بازتنظيم بازار زمين

سه سياست غيرهم‌جهت در مديريت بازار زمين طي سه دهه گذشته، نوسانات شديد قيمت زمين با رشد سالانه 19 درصدي در کشور و 30 درصدي در تهران را در پي داشته و باعث شده سهم زمين در قيمت تمام شده مسکن به 56 درصد برسد. در اين سال‌ها به‌رغم واگذاري 85 هزار هکتار زمين دولتي، جريان تامين مسکن کم‌درآمدها عمدتا تحت‌کنترل بازار غيررسمي –حاشيه شهرها- بوده است. در طرح جامع مسکن نقطه ضربه‌زننده بازار زمين شناسايي و براي بازتنظيم فرآيند واگذاري، 10 سياست راهبردي تعريف شده است.

«دنياي‌اقتصاد» نقاط آسيب ساخت يک ميليون واحد مسکوني در سال را بررسي مي‌کند

 جريان عرضه و واگذاري زمين‌هاي دولتي به دليل آنچه «ناکامي دولت‌هاي پس‌ از انقلاب در سياست‌گذاري زمين شهري» عنوان مي‌شود، قرار است از طريق بازتنظيم بازار زمين متحول شود.

نتايج يک تحقيق که به سفارش وزارت راه‌وشهرسازي درباره عقبه دست‌کم 30 ساله بازار زمين انجام شده است، نشان مي‌دهد: در طول اين سال‌ها سه نوع سياست کلي اما متضاد و غير هم‌جهت، براي مديريت زمين‌هاي شهري– چه دولتي و چه شخصي- از جانب دولت و شهرداري‌ها به عنوان دو متولي اصلي اين بازار به‌کار گرفته شده طوري که اثر کاملا منفي سياست «تراکم ساختماني بالا روي زمين‌هاي داخل شهر» بر دو سياست ناقص‌الاجرا شامل «ايجاد شهرهاي جديد» و «نوسازي بافت فرسوده»، نتيجه‌گيري معکوس به همراه داشته و به جاي آنکه قيمت تمام‌شده مسکن به خصوص براي گروه‌هاي کم‌درآمد را کاهش دهد، باعث بروز نوسانات صعودي بلندمدت در قيمت زمين و تشديد فشار بر هزينه‌‌هاي تامين مسکن شده است.

آمارها از بازار ناکوک زمين حاکي است: متوسط قيمت زمين مسکوني در کل کشور طي 8 سال منتهي به 92 سالانه 19 درصد افزايش پيدا کرده و در شهر تهران نيز اين شاخص با رشد سالانه 30درصدي مواجه بوده و در طول 9 سال (تا ابتداي 93) 10 برابر شده است.

تحت‌تاثير تورم مزمن در بازار بالادست مسکن، سهم زمين در قيمت تمام شده مسکن طي سه دهه گذشته به طرز خيره‌کننده‌اي، سنگين و حداقل 6/ 1 برابر شده است؛ در دهه 1360 فقط 35درصد قيمت تمام‌شده مسکن را هزينه تامين و خريد زمين تشکيل مي‌داد اما سهم زمين در دهه 1370 معادل40درصد، در سال 84 معادل 48 درصد و در سال 91 نيز معادل 56 درصد قيمت تمام شده مسکن شده است. در تهران، بهاي زمين بيشترين سهم از قيمت تمام شده مسکن را تشکيل مي‌‌دهد که به اندازه 3/ 66 درصد است.

تحقيقاتي که در طرح جامع مسکن براي آسيب‌شناسي سياست‌گذاري‌هاي گذشته بازار زمين صورت گرفته، با استناد به نتايج آماري به جا مانده از اين سياست‌ها، مشخص مي‌کند: مديريت بازار زمين در طول سال‌هاي اخير ناموفق بوده است و براي اجراي برنامه‌‌‌ها و طرح‌هاي تازه تامين مسکن از جمله مسکن‌اجتماعي، بايد ضمن اصلاح فرآيند واگذاري زمين‌هاي دولتي، بازار زمين نيز با سياست‌هاي جديد، بازتنظيم شود.

در دوران بعد از انقلاب در مجموع 85 هزار هکتار زمين دولتي با کاربري مسکوني، براي ساخت و تامين مسکن اقشار هدف واگذار شده است درحالي‌که فقط 20 درصد از جمعيت افزايش يافته در اين سال‌ها، ساکن آپارتمان‌هاي ساخته شده روي اين زمين‌ها بوده‌اند و مابقي در بازار غيررسمي– مناطق حاشيه و خارج از محدوده شهرهاي اصلي که بعد از مدتي به شهرستان تبديل شده‌اند- ساکن شده‌اند.

