شمارش معکوس وام ثانویه مسکن!

به گزارش انتخاب به نقل از سایت رسمی اطلاع‌رسانی بانک مرکزی، در جلسه کارگروه تخصصی ستاد هماهنگی امور اقتصادی دولت که روز چهارشنبه اول اردیبهشت در محل بانک مرکزی و با حضور رئیس کل بانک تشکیل شد، اعضای کارگروه بر استفاده از اوراق رهنی مسکن برای انجام معاملات ثانویه در بازار بورس و اوراق بهادار به منظور تسریع در رونق بازار مسکن و نیز بازار سرمایه تاکید کردند. در این جلسه بانک مرکزی با انتشار مبلغ 300 میلیارد تومان اوراق رهنی به پشتوانه تسهیلات رهنی مسکن از سوی بانک مسکن موافقت کرد. به گزارش «دنیای اقتصاد» با این موافقت اصولی، بانک مسکن مجاز شد از طریق سازمان بورس و اوراق بهادار، نسبت به ایجاد مخزن غیربانکی تسهیلات مسکن در قالب بازار رهن ثانویه اقدام کند. برنامه بانک مسکن برای راه‌اندازی بازار رهن ثانویه برای  استفاده مجدد از وام‌های اولیه پرداخت شده به خریداران مسکن است که برای این منظور قرار است منابع مالی جدید معادل 10هزار میلیارد تومان تسهیلات تازه به واسطه مکانیزم بازار رهن ثانویه، تامین اعتبار شود.

در بازار رهن ثانویه، به پشتوانه پروسه بازپرداخت تسهیلات اولیه خرید مسکن که در طول سنوات گذشته از طرف بانک مسکن پرداخت شده است، توسط گروه مالی بانک مسکن، اوراق رهنی منتشر می‌شود و با فروش آنها در بورس، عملیات تنزیل وام‌های اولیه انجام شده و در نهایت، امکان دسترسی بانک به منابع اولیه‌اش فراهم می‌آید. با تشکیل بازار رهن ثانویه، قدرت تسهیلات‌دهی بانک عامل بخش مسکن حداقل دو برابر وضعیت فعلی خواهد شد اما به دلیل اختلاف بین نرخ سود تسهیلات اولیه و نرخ سود مورد انتظار برای اوراق رهنی، فعلا و در فاز پایلوت، با موافقت بانک مرکزی قرار است ظرف روزهای آینده، 300 میلیارد تومان اوراق رهنی به پشتوانه تسهیلات اولیه مسکن منتشر شود و بازار رهن ثانویه از این مسیر شکل بگیرد. آن طور که مسوولان بخش مسکن می‌گویند، بعد از تامین اعتبار در بودجه سال 95 از بابت تامین یارانه نرخ سود اوراق رهنی برای بازارپذیر کردن این اوراق جهت فروش در بورس، امکان توسعه بازار رهن ثانویه تا سقف 10 هزار میلیارد تومان فراهم خواهد شد.

بانک مرکزی در نشست مشترک خود با اعضای ستاد هماهنگی امور اقتصادی دولت که معاون وزیر راه و شهرسازی، رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار و مدیرعامل بانک مسکن نیز حضور داشتند، برای انتشار اوراق وام مسکن در سایر بانک‌ها و همچنین راه‌اندازی لیزینگ مسکن تفاهم لازم را با ستاد به عمل آورد. در این جلسه تفاهم شد امکان تعمیم انتشار اوراق حق تقدم مسکن (اوراق تسه) به ساير بانک‌ها پس از اخذ مجوز از بانک مرکزي امکان‌پذیر شود. همچنین امکان فعاليت شرکت‌هاي ليزينگ در حوزه مسکن مشروط به عدم استفاده آن شرکت‌ها از منابع بانک‌ها، پس از اخذ مجوز از بانک مرکزي، مورد بررسی و تفاهم قرار گرفت. بازار رهن ثانویه، بازار اوراق وام مسکن و همچنین بازار لیزینگ مسکن، سه بازار جدید در حوزه تامین مالی بخش مسکن و ساختمان به حساب می‌آید که تحت تاثیر عدم وابستگی صرف این سه ضلع اعتباری به منابع بانکی، شکل‌گیری آنها در مقطع فعلی باعث تسریع در رونق غیرتورمی مسکن خواهد شد. در حال حاضر بازار اوراق وام مسکن در انحصار بانک مسکن قرار دارد. در این بازار، امتیاز سپرده‌گذاران تسهیلات خرید مسکن، در فرابورس بین صاحبان این امتیاز و متقاضیان دریافت آنی تسهیلات مسکن، مبادله می‌شود و برحسب میزان عرضه و تقاضا و همچنین شرایط روز بازار مسکن، قیمت اوراق تغییر می‌کند.

