مسیر جدید شارژ مسکن

 
تفاهم مسوولان زیرمجموعه دو وزارتخانه، برای گشایش دروازه‌های بازار سرمایه به‌روی بازار مسکن به نتیجه رسیده و ماحصل آن به ایجاد «کانال مالی دو منظوره»‌ برای فعالان بازار ملک منجر شده است. با جذابیت‌هایی که برای ورود طرف‌های عرضه‌ و تقاضای مسکن به این کانال تدارک دیده شده، دو نیاز روز بازار مسکن شامل «منابع‌مالی مورد نیاز برای ساخت‌وساز» و «تقویت‌سازی نقدینگی متقاضیان برای خرید مسکن و رونق معاملات» همزمان پاسخ داده خواهد شد.

سازمان بورس اوراق بهادار اخیرا با بررسی طرح مشترک وزارت راه‌وشهرسازی و کارشناسان بازار سرمایه مبنی‌بر اصلاح ضوابط قدیمی صندوق‌های زمین‌وساختمان، سرانجام پیشنهاد این کارگروه مشترک را برای اصلاح ضوابط پذیرفت و کانال سهل‌الوصول جدیدی را برای فرار از رکود مسکن – در مقایسه با مسیر صعب‌العبور افزایش وام‌خرید- پیش‌روی بازار مسکن قرار داد.

وزارتخانه‌‌های اقتصاد‌ودارایی و مسکن‌و‌شهرسازی سال87 در پی ابلاغ قانون ساماندهی مسکن و تکلیف این قانون به استفاده از ابزارهای نوین تامین‌مالی، مقررات خشک و سختگیرانه‌ای برای تشکیل صندوق‌های زمین‌وساختمان تعریف کردند، به طوری که غفلت از درج یکسری مشوق برای جلب سازنده‌‌‌ها و انبوه‌سازان در روح این مقررات، عملا مانع راه‌اندازی این صندوق‌ها شد. آن زمان البته اولین صندوق زمین‌وساختمان با مدیریت اقوام یکی از مسوولان وقت بخش مسکن، به‌صورت نمادین برپا شد اما بلافاصله ناکام ماند.

برای اصلاح این وضع، زمستان سال گذشته مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی در دولت یازدهم به همراه کارشناسان بازار سرمایه، طرح اصلاح ضوابط قدیمی صندوق‌های زمین‌وساختمان را با هدف استفاده از ظرفیت‌های بازار سرمایه در جهت تامین‌مالی مسکن، در دستور کار قرار دادند و در این حین، بعد از آنکه با مخالفت مسوولان بانک‌مرکزی برای ترمیم اساسی مبلغ وام‌خرید و همچنین فقر شدید منابع‌بانکی در تامین وام‌ساخت روبه‌رو شدند، عزم خود را برای اصلاح ضوابط صندوق‌ها افزایش دادند.

روز گذشته دکتر سلمان خادم‌المله کارشناس بازار سرمایه از به‌نتیجه رسیدن پیگیری‌ها برای تصویب مقررات جدید راه‌اندازی صندوق‌های زمین‌وساختمان خبر داد. در قالب ضوابط جدید، نه‌تنها امکان تامین‌مالی توسط مالک‌زمین و شرکت‌ساختمانی برای ساخت‌وساز، از طریق تاسیس صندوق و جذب سرمایه سرمایه‌گذاران صندوق وجود دارد که در ازای برپایی بازار این صندوق‌ها، منافع و مشوق‌هایی هم به صاحبان صندوق و هم به سرمایه‌گذاران خواهد رسید. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، با تصویب و ابلاغ ضوابط جدید صندوق زمین‌وساختمان در سازمان بورس، از هم‌اکنون ابتدا با درخواست مالک زمین‌ آماده‌به‌ساخت، امکان تشکیل اولین صندوق وجود دارد. مالک زمین پس ‌از آن با تعیین شرکت ساختمانی و معرفی پروژه‌ خود، مقدمات فراخوان برای سرمایه‌گذاری افراد حقیقی و حقوقی در صندوق زمین‌وساختمان را فراهم می‌کند.

تنها شرط راه‌اندازی این صندوق‌ها، رعایت حداقل ارزش سرمایه‌گذاری –ارزش ساخت‌وساز- به مبلغ 10 میلیارد تومان است. در مقررات جدید، حداقل 6 نوع ضوابط تشویقی وجود دارد که تعدادی از آنها نصیب صاحبان صندوق (مالک زمین و سازنده) و تعدادی هم عاید سرمایه‌گذاران می‌شود.