در اين سال‌ها زمين‌هاي دولتي ابتدا در «داخل شهرها» و از دهه 70 به بعد، عمدتا در «بيرون شهرهاي مادر» و در شهرهاي جديد واگذار شدند.

اما هر دو شکل واگذاري، به دليل اثر منفي فروش تراکم، مانع از مصرفي‌شدن اين زمين‌ها شد. از يکسو زمين‌هاي دولتي واگذار شده در داخل شهرها، تحت‌تاثير تراکم و ضوابطي که شهرداري‌ها براي ساخت‌وساز اعمال کردند، ارزش‌افزوده کاذب و رشد قيمت ناگهاني پيدا کرد و به تحريک دريافت‌کنندگان اين زمين‌ها براي فروش با قيمت بالاتر به بازار سفته‌بازي ملک منجر شد. از سوي ديگر، تشديد بارگذاري‌هاي مسکوني ناشي از فروش تراکم در داخل شهرها، جذابيت سکونت را از شهرهاي جديد گرفت و مانع از مهاجرت جمعيت مازاد به سمت شهرهاي جديد -روي زمين‌هاي دولتي- شد. با اين حال، تراکم‌هاي بالاي ساخت در تهران و ساير شهرها، به تقويت روند صعودي قيمت زمين ادامه داد و در نهايت باعث حاشيه‌نشيني خانوارهاي کم‌درآمد در حريم شهرهاي اصلي شد.

چند هکتار زمين نياز است؟
به گزارش «دنياي‌ اقتصاد»، مطابق آنچه نويسندگان طرح جامع مسکن مي‌گويند: در فاصله سال‌هاي 93 تا 1404 بايد سالي حدود يک ميليون واحد مسکوني جديد در کشور ساخته شود که از اين تعداد، حدود 350 هزار واحد براي پاسخ به نياز مسکن کم‌درآمدها و اقشار هدف مدنظر دولت، پيش‌بيني شده است. براي احداث اين يک ميليون مسکن جديد، سالي در حدود 3750 هکتار زمين مورد نياز است که با اين حساب مجموع زمين قابل ساخت‌وساز طي 12 سال آينده حدود 45 هزار هکتار برآورد مي‌شود.براي اطلاع دقيق از اين ميزان زمين، لازم است يادآوري شود مجموع زمين‌هايي که براي ساخت 2 ميليون مسکن‌مهر تامين و واگذار شد چيزي در حدود 18 هزار هکتار بود. همچنين مساحت کل شهر تهران 60 هزار هکتار و عرصه فرسوده اين کلان‌شهر حدود 3500 هکتار است. به اين ترتيب، در کل کشور طي يک دهه آينده براي ساخت يک ميليون واحد مسکوني مورد نياز بازار تقاضا، بايد چيزي در حدود دو سوم مساحت فعلي کلان‌شهر تهران، «زمين» يا عرصه جديد براي ساخت‌وساز تامين شود.

نقطه ضربه‌‌زننده در بازار زمين
فردين يزداني در مقاله‌اي که تحت عنوان «طرح جامع مسکن، آسيب‌‌شناسي ساختاري بخش مسکن و رويکردهاي راهبردي» در شماره جديد فصلنامه اقتصاد مسکن منتشر کرده؛ ضمن آنکه پروسه تامين زمين را جزو مسووليت و مساله مشترک دولت و شهرداري‌ها عنوان مي‌کند، نقطه ضربه‌زننده بازار زمين را نيز شناسايي کرده و براي مقاوم کردن آن، راهکار ارائه داده است.
طي سال‌هاي آتي، بازار زمين از دو ناحيه تحت هدايت و راهبري قرار مي‌گيرد.

دولت– وزارت راه‌وشهرسازي- و همچنين شهرداري‌ها به ترتيب با هدف «تامين مسکن گروه‌هاي کم‌درآمد» و «توسعه مناطق سکونتي شهرها براي اسکان جمعيت رو به افزايش» مجبور هستند مديريت بازار زمين را به‌دست بگيرند؛ اما چنانچه دولت در برنامه‌ريزي و مديريت فضايي سرزمين به روال گذشته خود ادامه دهد و طرح‌هاي شهري و تامين مسکن را بدون توجه به توان و نياز کم‌‌درآمدها تدوين کند و در سمت مقابل، شهرداري‌ها نيز کماکان در نظام ماليه خود، تراکم‌فروشي و انتفاع مالي از منابع حاصل از ساخت‌وساز را تعريف کنند، نمي‌توان سرنوشت طرح‌هاي تامين مسکن و از همه مهم‌تر، آينده قيمت زمين و مسکن را مثبت پيش‌بيني کرد.

