بازار «زمين» در تهران داغ شد

بازار معاملات زمين در تهران، براي تامين گران‌ترين و در عين حال بزرگ‌ترين ابزار مورد نياز ساخت‌وسازهاي سال91، از هم‌اكنون گرم شد.

انبوه‌سازان كه همه ساله در آخرين فصل سال براي خريد زمين اقدام مي‌كنند، از دو هفته پيش جست‌وجو در مناطق مختلف تهران را شروع كرده‌اند تا در رقابتي كه امسال بين خريداران زمين به‌وجود آمده، بتوانند «قطعات‌بكر» را تصاحب كنند.

دلالان بازار زمين مي‌گويند، پيش‌بيني تداوم رونق ساخت‌وساز در سال آينده از يك‌سو و برنامه دولت براي ساخت مسكن‌مهر روي زمين‌ملكي از سوي ديگر، تقاضاي فعلي در بازار زمين را افزايش داده است.

فعالان ساختماني با اطلاع از پايان واگذاري زمين 99ساله، تصميم دارند با كمترين هزينه، زمين تهيه كنند و براي اين هدف، خريد املاك كلنگي را در اولويت قرار داده‌اند.

گزارش «دنياي‌اقتصاد» از اوضاع بازار زمين حاكي است: خريداران زمين شامل انبوه‌سازان و بسازوبفروش‌ها به دليل چهار مزيت املاك‌كلنگي كه مهم‌ترين آن «مشاركت در ساخت به جاي پرداخت پول‌نقد» است، تمايلي به خريد زمين‌خام ندارند، اما در مقابل، فروشنده‌هاي اين بازار عمدتا شامل مالكان زمين‌هاي خالي هستند كه به جاي مشاركت، دريافت نقدي ارزش زمين را مطالبه مي‌كنند.

اين ناهماهنگي بين عرضه و تقاضا باعث شده قيمت‌ زمين نسبت به سال گذشته حدود 40 درصد افزايش پيدا كند كه اين نرخ رشد دو برابر نرخ رشد قيمت مسكن در همين مدت بوده است.

انبوه‌سازان با اشاره به رشد قيمت و محدوديت‌هاي موجود در اين بازار، خريد زمين را سخت‌تر از ساخت‌وساز عنوان مي‌كنند.

در بين مناطق مختلف، جنوب تهران بيشترين تقاضا براي خريد زمين تحت‌تاثير مشوق‌هاي نوسازي بافت ‌فرسوده را به خود اختصاص داده در حالي‌كه بيشترين عرضه زمين، در غرب و شمال شهر در جريان است. دلالان زمين متوسط قيمت زمين در تهران را بين 5/3 تا 4 ميليون تومان به ازاي هر متر مربع اعلام مي‌كنند.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد» اين روزها بازار زمين با تقسيم شدن به دو بخش زمين‌هاي خام و املاك كلنگي از ويژگي‌هاي متفاوتي برخوردار شده و هر يك از اين زمين‌ها به نوعي بازار خاص خود را پيدا كرده‌اند. از سوي ديگر بررسي‌ها از بازار اين املاك نشان مي‌دهد املاك كلنگي به دلايلي همچون بهره‌مندي از تراكم تشويقي، موقعيت خاص درون‌شهري و واقع‌شدن اغلب زمين‌هاي خام در خارج از حريم‌شهري، كاهش ماليات و عوارض ناشي از نقل و انتقال اين املاك، با استقبال زيادي رو‌به‌رو شده طوريكه اين زمين‌ها در بازار زمستانه امسال در مقايسه با زمين‌هاي خام از جايگاه ويژه‌اي برخوردار شده‌اند.

شمال تهران حداقل متري 4 ميليون

يكي از مشاوران املاك فعال در شمال تهران با اشاره به رونق بازار زمين در مناطق شمالي‌شهر به «دنياي‌اقتصاد» اعلام كرد: با توجه به افزايش درصد صدور پروانه ساختماني، ميزان معاملات در بازار زمين افزايش يافته است. وي استقبال انبوه‌سازان از خريد و فروش زمين را مطابق سال گذشته عنوان كرد و گفت: در حال حاضر قيمت زمين نسبت به املاك كلنگي ارزان‌تر اما استقبال متقاضيان از آن كمتر است.

اين مشاور املاك افزود: همچنين بيشتر متقاضيان بازار زمين ترجيح مي‌دهند از طريق مشاركت در ساخت سود بيشتري كسب كنند.

وي با بيان اينكه بيشتر مراجعان بازار زمين در حال حاضر فروشندگان و عرضه‌كنندگان هستند، اظهار كرد: در حال حاضر قيمت هر متر مربع زمين در مناطق شمالي شهر تهران از 4 ميليون تا 7 ميليون تومان متغير است.

بورس املاك فاقد سند در غرب

اما مشاور املاك ديگري در غرب تهران با اشاره به سطح پايين معاملات خريد و فروش زمين در اين منطقه نسبت به سال‌هاي قبل گفت: ترس متقاضيان از خريد زمين به دلايلي همچون فراواني املاك اوقافي و فاقدسند و همچنين زمين‌هاي مجهول‌المالك عمده‌ترين دليل كاهش استقبال از معاملات زمين در مناطق غربي تهران است.