کارشناسان می‌گویند: همزمانی ابلاغ ضوابط جدید صندوق‌‌های زمین‌وساختمان با روزها یا هفته‌های پایانی دوره رکود مسکن، باعث شده سود بالقوه سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها، افزایش پیدا کند. طول عمر فعالیت و بازدهی صندوق زمین‌وساختمان بین 2 تا 4 سال است، طوری که صندوق‌هایی که امسال شکل می‌گیرد در اواخر سال 94 ساختمان‌های تعریف‌شده در این صندوق‌ها قابلیت فروش پیدا می‌کنند که باتوجه به اوج رونق در آن زمان، از یکسو، واحدهای ساخته‌شده به بالاترین قیمت عرضه می‌شوند و از سوی دیگر، حداكثر سود  ممكن نصیب سرمایه‌گذاران صندوق خواهد شد.

در گزارش زير، نكات مثبت اصلاح مقررات صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان تجزيه و تحليل شده است.

 دکتر سلمان خادم‌المله*
در اسفند ماه سال 92 رئیس سازمان بورس و معاون نظارت بر نهادهای مالی این سازمان، خبر از انجام اصلاحاتی در مقررات صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان داد. این اصلاحات برای گروه‌های ذی‌نفع در اجرای این صندوق‌ها مزایای مهمی ایجاد می‌کند.

1- سرمایه‌گذاران: با این اصلاحات واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان قابلیت معامله در بورس یا فرابورس را پیدا کردند. درحالی که در نسخه قبلی اساسنامه این صندوق‌ها الزامی برای عرضه این واحدها در بازارهای مربوطه نبود.

این تغییر به بالا بردن نقدشوندگی این اوراق و دسترسی گسترده سرمایه‌گذاران به این صندوق‌ها كمك مي‌كند و امکان عکس‌العمل سریع در معاملات واحدهای این صندوق‌ها را فراهم می‌کند. چرا که عرضه این واحدها در خارج از بازار بورس یا فرابورس باعث نیاز به مراجعه به شرکت کارگزاری خاصی که معاملات این واحدها در آن صورت می‌گیرد، مي‌شود.  به علاوه هزینه‌های معاملاتی این اوراق با این روش از هزینه‌های معاملاتی عرضه این واحدها در خارج از بازار بورس یا فرابورس کمتر خواهد بود. این مزیت‌ تازه در صندوق‌هاي زمين‌وساختمان جذابیت این صندوق‌ها را برای سرمایه‌گذاران خرد بالا می‌برد.

2- شخص صاحب زمین یا سرمایه‌گذاران عمده در واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق: صاحب زمین یا سرمایه‌گذاران عمده در واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق با اصلاح این مقررات از چند منظر در این صندوق‌ها منتفع می‌شوند.

اول اینکه، از پنج نفر اعضای هیات‌مدیره این صندوق‌ها، سه نفر به انتخاب مجمع صندوق از میان دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق انتخاب خواهند شد. درحالی که در اساسنامه قبلی این صندوق‌ها دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق به صورت مستقیم در هیات‌مدیره حضور نداشتند.

عدم امکان حضور دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق به صورت مستقیم در هیات‌مدیره (همان‌طور که بنده در مقالات سال‌های پیش در همین روزنامه «دنیای اقتصاد» به آن اشاره کرده بودم) یکی از نکاتی بود که جذابیت این صندوق‌ها را در سال‌هاي اخير برای صاحبان زمین کم می‌کرد (گرچه از لحاظ بنیادی ارکان حاضر در صندوق، همگی منتخب صاحب زمین بودند، لیکن عدم حضور مستقیم صاحب زمین در هیات‌مدیره صندوق باعث نگرانی صاحب يا صاحبان زمین می‌گردید).

همچنین طي سال‌هاي اخير جدا بودن مالکیت از مدیریت در این صندوق‌ها تمایل سرمایه‌گذاران عمده را برای سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها کاهش می‌داد. لیکن با اصلاحات انجام شده در مقررات صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري زمين‌وساختمان، صاحبان زمین یا سرمایه‌گذاران عمده واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق ترغیب مي‌شوند در این صندوق‌ها حضور يابند (گرچه صلاحیت اعضای حقیقی منتخب در هیات‌مدیره جدید نیز باید به تایید مراجع ذي‌صلاح برسد).

نکته بعدي این است که در اصلاحات جدید مقررات صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، قابلیت تبدیل واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق به واحدهای ساختمانی پروژه دیده شده است. این قابلیت برای صاحب زمین و سهامدار عمده (منظور دارندگان اکثریت واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق) مزیت مهمی به شمار می‌آید؛ چراکه اختیار تبدیل واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق به واحدهای ساختمانی پروژه بازی دو سر برد برای دارندگان اوراق خواهد داشت و از یک طرف از افزایش قیمت اوراق بهره‌مند شده‌اند و از طرف دیگر ملک مورد نیاز خود را تملک نموده‌اند (لازم به ذکر است مکانیزم‌های کنترلی جهت نظارت بر این تبدیل، با رعایت مصالح سرمایه‌گذاران خرد در نظر گرفته شده است).