نويسنده طرح جامع مسکن در مقاله تحقيقاتي خود، تصريح کرده است: شيوه فعلي ماليه شهري، نقطه ضربه‌زننده بازار زمين است؛ به طوري که در صورت عدم اصلاح نظام تامين مالي در شهرداري‌ها، اثر هر نوع برنامه و طرح دولتي تامين مسکن، در بلندمدت خنثي خواهد شد. از همين رو، تغيير در اين نظام، به عنوان الزام پايه‌اي براي تحقق‌پذيري برنامه‌هاي مسکن تلقي مي‌شود.

مديريت بازار زمين در طول سال‌هاي گذشته تحت‌تاثير سه سياست متناقض در اين بازار و همچنين برنامه‌ريزي‌هاي فضايي نامناسب دولت و نظام غلط ماليه شهري، عملا باعث تبعيض و شهروندزدايي در شهرها شده و به شدت از قدرت خريد يا تامين مسکن گروه‌هاي کم‌درآمد کاسته است. اين امر در نهايت به پراکنده‌رويي در مکان‌گزيني کار و سکونت، آسيب‌هاي شديد بوم‌زيستي، گسترش اسکان غيررسمي و هزينه‌هاي مضاعف زيربنايي منجر شده و باعث افزايش شتابان قيمت زمين با نرخي فراتر از تورم و در نتيجه افزايش قيمت مسکن شده است.

10 سياست جديد براي اصلاح بازار زمين
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، در طرح جامع مسکن براي اصلاح فرآيند تامين و واگذاري «زمين» شامل زمين‌هاي دولتي و مديريت بازار زمين‌هاي غيردولتي، 10 سياست جديد و عملياتي پيش‌بيني شده است که با ابلاغ نهايي اين طرح، اجراي آنها آغاز خواهد شد.

مهم‌ترين اين سياست‌ها، بر تحول در نظام درآمدي و ماليه شهرداري‌ها متمرکز شده است که در قالب آن، قرار است هر نوع حمايت بودجه‌اي دولت از شهرداري‌ها منوط به کاهش وابستگي به تراکم‌فروشي و هم‌‌جهت شدن مديريت شهري با برنامه‌هاي تامين مسکن کم‌درآمدها شود.

دومين سياست اثرگذار ديگر، کنترل بازار زمين با ابزارهاي مالياتي از جمله اخذ ماليات از اراضي باير است که مي‌تواند در مصرفي‌شدن زمين‌هاي متروک داخل شهرها به نفع کنترل قيمت زمين و مسکن نقش بازي کند.
استفاده از زمين‌هاي تحت مالکيت دستگاه‌هاي دولتي در داخل شهرها و همچنين افزايش سهم شهرهاي کوچک در جذب جمعيت نيز دو سياست موثر ديگر است.

اين 10 سياست به شرح زير است:
تحول در نظام درآمدي شهرداري‌ها و تغيير جهت‌گيري از تراکم‌فروشي به سمت عوارض محلي، اصلاح ساز و کار تهيه طرح‌هاي شهرسازي اسکان جمعيت با هدف تامين زمين براي مسکن کم‌درآمدها و اقشار متوسط، تدوين طرح‌‌هاي شهري براساس مدل شهرمنطقه و لحاظ کردن شهرستان‌هاي اطراف شهر اصلي ‌در برنامه‌ريزي‌ها، تدوين برنامه لازم براي افزايش سهم شهرهاي کوچک در جذب جمعيت در راستاي تعادل بخشي توزيع فضايي فعاليت و جمعيت، رفع تبعيض (شهروندزدايي) از کم‌درآمدها در برنامه‌ريزي‌ فضايي از طريق انعطاف‌پذير کردن ضوابط ساخت‌وساز با توان کم‌درآمدها، مشروط کردن کمک‌هاي دولت به شهرداري‌ها براساس مشارکت فعال آنها با برنامه‌هاي تامين مسکن، برقراري نظام ماليات بر اراضي باير، تدوين مشوق‌هاي مالياتي براي طرح‌هاي بازتنظيم زمين، تامين زمين براي ساخت مسکن کم‌درآمدها، تامين زمين در شهرهايي که دستگاه‌هاي دولتي در آنها، اراضي مناسب دارند.

منبع : دنياي اقتصاد