وي با بيان اينكه در حال حاضر بيشترين تمايل سازنده‌ها به معامله املاك كلنگي است، خاطرنشان كرد: اعطاي تسهيلات نوسازي و برخي معافيت‌ها در پرداخت ماليات و عوارض براي اين املاك باعث شده است حدود 80درصد معاملات زمين در زمستان جاري در محدوده بافت‌هاي كلنگي و فرسوده صورت بگيرد.

اين مشاور املاك افزود: از سوي ديگر هم‌اكنون 40درصد از مشتريان بنگاه‌هاي املاك غرب تهران به دنبال فروش زمين و 60 درصد باقيمانده در پي مشاركت در ساخت هستند.

وي متوسط قيمت زمين در اين مناطق را بسته به موقعيت آن از يك‌ميليون تا دو ميليون و 500 هزار تومان متغير اعلام كرد.

ترفند جديد براي فرار از ماليات زمين

مشاور املاك ديگري كه در مناطق شرقي تهران فعاليت مي‌كند با بيان اينكه در حال حاضر به دليل فقدان زمين در اين مناطق، انبوه‌سازان بيشتر به سمت مناطق حاشيه‌اي همچون رودهن و بومهن هجوم آورده‌اند، به ترفند جديد مالكان براي فرار از عوارض و ماليات‌هاي مربوط به زمين اشاره كرد.

وي توضيح داد: در حال حاضر به دليل اينكه ميزان ماليات و عوارض ساخت‌وساز در املاك كلنگي كمتر است و اين املاك مشمول برخي موارد تشويقي و معافيت‌ها مي‌شوند مالكان با ديواركشي در اطراف زمين‌هاي خود اين املاك را به عنوان ملك كلنگي معرفي مي‌كنند.

اين مشاور املاك خاطرنشان كرد: در مناطق شرقي تهران عمدتا مالكان در پي فروش زمين خود هستند و بخشي از آنها در صورتي كه مشتري دست به نقد نداشته باشند، اقدام به مشاركت در ساخت مي‌كنند.

وي افزود: در حال حاضر عمده‌ترين مراجعه‌كنندگان به بازار زمين فروشنده‌ها هستند.

به گفته وي ميانگين قيمت زمين در اين مناطق 3 ميليون تومان براي هر مترمربع است.

فروشنده واقعي نداريم

يكي ديگر از مشاوران املاك فعال در جنوب تهران با بيان اينكه بازار زمستانه زمين در سال جاري به شدت تحت تاثير وضعيت عرضه و تقاضا قرار گرفته است، به «دنياي‌اقتصاد» گفت: در حال حاضر فروشنده واقعي در بازار زمين جنوب شهر وجود ندارد و مالكان بيشتر به قصد ارزشيابي و اطلاع از قيمت روز املاك خود به بنگاه‌ها مراجعه مي‌كنند.

وي نوسانات در بازار ارز و سكه را عامل مهمي در ايجاد شرايط ركود عنوان كرد و افزود: اغلب مراجعات بيشتر براي فروش آپارتمان است و عرضه زمين و املاك كلنگي تقريبا در حد ناچيزي است.

اين مشاور املاك قيمت هر مترمربع زمين در جنوب شهر تهران را بين 2 تا 5 ميليون تومان عنوان كرد.

40 درصد افزايش قيمت زمين

در همين زمينه بيت‌ا... ستاريان كارشناس مسكن با اشاره به افزايش 40 درصدي قيمت زمين از ابتداي سال تاكنون اعلام كرد: با نزديك شدن به روزهاي پاياني سال، بازار املاك كلنگي روز به روز داغ‌تر مي‌شود.

وي محدوديت زمين در مناطق شهر تهران و تسهيلات تشويقي همچون مجوز احداث يك طبقه مازاد بر تراكم معمول را مهم‌ترين دليل استقبال متقاضيان از املاك كلنگي عنوان كرد و افزود: كامل بودن اسناد و مدارك مربوط به مالكيت املاك كلنگي عامل مهم ديگري است كه رونق بازار اين املاك را شدت مي‌بخشد.

وي در خصوص فراواني زمين در مناطق مختلف تهران گفت: در حال حاضر منطقه 22 تهران از نظر تعداد زمين، مناطق 14 تا 16 از نظر املاك كلنگي و منطقه يك از نظر املاك كلنگي مناسب براي ساخت مجتمع‌هاي مسكوني، مناطقي شاخص محسوب مي‌شوند.

آپارتمان ارزان شد، زمين نه!

همچنين محمدمهدي مافي انبوه‌ساز فعال در تهران با بيان اينكه افت قيمتي ايجاد شده در بازار مسكن در بازار زمين به چشم نمي‌خورد، افزود: محدوديت زمين درون‌شهري مهم‌ترين عامل گراني آن محسوب مي‌شود.

وي با اشاره به پيچيدگي‌هاي خاص حاكم بر روند صدور پروانه و ساير عمليات اداري قبل از آغاز به كار، گفت: به رغم تمام اين پيچيدگي‌ها در حال حاضر ساخت‌وساز، بسيار آسان‌تر از تهيه زمين است.

مافي افزود: هم‌اكنون بازار معاملات املاك كلنگي براي متقاضيان از جذابيت بيشتري برخوردار است و سازندگان ترجيح مي‌دهند با خريد اين نوع از املاك، ضمن برخورداري از تسهيلات تشويقي، از فروش قطعي ملك خود به دليل واقع شدن در مناطق داخل شهري، اطمينان حاصل كنند.