از ابتدای تابستان نیز نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه بین یک تا دو درصد کاهش پیدا کرد تا اینکه در ابتدای زمستان میزان رشد اجاره‌بها نسبت به زمستان91 در حد 14درصد شد و در اسفندماه نرخ رشد به 9درصد رسید.

 رکورد در اسفند
رکورد افزایش کمتر از 10درصدی اجاره‌بهای مسکــن که در اسفنــد سال گذشته ثبت شد، از بهـار90 تاکنــون – طی 32ماه - بی‌سابقه بوده است. میانگین اجاره‌بهای ماهانه واحدمسکونی در تهران از مترمربعی 10هزار تومان در فروردین سال90 به متری 18 هزار و 500 تومان در بهمن سال92 رسید و عملا در طول این سه سال با جهش 85درصدی مواجه شد.

اما شواهد موجود می‌تواند پایان رشد دورقمی اجاره‌بها لااقل برای تابستان93 را نوید دهد.

فشار اجاره‌بهای آپارتمان در تهران از اواخر بهار سال90 وارد نقطه بحران شد و افزایش متوسط 20درصدی مبالغ در هر فصل، عرصه را به مستاجران تنگ کرد.

تابستان سال90 بعد از آنکه اجاره‌بها در بهار 24درصد نسبت به مدت مشابه سال89، افزایش یافت دولت تصمیم گرفت با ابزار تعزیرات، شیب رشد تابستانی نرخ اجاره را در مرز 9درصد مهار کند، اما نتیجه معکوسي از این اقدام حاصل شد؛ طوری که در پایان تابستان90، اجاره‌‌ها به حدود دو برابر سقف تعیین‌شده رسید. در چهار فصل سال90 متوسط اجاره‌بهای واحدمسکونی در شهر تهران به ترتیب 24درصد، 14درصد، 18درصد و 22درصد نسبت به زمان مشابه سال89 رشد کرد.

در سال91 نیز به‌دلیل خلأ برنامه‌های حمایتی مخصوص بازار اجاره، روند صعود اجاره‌بها با سرعتی تندتر از یکسال قبل، ادامه پیدا کرد طوری که متوسط نرخ اجاره در آن سال 4 /31درصد نسبت به سال90 افزایش یافت.

اما هم‌اکنون میزان رشد نقطه‌به‌نقطه اجاره، به پایین‌تر از مرز 10درصد نزول پیدا کرده است.

 بازدهی 4 درصد بازار اجاره
آمار دیگری که می‌تواند عبور بازار اجاره مسکن از وضعیت بحران اجاره‌بها را تایید کند، شاخص مربوط به نرخ بازدهی سالانه اجاره‌داری است. تعریف این شاخص عبارت است از میزان تغییرات میانگین اجاره‌بهای مسکن در آخرین روز سال نسبت به اولین روز سال.

در سال91، میانگین اجاره‌‌بهای مسکن در مناطق 22گانه تهران از حدود 14 هزار تومان در اولین روز سال (فروردین91) به 16 هزار و 800 تومان در آخرین روز سال (اسفند91) رسید و در این فاصله، بازدهی 21درصدی عاید مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای شد. اما در سال92، اجاره‌بها از رقم 17 هزار و 600 تومان در فروردین به 18 هزار و 300 تومان در اسفند رسید و حداکثر در این مدت 4درصد رشد و بازدهی نصیب نرخ‌ها شد. بنابراین مشخص است بازدهی بازار اجاره در سال گذشته معادل یک‌پنجم سال قبل از آن بوده است. در طول سال92، متوسط اجاره‌بها در هر مترمربع رقمی کمتر از 1000 تومان افزایش یافت، اما در طول سال91، بیش از 3000 تومان به متوسط مبالغ اجاره ماهانه آپارتمان‌های تهران افزوده شده بود.

 چه شد شتاب رشد اجاره کند شد؟
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» بررسی‌ها درباره تغییر جهت منحنی نوسان نرخ اجاره مسکن نشان می‌دهد: تبعیت اجاره‌بها از قیمت مسکن و همچنین هماهنگی نوسانات آن با نرخ تورم، به عنوان دو عامل اصلی در کندشدن شیب افزایش اجاره‌بها –یا منفی شدن شیب نرخ رشد- مطرح است. در سال گذشته شیب تغییر نرخ رشد قیمت مسکن از 70درصد ابتدای سال به 7درصد انتهای سال رسید و یک‌دهم شد. همچنین شیب تغییر نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه نیز از 42درصد به 19درصد تبدیل شد و به یک‌دوم رسید.

در این میان، منحنی نرخ رشد اجاره‌بها در اواخر سال گذشته به یک‌سوم ابتدای سال نزول کرده است و نشان می‌دهد این تغییر در حدفاصل تغییرات تورم و نرخ رشد قیمت مسکن بوده است.

کارشناسان در این باره می‌گویند: نرخ نوسان اجاره‌بهای مسکن – میزان افزایش یا کاهش آن- در حال تنظیم‌شدن با نرخ تورم است و گرایش منحنی رشد اجاره‌بها به سمت هماهنگی با نرخ تورم بیشتر از همسویی با نرخ رشد قیمت مسکن است. به این ترتیب با توجه به چشم‌اندازی که از نرخ تورم در ماه‌های آتی وجود دارد، انتظار می‌رود اجاره‌بهای مسکن به روند تازه آغاز شده خود ادامه دهد و با فاصله گرفتن از التهاب و جهش، در تابستان امسال با افزایش غیرطبیعی مواجه نشود.
منبع: دنیای اقتصاد