با راه‌اندازی بازار اوراق وام مسکن در سایر بانک‌ها، از یکسو حجم تسهیلات قابل عرضه به خریداران افزایش پیدا خواهد کرد و از سوی دیگر، عرضه زیاد اوراق در فرابورس باعث کاهش قیمت این اوراق خواهد شد. بانک‌ها سال گذشته همین موقع، با موافقت بانک مرکزی و تصویب شورای پول و اعتبار، از ممنوعیت چندساله در پرداخت وام خرید، خلاص و مجاز شدند تسهیلات خرید مسکن بدون سپرده تا سقف 60 میلیون تومان در تهران و 50 و 40 میلیون تومان در شهرهای بزرگ و کوچک پرداخت کنند اما تاکنون به دلیل آنچه کمبود منابع بلندمدت توسط بانک‌ها اعلام شده است، پرداخت وام خرید غیر از کانال بانک مسکن، آغاز نشده است. با راه‌اندازی بازار اوراق وام مسکن در همه بانک‌ها، این امکان برقرار خواهد شد تا در قالب حساب ممتاز بانک مسکن، سپرده‌گذاری یکساله برای تسهیلات مسکن در بانک‌ها راه بیفتد و سپس با خرید و فروش امتیاز این تسهیلات در فرابورس در قالب اوراق، بازار عرضه وام خرید مسکن توسعه پیدا کند.

بازار اوراق وام مسکن، برای بانک عامل اوراق تا حدودی جذابیت دارد و می‌تواند هزینه تامین تسهیلات بلندمدت را برای بانک، کاهش دهد ضمن آنکه این بازار به منابع داخلی بانک عامل و بانک مرکزی، غیروابسته است. این گزارش حاکی است، در پي تصميم‌ها و سياست‌هاي قبلي اتخاذ و اعلام شده از سوي شوراي پول و اعتبار، انجام اقدام‌ها و سياست‌هاي جديد و تکميلي در حوزه مسکن ضرورت دارد و به این منظور ابزار انتشار اوراق رهني مسکن از آغاز سال جديد مورد توجه قرار گرفته و در آستانه عملياتي شدن است.

پیگیری‌های ما در این باره حاکی است: ‌در روزهای آینده و حداکثر تا ابتدای خرداد، سازمان بورس و اوراق بهادار با تایید مدارک و آمادگی گروه مالی بانک مسکن، نسبت به انتشار اوراق رهنی به پشتوانه تسهیلات اولیه مسکن، اقدام خواهد کرد. این اوراق توسط گروه مالی منتشر می‌شود و در بازار سرمایه به فروش خواهد رسید.

همچنین ظرف یکی، دو هفته آینده، موضوع راه‌اندازی لیزینگ مسکن در جلسه شورای پول و اعتبار مطرح خواهد شد مشروط به اینکه بانک‌ها به جای استفاده از منابع داخلی خود، از ابزارها و مکانیزم‌های جدید برای لیزینگ مسکن استفاده کنند. پیش‌تر، انبوه‌سازان حاضر شده بودند تسهیلات لیزینگ مسکن را در قالب دریافت غیرنقدی بخشی از بهای فروش آپارتمان‌ها تامین کنند. اما بانک عامل بخش مسکن برای لیزینگ، طرح دیگری دارد که ممکن است شبیه فروش قسطی اجرا شود. برای راه‌اندازی لیزینگ مسکن، تعیین نرخ سود به عهده بازار گذاشته خواهد شد به این معنا که نرخ سود تسهیلات لیزینگ به صورت رقابت بین بانک‌ها و برحسب میزان تقاضا، به صورت غیردستوری تعیین شود.