3- فعالان حوزه ساخت‌وساز: فعالان حوزه ساخت‌وساز با اصلاح این مقررات از چند منظر در این صندوق‌ها منتفع می‌شوند.

 اول اینکه در مقررات جدید الزام فروش واحدهای ساختمانی پروژه از طریق مزایده برداشته شده و در صورت تصویب هیات‌مدیره صندوق و اعلان عمومی می‌توان از طریق سایر روش‌ها از جمله روش کارشناسی نسبت به فروش واحدهای ساختمانی پروژه اقدام کرد. رویه سابق مبنی بر الزام فروش واحدهای ساختمانی پروژه از طریق مزایده به شدت مورد انتقاد فعالان حوزه ساخت‌وساز بود و در بسياری از موارد به عنوان اصلی‌ترین دلیل عدم راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان از آن یاد می‌شد.

نکته دوم اینکه در اساس‌نامه قبلی صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان تاکید شده بود «مدیر ساخت صندوق، شخص حقوقي است كه مطابق قانون نظام مهندسي و كنترل ساختمان و آيين‌نامه‌ها و مقررات مربوطه، داراي پروانه اشتغال به كار اجراي ساختمان در سطح پایه یک است.» این شرط بسیاری از فعالان حوزه ساخت‌وساز را از پذیرش سمت مدیر ساخت در این صندوق‌ها منع می‌کرد. در اصلاحیه اساس‌نامه این صندوق‌ها به دارندگان رتبه‌های ممتاز چند مرجع معتبر دیگر اعطا کننده این رتبه‌ها (بسته به نوع پروژه و سابقه مدیر ساخت) نیز اجازه پذیرش این سمت داده شده است (شامل معاونت برنامه‌ریزی و نظارت راهبردی رئیس‌جمهور، شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران و انجمن صنفی انبوه سازان مسکن و ساختمان). با اصلاح این شرط حوزه وسیع‌تری از فعالان ساخت‌وساز قادر به ایفای نقش در این صندوق‌ها به عنوان مدیر ساخت هستند.

نکته بسیار مهم ديگر اینکه در مقررات قبلی مدیر ساخت و پیمانکار عملا معادل یکدیگر فرض شده بودند و مدیر ساخت به‌عنوان عضو هیات‌مدیره در تصمیم‌گیری‌ها حضور داشت. لیکن در اصلاح مقررات صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان مدیر ساخت می‌تواند یکی از فعالان حوزه ساخت باشد (به شرط اینکه سابقه تجربی کافی در این حوزه را داشته باشد) که پیمانکارانی را استخدام کند که آن پیمانکاران رتبه‌های ممتاز مراجع معتبر حوزه ساخت‌وساز را که در بالا به آن اشاره شد، داشته باشند.

در پایان باید ذکر کرد که جمعی از فعالان بازار سرمایه که در اصلاح قوانین مذکور دست داشتند، بر اساس نظرات فعالان حوزه ساخت‌وساز گام‌های مهمی را برای رفع مشکلات قبلی راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان برداشته‌اند.

اکنون نوبت فعالان حوزه ساخت‌وساز است که با استفاده از اصلاحات مذکور در مقررات این صندوق‌ها و فرصت مهم ایجاد شده ناشی از رکود بخش املاک و مستغلات در سال 1392 و احتمال افزایش حجم معاملات و قیمت املاک و مستغلات در سال 1393 به‌دلیل شرایط خاص اقتصادی کشور (مطابق اظهارنظر بسیاری از کارشناسان حوزه املاک و مستغلات) و همچنین بسته‌های تشویقی که به طور مداوم توسط مدیران وزارت راه‌وشهرسازی به آنها اشاره می‌شود، از شرایط موجود استفاده كرده و با استفاده از این نهاد مالی به تامین مالی پروژه‌های در دست اجرای خود بپردازند. متاسفانه مطالعات کارشناسان حوزه املاک و مستغلات نشان می‌دهد بسیاری از سازندگان در اوج دوره رونق معاملات املاک و مستغلات ساخت پروژه‌های مورد نظر خود را آغاز می‌کنند؛ درحالی که با در نظر گرفتن دوره ساخت 2 الی 4 ساله، واحدهای ساختمانی آنها زمانی آماده فروش می‌شود که یا دوره رکود شروع شده یا در انتهای دوره رونق معاملات املاک و مستغلات به سر می‌بریم که در این صورت واحدهای ساختمانی عرضه شده توسط این سازندگان به‌دلیل «فشار عرضه» به رکود دامن می‌زند.

امید است که در این مقطع زمانی هوشمندان عرصه ساخت‌وساز از فضای موجود نهایت استفاده را ببرند.
منبع: دنیای اقتصاد